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即将跌破“1”字头!南京一小区紧急成立业委会,业主悔断肠...

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最近,我发现江宁禄口的神盘翠屏城成立了业委会。


这个小区收官时摇号火爆,去年却传出楼栋有质量问题,更重要的是,小区房价不涨反跌,当年的“幸运儿”们如今却是“实惨”!

一、小区房价长期下跌,业主亏本卖房

翠屏城

小区地址:江宁区天禄大道1号(宁溧路188号机场高速禄口出口500米)

板块:禄口

总栋数:42栋

建筑类别:高层

房龄:2012年

开发商:金利(南京)建设开发有限公司

物业:万园物业

学校:百家湖小学分校禄口小学+禄口中学


翠屏城作为整个江宁乃至南京的“骨灰级”老盘,于2019年加推最后712套房源,被严格限价,毛坯均价12218元/平,这个价格在当时的江宁可谓是谷底价。

正是凭借单价低、一二手房价倒挂明显的优势,翠屏城收官开盘共吸引了8238组买房人报名抢购,中签率8.7%。开盘当天全部售罄,众多买房人陪跑离去。

但让人意外的是,这个曾经被疯抢的神盘,收官至今已经2年多了,二手房价却不涨反跌。

目前在365二手房网站上,翠屏城的最新挂牌价是13560元/平反观小区2020年初的挂牌价已经突破1.5万/㎡。这意味着,小区房价两年来不涨反跌,业主悔断肠……


从具体房源的挂牌价来看,颇有跌破“1”字头的趋势。小区有多套房挂牌单价只有1.1万/平,挂牌价经历断崖式下跌。


比如上面第二套116平的房源,21年7月初挂牌价137万,21年底修改为131万,直降6万,折合单价只有11287元/平。而据中介透露,这套房当年开盘单价就有12300元/平。




就实际成交上来看,小区去年10月成交了一套85平米的房源,成交单价只有1.2万/平。交易这套房的中介表示,房东在2016年以105万买入新房,5年后以107万卖出,确实是亏本买卖。




再回到文章开头说的成立业委会,小区从2020年初开始筹备,到2022年初正式成立,目的是为了提高小区品质,建设美好家园。

但据业主透露,小区部分楼栋自2020年6月开始出现大面积鼓包现象,开发商给出的回复是因为砂浆层和沙子有问题,不影响主体结构安全。这个问题到2021年3月依然存在,问题长期没有得到解决,业主感觉住在“危房”里。


(摄于2021年3月)

现在10个月过去了,小区现在环境怎么样了呢?此前我已经去小区实探过了,一起来看看~

二、小区周边较为荒凉,内部环境欠佳

翠屏城位于禄口天禄大道和秦禄大道交叉处,周边多为荒地,区域内公共出行主要靠公交,小区西门不远处是马塘公交站台。



翠屏城分为别墅和高层,别墅名为奥斯博恩,高层住宅名为翠屏城。高层楼层30层左右,楼间距不算大。


小区没有人车分流,但道路宽敞,地面设置停车位,没有乱停乱放的现象,卫生保持得不错。



小区部分单元门敞开,门口非机动车停放杂乱,堵住道路。上楼之后,我发现有业主家门口停放电瓶车,看来物业对于电瓶车上楼管理不严。



后来我在小区采访了一位阿姨有关楼栋鼓包问题,她表示之前看到103栋有鼓包,但最近已经看不出来了。于是我找到103栋看看具体情形,从侧面来看该楼栋并无异常,但是我绕着走一圈发现,楼栋后面还是存在白色斑点和鼓包。



写在最后

目前来看,南京有一大批刚需小区存在房价不涨反跌的现象,比如桥北的天润城、威尼斯水城,江宁的东郊小镇、湖滨世纪花园,板桥的金地自在城等。综合来看,这些房价难涨的小区都有其共性:


1、小区体量太大,在售二手房套数多,同质化严重。比如禄口有包括朗诗青春街区、招商依云郡等多个大体量小区,翠屏城对买房人而言缺少吸引力,竞争优势略为逊色,后期出手周期较长。

2、新房冲击严重,特别是在一些远郊板块,新房上市量大,二手房如无价格优势,买房人更倾向于选择新房。下面是禄口新房地图,新房年底打折也卖不掉,楼盘基本上都是续销的状态。


3、小区交通不方便,周边缺少高档的大型综合体,区域利好并不明显。

我在翠屏城实探时,一位业主表示,自己老家在河南,儿子来南京后买下了翠屏城的新房,目前在禄口附近工作。对于板块内大型商业欠缺的短板,地缘客或生活半径在附近的刚需客群表示,实际影响并不太大,毕竟一万出头的单价在南京可选择的板块也都是远郊。

不过,因为低价而中意禄口的刚需客群还需谨慎,毕竟大势走低、未来不明朗,且生活配套并不算完善的片区,实在不是上上之选。

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