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风向,真的变了!

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风起,势变!

话说,当年赤壁之战时,“魏武挥鞭,意气方遒,铁索连船,直指江东”。可叹的是,旱鸭子曹孟德不知道长江上的风向会变。风向一变,战局也就变了。

霎时间,樯橹灰飞烟灭,曹军伤亡过半,节节败退。

1274和1281年,忽必烈两次东征幕府掌政的日本,本来以为胜券在握,但都由于台风而溃败。

历史总是惊人的相似。

如今,同样上演了一幕溃退局面的,是曾经衔枚疾进的开发商。

1

高歌猛进

2016年,是房地产的狂欢年,更是地产商们的狂欢年。

这一年,房价上涨的巨浪裹挟着炒房客的贪婪,迅速席卷了全国各地的每一个热门城市!

巨浪所经之地,无一不是全民哗然,之后迅速转为惊慌。

拿北京来说,从2016年7月份开始,房价开始抬头。一个月之后,如果你去市场看过房子,就会发现房价几乎是一天一个样。

中国大众的心理是,买涨不买跌。看着房价如同雨后春笋般萌芽,许多人都慌了......

接下来,天量的资金,伴着恐慌的情绪,开始涌入楼市。

于是,到2017年3月份,短短半年多一点的时间,北京大部分地区实现了翻番。然而,北京绝非孤例。一两年房价翻番的城市,数不胜数。

总体而言,2016年是中国房地产创纪录的一年。

这一年,万科、万达、恒大先后跻身世界500强;年度销售额突破千亿的开发商超过10家。超过3000亿的有3家,分别是恒大、万科、碧桂园。

这一年,中国房地产销售额破百亿的企业有131家,绿地、华夏、富力、世茂、蓝光、佳兆业、阳光城、奥园、金科、泰禾、中南、华发、阳光100、中梁等房企均在列。

眼看房价一波又一波地上涨,开发商们此刻更加坚信“高价拿地、高价卖房”的金科玉律,所以在拍地时,价格几亿几亿地往上加,也依然脸不红心不跳。

而市领导,实际上也希望地价更高一些。一方面,高地价、高房价与城市地位相符,另一方面,高地价也可以抵还更多的地方债。

在面粉贵过面包的情况下,众多房企疯狂购地的现象愈演愈烈。大家纷纷选择囤地,而且销售额排名越靠前的企业,拿地强度越大。

为了拿更多的地、更贵的地、他们拼尽了十八般武艺,只源于对中国楼市永远不会崩盘的坚定信念。为此,他们不惜负债累累.....

2

风起势变

2016年底,晴朗的天空突然刮起一阵东风。

风一起,一切都变了。

12月19日,中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”。这一全新的定位,让2017年成为了中国房地产的大变革之年:

限购、限贷、限价、限售、限商……不断收紧的调控政策,就像是唐僧的紧箍咒,念得孙悟空欲死不能。

据数据显示,2017年,中国楼市经历了250余次密集调控。其中,单单是新房限价这一条,就足以把高价拿地的开发商拍死在沙滩上了。

房住不炒的情况下,锁死地王房价,就等于锁死了整个板块的最高价。

此时,最开心的,是购房客;最难的,是开发商,特别是那些高价拿地的开发商。

2017年限价最严那会儿,不少项目批的预售价,还没有拿地楼面价高。

那怎么卖?割肉是不可能的。

最简单的方法,就是拖着。

可拖得久了,有关部门也会惩罚。

一方面是惩罚,另一方面,他们不得不担心自己的资金链问题。这些地王项目,当初可都是高杠杆拿的地,眼看债务就快要到期了,心里那个急啊。

一边是步步惊心的财务成本,一边是融资渠道越来越窄:

2018年以来,房企融资难度较往年大增:海外融资被限制 ,多家房企的公司债发行处于“冰冻”状态。

融资难,销售回款难,开发商的日子,过得实在是糟糕透了。

3

雪上加霜

然而,单单这些还不够,更猛烈的狂风又突然袭来了。

2021年,高层对房地产进行了联合围剿:

从“集中土拍”到“两道红线”;从“两道红线”再到“三道红线”......这一系列操作,可谓是精准打到了开发商的七寸。

本来,很多开发商前两年就要死了,结果又发了高息美元债,这才得以苟延残喘至今。

但,两年前发的债,2021-2022年该集中偿还了。而2021又偏偏赶上了最严融资禁令,“借新还旧”的模式彻底玩不下去了。

于是,集中暴雷就这样产生了。

4

奄奄一息

恒大之后,绿地、华夏、富力、世茂、蓝光、佳兆业、阳光城、奥园、禹洲......数不清的房企在后面排队炸雷。

遥想五年前,他们还在衔枚疾进、春风得意;如今,才不过五年光景,他们就被联合围剿,惨不忍睹。

有人说:别急,高层会救。不救就有风险。

救是当然要救的,但该死还是要死的。

现如今的救市,早已非同往昔。

当初救市是大水漫灌,不管好的,坏的,都能活下来。而如今却是精准滴灌。说白了就是:只给那些优质企业放款,然后这些优质企业拿着钱,去并购那些风险房企的一些优质地块、项目、物业等。前几天官方宣布并购不计入三道红线,正是这个用意。

然后,风险房企拿着卖项目/物业的钱,把该还的账还了,该建的房子建了。虽然最后还是要死,但大雷已经被提前排掉了,风险也化解得七七八八了。

即便大家排队死,对金融系统也造不成多大伤害了。

5

如今,“房住不炒”已经从一句口号,变为了一项政治任务。

风向,真的变了。

此时此刻,我只能对那些即将死去的开发商说一句:节哀顺变;对还在高杠杆买房的炒房客说一句:好自为之!

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