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多家房企加速商业项目出让 政策维稳背后行业集中度有望提升

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《财经》新媒体 宋金煜/文 潘西/编辑

进入新的一年,房地产行业流动性危机仍未解除,部分房企正通过加速出售旗下资产来补充现金流。


今年以来,融创已转让武汉、昆明、杭州三地四个项目的部分股权;世茂10.6亿出售了上海一宗商业用地,与雅居乐共同持有的广州亚运城股份也一并出售,有消息称世茂已将近800亿资产摆上货架,其中更是包含多个城市的地标性建筑。

对此,融创相关人士告诉《财经》新媒体记者称,出售项目股权属于公司正常的项目转让行为,主要因为去年下半年市场情况发生巨大变化,预售资金监管收紧等政策调整,出售资产主要用以补充公司现金流。

“很多房地产项目存在抵押贷款融资的情况,虽然看得买家不少,但即使打折出售,拿下来也并不划算。”某房企熟悉地产收并购的人士向记者表示,随着政策暖风以及专项并购债的发行,有助于房企缓解资金压力的同时,加速整个房地产行业的收并购进程,行业集中度也将进一步提升。

出售旗下优质项目 加速调整资产结构

据中指院数据显示,2021年境内房企作为买方涉及的交易金额约2836.4亿元,完成收并购约有221宗,平均单笔交易金额12.8亿元,较2020年增长41.1%。其中,有7宗单笔交易金额超100亿的大宗交易,如融创和融创服务分别以99.1亿元、8亿元收购彰泰和彰泰服各80%的股权,百亿交易较2020年增加4宗。

值得注意的是,今年虽然延续了去年的并购潮外,不过买方身份转变成了卖方。今年1月以来,融创已转让武汉、昆明、杭州三地四个项目的部分股权,由武汉城建、首创、华发、星创置业接盘。其中,披露出售金额的仅融创昆明融创文旅城二期40%股权交易价格为14亿元。

无独有偶,继去年12月以逾20亿港元出售香港西九龙地王项目后,1月21日,世茂公告称,已出售一宗位于上海黄浦路的商业地块,作价10.6亿元。随后,中国海外发展公布,拟以37亿元收购雅居乐、世茂所持广州利合股权,收购完成后将合计持股73.33%。另外,万科海外公告称,拟出售伦敦写字楼,预估净所得约5600万英镑(约4.8亿人民币),所得款项用于收购香港一处物业。

记者还注意到,近期房企出售旗下项目类型多为持有型资产,如文旅、写字楼、商业综合体等。除网传世茂将出售包括世茂深港国际中心、世茂重庆中心地标群、上海世茂广场、上海世茂深坑酒店等地标性建筑外,融创出售的四个项目中也有三个项目为商业项目。

融创相关人士在接受《财经》新媒体记者采访时表示,出售项目股权属于公司正常的项目转让行为,主要因为去年下半年市场情况发生巨大变化,预售资金监管收紧等政策调整,出售资产用以补充现金流,暂无出售计划需披露。

在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来,加速出售资产主要原因是企业流动性困难。出售资产,可加速回笼资金,增加现金流,避免债务违约。个别企业出售文旅、商业项目,一是文旅、商业项目收益情况不稳定,二是文旅、商业项目经营难度很大。相对于住宅来说,文旅、商业项目不是优良资产,这些企业会加速出售,优化调整资产结构。

另外,诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示,出售旗下项目也向市场传递了其努力偿还债务的意愿,提振市场信心。同时,住宅市场经历了多轮次的政策调控,住宅项目增值的空间不是很大,而优质的商业和文旅项目可以保值,若收购后对其重新进行包装、提高运营能力,还可实现增值、增收。

热闹有余个别房企成交不足 行业收并购行为趋于谨慎

近期如恒大、阳光城、泰禾、当代置业、奥园等本轮传出流动性危机的企业,均对外表示将加速处置旗下资产,缓解并解决债务问题。

事实上,即使买卖双方有意愿达成合作,能否最终交易成功也影响着处置资产的速度。今年年初融创服务终止收购第一物业,理由是卖方推翻此前交易价格和交易安排。2021年10月,合生创展与恒大物业关于超200亿港元的股权收购因双方协商不下以终止落幕。

某房企熟悉地产收并购的人士告诉记者,很多房地产项目都有抵押贷款在里面,即使项目打5-7折出售,价格也不足以打动收购方。目前市场处于买卖方的博弈阶段,除非强行甩卖,多数项目仍在谈判阶段,成功收并购仍有难度。

同策研究院资深分析师肖云祥指出,因标的体量大、涉及资金多,房企资产的收并购过程较为复杂。其次,出售资产的品质问题,包括物业类型、开发状态、预期去化等,都将影响标的资产收购后的价值呈现。尽管近期调控政策陆续出台,但市场信心并没有完全确立,而且当前大多数房企资金并不充裕。

同时,梁楠表示,融创、万科等房企成功出售项目的主要原因是由于项目本身运营稳健收益较好,亦容易变现,接盘风险较低。而出险和困难房企项目出售进度缓慢,主要由于企业现金流充裕性不足,项目经营受到一定影响,同时这些项目自身的回报率也不稳定,买家接盘后需要一定的资金支持。加之部分房企暴雷、信用评级频遭下调的事件频发,房企出于资金安全性考虑,收并购行为将更加谨慎。

新政或加速行业并购 行业集中度将进一步提升

在政策深度调控,行业整体低迷、房企频频爆雷时期,有关房地产收并购的新政引发多方关注。

2021年末,央行、银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目,推出专项并购贷、并购债,且不计入三道红线。

2021年11月中国银行间市场交易商协会举行的房地产企业代表座谈会提及,将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设。

就在上述《通知》发出后,已有若干房企在银行间发行并购票据。1月12日,招商蛇口30亿元并购票据完成注册,次日,保利置业50亿元小公募项目获上交所受理,资金用途包括房地产项目的收购兼并。另外,华侨城、建发地产均已发行了涉及收并购的中期票据。

除房企外,金融机构也入场发行房地产项目并购主题债券,如今年1月以来浦发银行发行了首笔50亿元房企并购主题债、交通银行拟发行1000亿元非资本补充性质的金融债券、招银国际旗下SPAC公司递表上市。

“专项并购债的发行将促进收并购进程的提速,这在一定程度上有利于缓解部分流动性紧张房企的压力,但收并购仍以优质资产为主。”梁楠表示,在支持收并购相关政策的支持下,预计接下来收并购现象将有所增加,行业集中度也将进一步提升,而且集中度会向大型央企、国企,以及经营稳健的大型民营房企靠拢。

目前来看,由于专项资金成交情况较少,政策效果能否落地仍需进一步观察。霄云祥指出,未来是否会出现集中收购的情况,这涉及到的因素较多,如标的资产品质、价格、市场等因素,如果在条件满足的情况下不排除集中收购案例的出现。

在浙江省房地产业协会副会长兼秘书长金鹰看来,明确债券融资用于房地产项目兼并收购,体现了监管方促进行业良性循环的力度和决心,但不意味着对房地产市场调控的决心有所改变。从长期来看,“三高”模式(高负债、高杠杆、高周转)已经不被市场和政策所支持,房地产行业的转型和升级是主流和趋势,未来创新能力将是房地产企业能够健康发展的核心竞争力。

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