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这份报告,圈出了湾区最值得买的城市

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你知道平均年龄多少岁能在一线城市买的起房吗?

你知道各大城市“上车”成本是多少吗?

都说“人去楼空”,四线以下城市的人都去哪了呢?

近期贝壳研究院发布了《2021城市刚需购房报告》,详细描绘了刚需购房者的画像。

看一看这幅“画像”和你像不像!

.01

人口迁徙比

大湾区第一

上图中,深圳、东莞、珠海三个湾区城市迁徙指数占据榜中前三甲!

人口迁徙指数,从某种程度上说,决定了人口增速。

根据第七次全国人口普查显示,2020年湾区9市总人口为7801.43万人,比2010年时增长了39.02%,远高于全国平均增速的5.38%。

同时,广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山,六个城市10年间人口增量均超过100万人,占同期广东省常住人口增量的94%。

其中2020年广州常住人口1867.66万人、深圳1756.01万人、东莞1046万人,均破千万。

“大湾区”正成为全国人口增速最快的地区之一。

人口涌入的数据告诉了我们啥?

在排名靠前的十个城市里,一线城市有三个、新一线城市有四个。

这些城市体量、就业环境、产业布局等各方面具备相对优势,对人才具备较强吸引力。

排名靠前的城市都有人才落户政策,深谙“人口是第一生产力”的要领。

排名前十的城市中,除郑州外都是长江以南的城市。

而且郑州、长沙、南京、太原等城市,对省内人群虹吸效应明显。

深圳、珠海、东莞等大湾区城市,对省外人群虹吸效应明显,且高学历的人群占比较高。

人口流入大湾区,会有什么影响?

首先人口的持续涌入为房地产市场补充了购买人群,成为房价的有力支撑。

此外,还有另一种数据分析方式值得一提。

“本地户籍占比”,占比大说明房地产客群主要是当地人为主,占比小则反之。

“本地户籍占比”高的地区,房价的稳定性越好,地产的周期性越长。

例如湾区中的广州、佛山两城,“本地户籍占比”要高于深圳、东莞、惠州。

在过去的2021年中,广佛两城的房地产波动就要小于惠莞深,由此可见一斑!

有业内人士称,他们也会用此数据分析某城市是否具备投资价值。

从上图可以看出,大湾区的刚需购房者户籍占比最低,与上文的“城市迁徙指数”相呼应。

.02

上车户型小型化

一、价格

从上车价格排名看,北京、深圳、上海、厦门、杭州,套均总价依然是榜前5名。

而作为一线城市的广州却只排在第六位。

怎么说广州也是全国GDP排名第四的城市。上车总价却不“配位”!

这样一对比,广州房地产的性价比还是挺不错的!

对比上车成本,2020年深圳的上车成本为345万元/套,2021年为323万元/套,是前6个城市中唯一出现下跌的城市,跌幅为0.64%。

二、负担

从负担指数方面看,一线城市居住负担指数均值约为84.8,明显高于其他城市。

负担指数相对低的是省会级城市,如贵阳、哈尔滨等,属于房价相对低、居住负担低、人均收入低的“三低地带”。

不过省会级城市中也有一个“另类”,“长沙”,2021年它的人均收入9090元,在35个城市中排名15位,可它的上车门槛却排在了35城中的第29位,属于负担指数低的代表城市。

三、面积

从面积上看,深圳、上海、天津、北京四城的排名虽然有更替,但上车面积大小并没有太明显的变化。

可作为省会级城市的哈尔滨出现在了第五位,确实有点迷惑。按照常理分析,难道他不应该出现在后面吗?

而根据数据呈现,2021年15个新一线城市及16个二线城市的居住面积值均呈不同程度的下降。

也就是说,目前80-90方的户型流通性会更好一些。

.03

购房年龄北部偏老

城市的置业年龄总体明显偏高,也是城市客群购房压力较大的体现。

2021年京津冀的刚需置业平均年龄为33.9岁,而粤港澳的平均年龄为33.2岁。

从年龄数据说,南部大湾区购房压力要普遍低于北方的京津冀地区。

上图中,35城的刚需购房年龄平均值低于35岁,那么也引出了另一个知识点。

买房的年龄,不宜超过35岁。

从人们的职业生涯来看,绝大多数人在25-45岁之间才是最佳工作时期。

而35岁之后,赡养老人、抚养孩子的成本会逐年增加。

特别是对于企业的普通员工,40岁会开始逐渐衰落,收入很可能呈现下降趋势,如果在这个年龄去买房,收入不增加的话,骤然增加的房贷,显然会有一定风险。

所以说,首套房产的购买时间越早越好。

有数据指出,我国最佳“上车”年龄为27岁,这个观点你怎么看?

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