即将跌破“1”字头！南京一小区紧急成立业委会，业主悔断肠...

最近，我发现江宁禄口的神盘翠屏城成立了业委会。

这个小区收官时摇号火爆，去年却传出楼栋有质量问题，更重要的是，小区房价不涨反跌，当年的“幸运儿”们如今却是“实惨”！

一、小区房价长期下跌，业主亏本卖房

翠屏城

小区地址：江宁区天禄大道1号(宁溧路188号机场高速禄口出口500米)

板块：禄口

总栋数：42栋

建筑类别：高层

房龄：2012年

开发商：金利(南京)建设开发有限公司

物业：万园物业

学校：百家湖小学分校禄口小学+禄口中学

翠屏城作为整个江宁乃至南京的“骨灰级”老盘，于2019年加推最后712套房源，被严格限价，毛坯均价12218元/平，这个价格在当时的江宁可谓是谷底价。

正是凭借单价低、一二手房价倒挂明显的优势，翠屏城收官开盘共吸引了8238组买房人报名抢购，中签率8.7%。开盘当天全部售罄，众多买房人陪跑离去。

但让人意外的是，这个曾经被疯抢的神盘，收官至今已经2年多了，二手房价却不涨反跌。

目前在365二手房网站上，翠屏城的最新挂牌价是13560元/平，反观小区2020年初的挂牌价已经突破1.5万/㎡。这意味着，小区房价两年来不涨反跌，业主悔断肠……

从具体房源的挂牌价来看，颇有跌破“1”字头的趋势。小区有多套房挂牌单价只有1.1万/平，挂牌价经历断崖式下跌。

比如上面第二套116平的房源，21年7月初挂牌价137万，21年底修改为131万，直降6万，折合单价只有11287元/平。而据中介透露，这套房当年开盘单价就有12300元/平。

就实际成交上来看，小区去年10月成交了一套85平米的房源，成交单价只有1.2万/平。交易这套房的中介表示，房东在2016年以105万买入新房，5年后以107万卖出，确实是亏本买卖。

再回到文章开头说的成立业委会，小区从2020年初开始筹备，到2022年初正式成立，目的是为了提高小区品质，建设美好家园。

但据业主透露，小区部分楼栋自2020年6月开始出现大面积鼓包现象，开发商给出的回复是因为砂浆层和沙子有问题，不影响主体结构安全。这个问题到2021年3月依然存在，问题长期没有得到解决，业主感觉住在“危房”里。

（摄于2021年3月）

现在10个月过去了，小区现在环境怎么样了呢？此前我已经去小区实探过了，一起来看看~

二、小区周边较为荒凉，内部环境欠佳

翠屏城位于禄口天禄大道和秦禄大道交叉处，周边多为荒地，区域内公共出行主要靠公交，小区西门不远处是马塘公交站台。

翠屏城分为别墅和高层，别墅名为奥斯博恩，高层住宅名为翠屏城。高层楼层30层左右，楼间距不算大。

小区没有人车分流，但道路宽敞，地面设置停车位，没有乱停乱放的现象，卫生保持得不错。

小区部分单元门敞开，门口非机动车停放杂乱，堵住道路。上楼之后，我发现有业主家门口停放电瓶车，看来物业对于电瓶车上楼管理不严。

后来我在小区采访了一位阿姨有关楼栋鼓包问题，她表示之前看到103栋有鼓包，但最近已经看不出来了。于是我找到103栋看看具体情形，从侧面来看该楼栋并无异常，但是我绕着走一圈发现，楼栋后面还是存在白色斑点和鼓包。

写在最后

目前来看，南京有一大批刚需小区存在房价不涨反跌的现象，比如桥北的天润城、威尼斯水城，江宁的东郊小镇、湖滨世纪花园，板桥的金地自在城等。综合来看，这些房价难涨的小区都有其共性：

1、小区体量太大，在售二手房套数多，同质化严重。比如禄口有包括朗诗青春街区、招商依云郡等多个大体量小区，翠屏城对买房人而言缺少吸引力，竞争优势略为逊色，后期出手周期较长。

2、新房冲击严重，特别是在一些远郊板块，新房上市量大，二手房如无价格优势，买房人更倾向于选择新房。下面是禄口新房地图，新房年底打折也卖不掉，楼盘基本上都是续销的状态。

3、小区交通不方便，周边缺少高档的大型综合体，区域利好并不明显。

我在翠屏城实探时，一位业主表示，自己老家在河南，儿子来南京后买下了翠屏城的新房，目前在禄口附近工作。对于板块内大型商业欠缺的短板，地缘客或生活半径在附近的刚需客群表示，实际影响并不太大，毕竟一万出头的单价在南京可选择的板块也都是远郊。

不过，因为低价而中意禄口的刚需客群还需谨慎，毕竟大势走低、未来不明朗，且生活配套并不算完善的片区，实在不是上上之选。

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