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上海“最惨购房人”还在取证,类似风险该如何规避?

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“在我看来对方因为这件事获利近800万,其中包括因房子升值的300万,而我们损失了约1000万。”

近日,被不少网友称为“最惨购房人”的家住上海的伍亭颖女士告诉媒体,由于银行审批房贷延误,她被卖家告上法庭。法院判决她败诉,她不仅要退出房子,首付的745万元没了不说,还要支付违约金、房屋整修费等总计497.32万元。

对此,伍亭颖感到不能理解,目前正跟代理律师进行再审取证工作,或许能有重大突破。她说:“就我理解的而言,各项损失需要有证据证明,不能笼统地去猜测。”


0 1

付款时间无腾挪埋祸根

据中国裁判文书网,伍亭颖在2020年5月17日通过中介,和卖方范俊等达成房屋转让协议,伍亭颖先期支付了100万元定金和400万元购房款。

2020年5月30日,伍亭颖和范俊等签订补充条款,约定房屋总价款为1550万元,卖方提前交房,伍亭颖需要在2020年6月30日之前完成首付745万元。

不过,伍亭颖未能按期补足首付余下的245万元,双方不得不在7月2日再次签订补充条款,这次约定了惩罚条款:从2020年7月1日起至付清之日止,以245万元为本金,按每日万分之2.73支付给利息损失;伍亭颖须在2020年7月31日前一次性支付上述费用;如未按期支付,则房屋买卖合同自动解除,伍亭颖应偿付违约金(合同总价的20%),且赔偿范俊等原有的装修损失180万元。

伍亭颖在7月13日缴清了逾期付款的利息,并完成了745万元的首付,剩余745万元尾款,将在8月30日过户前全部付清。

没想到,伍亭颖的购房尾款,因为银行审批延误再次逾期。

对此,2020年9月15日,范俊等发出了律师函,告知伍亭颖收函3日内付清尾款,如仍然不付,他们有权解除合同,并要求赔偿违约金及装修损失等。9月30日,由于伍亭颖仍未付款,范俊等要求伍亭颖搬离并归还房屋,并偿付房款总价20%的违约金,房屋装修损失180万元等。

2020年10月29日,伍亭颖在上海某银行申请的745万元贷款额度审批成功,要求继续履行合同,但此时卖方已经不愿出售,并将伍亭颖告上法庭。

2021年6月25日,上海市黄浦区人民法院做出一审判决:伍亭颖的房屋转让协议被解除;必须在判决生效10日内搬离房屋,如逾期将按照1000元/天追加支付房屋占有使用费;伍亭颖要赔偿违约金300万元、房屋整修费180万元,承担案件受理费4.6万元。

一审之后伍亭颖和范俊等都进行了上诉,上海市第二中级人民法院在2021年12月1日驳回上诉、维持原判。

02

卖方有律师全程参与

案件一经公布,就引起了众多热议。

微博认证的法律博主@Legal诗睿 曾发表观点称:“大家都说陷入套路了,其实并不是。冤吗?很遗憾,是因为这个姑娘不懂房屋买卖合同条款的缘故。归结起来:即使不是这姑娘的缘故,而是银行办事程序出了问题,没能按照合同约定的时间放款导致不能按合同约定的时间支付尾款,依旧是买方违约。”

知名法律博主@喵律 也曾发表观点:“这个案子判得没问题啊……只能说,自己不看清合同,怪不了任何人。”

知名公益律师赵良善告诉红星资本局,本案中,双方签订的合同,涉及到违约金确实比较高,但是合法合规,合同本身也没有任何问题。另外,从法院的判决来看,综合考虑整个案情,是合法合理的。

那么,买方能否要求银行赔偿损失呢?赵良善律师认为:“这起违约与贷款时间无关,即与银行无关,所以该名女子不能要求银行赔偿损失。”

不过,也有律师发表了不太相同观点。重庆市律协刑民交叉专业委员会副主任、重庆海力律师事务所伍继军律师就认为,本案的焦点在于:“卖方是否因买方的逾期付款行为享有合同单方解除权;买方因为银行办理贷款超期,是否足以导致买方合同根本性违约,从而导致双方合同解除。”

