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2021年秦皇岛楼市有多难?成交量大降、从业人员骤减……

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到年底了,各行各业的人都反映2021年特别难,以前的难可能是参差多态的,而去年的难是大同小异的,当然最难的还是教培、旅游业、房地产、互联网(排名分前后)。

秦皇岛作为一座旅游城市,疫情持续肆虐下,旅游业的惨淡和房地产市场的衰退使2021年的楼市格外的难。

在此之前2014年是秦皇岛楼市最难的一年,当时秦皇岛的新房库存高攀,甚至传出“鬼城危机”的说法,现在看其实是危言耸听了。

2014年、2015年楼市最大的问题是市场供应过于旺盛,是供应端出的问题,需求端并没有萎缩,相反通过开发商的“以价换量”,那几年楼市成交还是非常火爆的,年底还曾出现市场翘尾,许多售楼处大年初一还有人看房买房。

2021年正好相反,新房入市量大大减少,去年秦皇岛主城区商品住房预售套数8988套(96万m²),比2020年下降了6成。


与此同时,楼市成交量也是大大下降,去年秦皇岛主城区商品住房成交套数下降了41.53%,成交面积下降了近5成。

去年的楼市最大的问题出在消费端,消费端的萎靡进而影响到供应端,使市场供应一直在低位运行。

目前倒也不是说没有购房需求,对于大多数还在城市化进程中的城市,住房需求远远没有饱和,更何况秦皇岛还是一座人口净流入的城市,没房的想住上房,有房的想住更好的房,住房需求不会突然出现断层。

如今的市场困境是没房的买不起房,买得起房的买不了房(限购),这就使本该释放的购房需求被限制住,或者是因为没钱,或者是因为没资格。

另外还有更深层次的原因,就是大家对房地产的预期正在被扭转,2014年到2016年的去库存政策之所以能见效,是因为大家对房地产还是看好的,对房价还是看多的。

这两年房价虽然没有下降太多,但是经过“房住不炒”理念的持续贯彻,让许多人打消了房价一直涨的念头,去年又经过房企暴雷的市场情绪渲染,大家对房地产的预期几乎是180度的大扭转,买房似乎没有那么香了。

如果是供应端出现问题,房企还是有很多办法来化解的,算不上真正的危机,但是如果是消费端出现问题,开发商可真就不知如何发力了,就算组合拳出击,结果也是打到棉花上,没有任何反馈。

趋利性是市场经济的基础,房地产市场自然也是这样,虽说房子是用来住的,但是无论谁买房子都不希望吃亏,买完房后大家更愿意看到房价上涨,最起码能够保持稳定,如果房子买完之后成为负资产,也就没人愿意持有多余的房产了。

比如鹤岗的房子,三五万一套的房子有的是,但是买完就是套牢,有的房子甚至只要交物业费和暖气费,就可以免费租住。

鹤岗是一个比较极端的例子,但是逻辑都是相通的,买房这件事本身就是一个趋利的行为,当大家预期房价还会持续上涨的时候,哪怕没有资格买,也会想方设法、削尖脑袋去买,比如假离婚真买房。

但是去年秦皇岛的离婚率居然降了下来,而且还降了不少,数据显示2021年海港区离婚1945对,较上一年减少2175对,下降了52.79%。

这里面有一部分功劳属于离婚冷静期的设立,但也有一部分功劳是楼市下行带来的,当房价不再上涨的时候,离婚买房的风险和收益显然是不成正比的。

楼市下行带来的消极情绪已经传递到一级市场,许多房企已经“躺平”不再拿地了,2021年秦皇岛土地市场有两低一高:土地成交量低、土地溢价率低、土地流拍率高。


以往每到年底,秦皇岛土地拍卖常常掀起市场高潮,年度地王往往会出现在此刻,但是去年12月秦皇岛土地市场却哑火了,大批土地挂牌出让,却无人摘牌,土地流拍成常态。

即使是传统意义上的黄金地块如老市政府地块、金梦海湾一线海景地块,也以流拍收场,个别被摘牌的土地基本上都是底价成交,土地市场进入到前所未有的寒冬低谷。

房产市场下行带来的另一个变化就是行业从业人员的骤减,许多人被迫离开这个行业,明显感受到朋友圈里卖房的越来越少,带货的越来越多。

根据秦皇岛统计局的数据,1-7月份包含中介、物业在内的房产服务行业,从业人员数量下降31.8%,从全年来看这个数字还会更高。


不仅是秦皇岛,全国来看形势也是严峻的,房地产下行带来一系列冲击。

去年12月,中央经济工作会议提到,我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。

稳预期将是2022年经济工作的重要任务,以前的稳预期是因为预期太高,防止房产泡沫,现在的稳预期则是防止经济收缩。

响应会议精神,央行赶在春节之前送出了“降息+补水”的大礼包,动作幅度略超预期,但是冰冻三尺非一日之寒,要想解冻市场、释放需求还需要很长一段时间,这次降息也只是新一轮货币宽松周期的起点,刺激需求的政策将会陆续出台,房地产信贷政策也将趋于宽松。

但是房地产不可能再回到以前高歌猛进的时代,在“房住不炒”的大前提下,房地产更多是回归正轨、回归常态,减少过热的投资需求的同时也要鼓励合理的住房需求,这样房地产市场才能保持稳定,不至于拖累其它行业领域。

新的房地产周期下,买房逻辑也将会改变。

以前聚焦的是房产的升值空间,看重投资回报率,比如一些地段偏僻、配套不足的楼盘,搭着楼市整体行情上涨的快车,借助区域发展的热炒,还是有一定成长性的,尽管存在价值透支,但只要上涨行情明确,总有接盘的人。

现在上涨空间收窄,买房更应该聚焦的是房产的保值程度,回到居住体验上,换句话就是要多看这套房子现有的,而不是纸面规划,地段比品牌重要,学校旁比商场旁重要,肉眼可见的优势比一切承诺都重要。

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