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2021年楼市 或与你想的不太一样

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在“房住不炒”基调下,2021年的房地产市场发生了深刻的变化。以史为鉴可以知兴替,更加关注内生动力,成了房地产市场入局者实现高质量发展的先决条件。


01

市场热度涨过也跌过

2021年,在房住不炒的基调下,房地产政策从土地、金融、房企等多个维度持续收紧,具体表现有集中供地、房贷金融收紧、销售端出台相关控制政策等。步入去杠杆周期的2021年房地产市场,全年呈现出“上半年涨下半年跌”走势。

2021年上半年,全国房地产市场整体延续了2020年底的运行态势,商品房销售规模大幅增加,重点城市市场热度不减。从价格水平看,中指院数据显示,2021年上半年百城新房价格累计上涨1.70%,涨幅较2020年同期扩大。


(数据来源:中指研究院)

中指院数据还显示,2021年上半年100个大中城市住宅类用地楼面成交均价同比涨幅保持两位数,溢价率平均为17.6%,高于上年同期。

转至2021年下半年,从清华金融评论的全国70城抽样数据来看,全国70个抽样的大中城市中,房价涨幅自2021年7月以来明显放缓,三季度整体溢价率为8%,第四季度,也基本延续了三季度的下降之势,整体溢价率降至3%。

中原地产首席分析师卢文曦认为,上半年承接2020年地产行业发展热度,大量热钱持续进入房地产市场,因此市场保持较高热度。但随着信贷等方面政策的收紧,市场开始降温,尤其是在第三季度。而“投资者收益预期发生转变,出手速度明显放缓”,这也加剧了下半年房企资金链吃紧的程度,不少房企便选择了以价换量。

职业投资人朱酒指出,受疫情影响,全社会的消费能力、消费需求都会有所下降,房价受到冲击在所难免。不少行业也出现了裁员现象,购房者的购房需求会被压抑,加之很多城市均出台相关限购政策,堵截炒房的投资者,“在房住不炒的大背景下,未来一段时间内房价下降将成为大概率事件”。


02

那些暴雷的房企们

“暴雷”则成了2021年房地产市场的一个高频词。从2020年泰禾暴雷以来,2021年全年暴雷房企十余家,其中不乏恒大、佳兆业、华夏幸福、花样年、泰禾等销售额在千亿级别以上的房企。


(数据来源:财经新地产根据各企业公告整理统计)

CRIC数据显示,2021年房企融资呈现直线下降趋势。特别是在第三季度,房企的融资额最低,为2872亿元,同比下降38%,环比下降24%,创2018年以来的最低水平。同期,海外债和信用债融资金额7189亿元,同比减19.3%。其中,海外债融资2524亿元,同比降31.0%;信用债融资4665亿元,同比减11.1%。

与融资减少相悖的是,2021年的债务为近年来最多。贝壳研究院数据显示,房企偿债总额在2019年为6888亿元,2020年升至8795亿元;在2021年已经高达12822亿元,几乎是2019年的2倍。

“基本都是融资不到位而导致的资金压力巨大,最终暴雷。”财经分析师王一然表示,以往房企习惯了借新债还旧债,但随着2021年信贷政策的收紧,房企借新债难度加大。“房企的资金链多是一环扣一环,一旦新债不到位而旧债必须还,就会造成资金链的紧绷乃至断裂。”


03

33岁刚需,购房一线城市

从贝壳研究院近日发布的《2021城市刚需购房报告》(以下简称“《报告》”)可以看出,2021年刚需购房的平均年龄在33.5岁。


每个城市群的刚需客群置业年龄分布也有不同。在纳入统计的12个城市群中,京津冀刚需置业平均年龄最高,达到33.9岁,其后是海峡西岸,约为33.4岁,而粤港澳城市群平均年龄最低,为33.2岁。

城市群中的一线城市,刚需购房平均年龄为33.5岁。而新一线城市的刚需购房平均年龄为32.4岁,二线城市刚需购房平均年龄为32.8岁,均低于一线城市。可见一线城市客群购房压力较大。

在购房方式上,《报告》显示,超过7成的购房者能接受或需要按揭,仅24.8%的购房者表示可以进行全款支付。而按揭比例在不同的城市同样存在差异。其中一线城市的按揭比最高,为82.6%;二线城市按揭占比最低,约为73.2%;二线城市和新一线城市差距并不明显,新一线城市仅比二线城市高1.6%,按揭占比为74.8%。

一线城市与其他城市差异明显,说明城市能级越高、城市房价和购房款越高,购房者压力相应更大。


一线城市近年来也相继出台了人才落户政策,以政策友好性不断吸引外来人口,特别是高学历青年群体落户置业。《报告》显示,除了一线城市之外,粤港澳大湾区和长三角相关城市人口迁徙也比较显著,其中大湾区在过去十年人口增加了39.02%,远高于全国十年5.38%的增速。而外来人口的大量迁徙,能够为当地房地产市场带来了一定购房需求。人口增加明显的城市,房地产市场也相对坚挺。


04

跨界做地产

2021年11月榆林康瑞博置业有限公司成立,注册资本2亿,经营范围包括房地产评估、房地产经纪、房地产开发经营等。股权穿透显示,波司登是该公司大股东,波司登跨界做地产也成为一时焦点。之后,吸引眼球的是在河南水灾捐款5000万的鸿星尔克,也被曝出早就进入地产行业。其工商信息显示,公司的经营范围包括:投资管理(法律法规另有规定的除外),房地产开发经营,物业管理,自有房地产经营活动等,进入地产行业也是早有“预谋”。

“鸿星尔克和波司登虽然跨界做了地产,但只是试水。短期内,他们不大可能将房地产作为主营,更像是这些企业多元化发展的一种表现。”投资人史保刚表示,“房地产行业在2021年确实遇到了颇多的困难,但未来的十到二十年内,其支柱产业的作用不会发生改变。这些企业的跨界进入,说明他们对房地产行业仍然抱有信心。”
2021年进入房地产行业的企业还有中通、顺丰等快递公司。2021年8月12日,中通成立上海通寓置业有限公司,注册资本2亿元,经营范围包括地产开发经营、非居住地房地产租赁和物业管理。而顺丰进入房地产行业更早,在2007年7月6日,顺丰就成立了连云港顺丰房地产有限公司。字节跳动于2021年8月1日正式成为幸福里背后掌权者后,直接宣布进入地产行业。天猫好房的出台,暗含着阿里已经一只脚迈入房地产行业,互联网巨头进入地产行业的企业开始增多。红星美凯龙在跻身商业之后,也开始涉足房地产领域,2021年年末开始在三四线城市布局。

来源: 财经新地产

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