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东荟城4.9万!黄埔二手市场分化严重!

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黄埔二手房市场,真是越来越让人看不懂了。

光是近几天收到的消息,就给我来了两次逆转冲击!

你以为黄埔二手楼市很差?

这边黄埔当红炸子鸡东荟城,转眼就成交了一套4.9万/平的房源,挂牌不到7天!

你以为楼市转暖了?

那边的龙光峰景华庭,却有房源几乎挨着参考价成交,2.9万/平,房价一夜跌回两年前!

究竟是怎么回事?黄埔二手房现在又是什么情况?今天我们来具体看看。

01

惊了!

东荟城4.9万!科城山庄6.1万!

前两天,我收到了一张万科东荟城最新成交截图。好家伙,不看不知道,一看吓一跳:

4.9万/平!

要知道,上一回万科东荟城成交价刷屏,已经是一年多前的事了,当时正处于楼市高位,成交单价同样达到了4.9万/平。


从去年下半年开始,广州二手房走势低迷,加上出台了首批二手房指导价,不少小区的价格都开始下跌。

万科东荟城的房价也同样有所回落。从贝壳上的数据来看,东荟城的挂牌价格已经从8月的4.5万/平回落到12月的4.38万/平。


注:上图时间为2021年1月-12月

那么,这一次的房源,为什么能高价成交呢?

我多方打听了一下,这一套单位是南向142平四房,是挂牌房源中比较少有的大户型,位置也不错。

目前小区内,类似户型的房源挂牌单价基本在4.8-5.3万/平,之前的成交价也不低,一般在4.5-4.7万/平左右。

这一套房源的业主原本报价为725万,挂牌单价在5.1万/平左右。


挂出来7天,就立马被购房者拿下了,业主让价27万,最终成交总价为698万,单价约4.9万/平!

不光是这一个小区,近期科城山庄也成交了一套高价房源。

1月22日,科城山庄一期一套85平南向的两房,成交总价高达520万,折算下来单价已经超过了6.1万/平!


中介发来的截图

熟识的业内人士表示,科城山庄小区一般成交价格在4.1-5.1万/平比较多一些,这是很少有的户型,所以价格特别贵一些。

02

反转!

有小区房源接近指导价成交!

有意思的是,虽然有房源成交价极高,但也有部分小区房源接近指导价成交。

譬如龙光峰景华庭,位置没有科城山庄好,但也算是科学城成交比较多的热门小区。在指导价出台之前,楼盘房源的成交价在3.5-4万/平之间。

因为这个楼盘在首批指导价名单上,所以指导价出台后小区房价几乎是遭受了重锤。

我扒到了一张去年11月龙光峰景华庭的价格截图,可以看到:

一套东北朝向的93.87平三房,业主的实际挂牌价高达3.9万/平,而指导价仅为28463元/平。


近期小区的价格真的跌下来了,部分房源甚至接近指导价!

一套西北向的92.41平三房,去年7月挂牌还在351万,如今逐渐降价,降价幅度高达83万!


指导价为264万,挂牌价仅268万!挂牌单价不超过2.9万/平!

这个价格,相当于是一夜之间让价格跌回了两年前!

03

为什么会出现分化现象?

当然,不管是高价房源、还是接近指导价成交的房源,都只是少数。

我跟熟悉的业内人士聊了聊,近期的黄埔二手房的成交价大部分都在指导价以上,但价格相比之前还是降了。

最近成交的房源基本都是业主比较着急卖的,成交量慢慢多了一些,价格比去年这个时候低了不少。

例如万科金色梦想,从去年5月开始,成交的价格明显地降了下来!此前的成交均价普遍高达4万/平,目前的成交价格在3.3-3.6万/平左右。


上文提到的万科东荟城,去年七月的成交均价在4.4万/平,近期大部分成交房源的成交价格,其实也就在4-4.4万/平之间。


至于为什么会出现高低价分化的现象呢?原因主要有以下几个:

1、近期楼市在利好刺激下,有点起色了,准备买房的人增多,买家对房价的预期也变高了。

一方面,是银行放款的速度变快了;另一方面,前段时间LPR降了5个点,广州不少银行的房贷利率也跟着下调了。(回顾可以戳这里:喜大普奔!LPR下调!广州最新房贷利率这样变!)

毕竟利率跌了,买房成本也降了,部分购房者对这些政策利好比较敏锐,又担心后续会出现房价上涨现象,自然就加快了入市的步伐。

此外,其实在经过大半年在二手房市场中的摸爬滚打后,大部分购房者,都已经接受了市场上大部分房子的价格都超过指导价的事实。

在利好的冲击下,买家对房价的接受度进一步提高,卖家这边的底气也回来了,好的房源成交价自然会高一些。

从贝壳的数据也可以看到,近期的黄埔,不管是挂牌均价,还是成交均价,环比上周都涨了一些。


注:上图时间为2021年1月-12月

2、在楼市下行期间,小区之间的差异性愈发明显了,价格出现分化。

这一点影响的因素比较多。

例如有指导价的小区,受到政策的打击比较大,部分业主可能会出现急售的心态,把价格降了下来;而没有指导价的小区,价格不受控。

此外,地段好/学位优势明显的小区,未来上涨的可能性会更高,购房者对其价格的接受程度也就更高。

3、同一小区内,不同房源的价格分化。

刚刚提到的同一小区内,稀缺的房源、朝向好的房源,价格相比其它房源更为坚挺。

还有就是满二不满五的房源,交易税费通常要比满五房源高很多,业主挂牌的底气自然也没有那么高。

如果你打算入二手房,近期也可以先看看有没有笋盘可以捡,但不用过于着急,回暖的风还需要等待一段时间才会吹到广州二手房市场。

在选择的时候,注意挑地段好、配套硬核的小区,哪怕是只能选一个地段没那么好的小区,也要买小区中楼栋、朝向、户型在第一梯队的房源。

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