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的法律规定,伍继军律师认为上海法院的判决合法但不合情:在无证据证明卖方存在实际损失的情况下,应实现合同法鼓励交易的制度目的,从而维护市场交易的稳定。从法律的公平角度,也可以不解除合同,让违约方承担违约责任,不建议卖方以此为由解除合同。

“从我在重庆遇到的类似案件来看,基本都是要求继续履行合同。”伍律师说。

伍亭颖最终不仅失去了房屋,还要赔付违约金、房屋整修费等将近500万元,被称为“最惨购房人”。伍继军律师坦言,这个结果对公众认知有一定冲击:“在卖方没有实际损失的情况下,直接判决解除合同,不符合鼓励交易的目的。希望大家在大宗商品交易过程中,尽量使每一个交易环节合法化,避免这种纠纷的发生。”

同时,伍继军律师还提到了一个细节:“从该案的两次审判过程来看,卖方律师对合同的签订、履行和争议都是全程参与,打下了很好的基础,是卖方胜诉的关键;相比而言,买方在答辩及举证时,未充分表达继续履行合同的必要性,这是值得反思的问题。”

0 3

买方正作再审取证

至于伍女士本人,对于这样的判决结果则感到不理解。

近日,伍女士在接受九派新闻采访时表示自己会申请再审的。“就我理解的而言,各项损失需要有证据证明,不能笼统地去猜测。

已经在进行再审取证工作,或许能有重大突破。

伍女士进一步强调,在她看来,对方因为这件事获利近800万元,其中490万元是违约金,加上房子涨价的300多万元,而自己这方损失了约1000万元,包括490万元的违约金、100多万元的新装修,然后如果再次购房,还要承担潜在涨价的300多万元。

谈及违约的过程,伍女士坚称,从始至终,她都是希望履行合同、达成交易的。在超过了约定付款时间后,房东和其代理人也还在配合银行办理贷款,并且不断在微信群催促贷款审批的情况,所以给了其一个信号,对方还是要继续交易的。

结果等贷款一批下来,对方就突然失联了。紧接着过了几天,伍女士就收到了上诉书,也就是说,延误的贷款一批下来,对方就起诉了。

对此,判决书显示,一审审理中,卖方未对配合伍女士办理延期贷款事实予以认可。但二审法院认可了卖方后续配合伍女士办理贷款的事实。

至于有关起诉事宜,伍女士表示双方没有私下协商,因为差距太大。

针对此事,伍女士代理律师宣称,他已经在进行再审取证工作,或许能有重大突破。在他看来,“本案终止交易不是买卖双方的问题,是银行贷款的原因,是不可控的”。

0 4

该如何规避类似风险

事实上,因为购房支付逾期而导致纠纷的案例并不少见。

赵良善提醒,买方在签订购房合同以及后期的补充协议时一定要慎重,如果认为约定的违约金过高,当即就要提出修改意见,尽量降低违约金标准。在约定付款期限时,要考虑各方面因素,尽量放宽付款期限。

如果欲将付款期限与银行贷款期限关联在一起,也要在合同中明确约定,待贷款下发后再付尾款,而不是直接约定具体的付款日期。同时,作为买方,既然与卖方签订了合同,就应严格执行合同条款,切勿抱着侥幸心理违约,否则,将得不偿失。

有业内人士认为,要规避这样的情况,其实也是很简单的,双方在签订协议的时候,不约定尾款的支付时间,或者约定尾款的支付时间以银行放款时间为准,就可以给以买方很好的保护。

而本文中的“最惨购房人”伍女士,从裁判文书网上的信息看来,前期支付房款没考虑到银行货款,后期考虑到了银行货款,但因前期约定的支付时间较短,以致无法如期获得款项,以致逾期,这就是考虑不周的问题了。

购房时,要对自己的资金情况有统筹的安排,明确哪些自己能安全支付,哪些需要货款,再依实际情况,签订有腾挪空间的合同,才不会陷入被动,带来经济上的损失。【《正经社》综合整理,来源:21财闻汇、中国裁判文书网、九派新闻、中新经纬、上游新闻、“中国普法”微信公众号、红星新闻、上海法治报、董壹贰等】

责编|唐卫平·编辑|杜海·校对|然然

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