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暴风哭泣!苏州80%楼盘户型越做越大!一套房涨20多万!刚需越来越难...

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还记得两三年前,提到刚需盘,第一反应就是八九十平的小户型

那时候的苏州楼市,小面积一抓一大把。但现在时代不同了,不知道大家有没有感觉到,苏州起步面积在涨。

现在很多纯新盘,基本都是100㎡起步。这也就算了,更令人心慌的是,今年有传言,苏州备案空间可能上调,一旦成真,那总价瞬间会涨不少

这可不是无凭无据瞎吹

下面亮出数据

从2016年到2021年

苏州各个面积段供应变化一目了然


苏州历年各面积段新房供应套数(数据来源:克尔瑞)

看到了吗?2016年的时候苏州100㎡以下户型供应超3万套,而去年苏州小户型供应链仅约1.8万套,说是腰斩也不为过!

而反观100-120㎡的供应套数,从最初的1.4万套,到如今近3万套,几乎翻了一倍。

看出来玄机了吗?苏州刚需面积段,正在从80-100㎡,疯狂流向100-120㎡。


也就是说,如果你是个刚需,你原本最少可以选择80㎡,现在可能要考虑100㎡了;如果你是刚改,现在可能要考虑120㎡了。

而且你不要忽略了,面积在涨的时候,这几年房价也在涨。

按照苏州12月成交均价24238元/㎡,一套房子户型变大10-20㎡,总价贵了20-40个W!

你以为苏州房价没涨

但其实总价一直在悄悄涨

01

刚需泪目!

苏州多个板块,起步面积拔高!

上涨8-10㎡≈25万!

感受最明显的,大概就是那一批夹在刚需和改善之间的板块了,尤其是那几个均价贴着2w的区域,近来纯新盘都做到100㎡以上了!

(1)曾经你瞧不上的甪直,房价破2万,起步面积100㎡了!

甪直自从被划入园区飞地,身价涨了不少,慢慢的正在剥离刚需属性,不但房价涨了,连面积段也开始涨!

还记得,板块内最初路劲甪澄时光花园最小面积才89㎡,南山未来也是91㎡起步,100㎡以下甚至有三个户型可供选择。

但如今再看甪直,碧桂园大境公园时代直接100㎡起步,门槛实打实的提高了不少!


(2)胥口被5号线带飞!今年纯新盘已经103㎡了!

随着去年5号线通车,胥口慢慢被盘活,热度也跟着上来了!新项目也陆续面世了!

没记错的话,原本胥口旭辉公元系萃庭有93㎡的户型, 旭辉公元系弘庭有94㎡,这俩楼盘都是旭辉出品,一直卖的很好。

而谁又能料到,同样是旭辉的盘,最新公开的江上雅苑,最小面积已经是103㎡了,最大甚至做到了143㎡!


江上雅苑

(3)相城黄桥也开始脱掉刚需帽子,门槛从95㎡到103㎡。

黄桥板块依托着虎丘湿地公园,以及中央公园概念,发展潜力是非常大的,板块内户型也是随着开发商的进驻,越做越大。

之前的招商和东原项目,最小面积都是95㎡左右,上车还是比较容易的。

但目前多家开发商进驻,局势又变了!我们细数一下:保利融信云上流光103㎡起、栖月雅园102㎡起。

(4)太湖科学城也是个典型,户型门槛涨了近10㎡

随着太湖科学城规划出炉,这里已经不能称为刚需,但很多人可能忘记了,最初金地翡翠星辰的最小面积只有约90㎡。

再看看去年的两个新盘,大境悦府100㎡起步,泊印澜庭105㎡起步,按照均价折算一下,买入门槛大概高了20多万。

另外,年底刚拍的中建78号地块,在土拍时就严格要求户型不得小于120㎡。


中建78号地块户型图展示

02

改善板块,小户型成“时代眼泪”

全面向120㎡+冲锋
接下来,拼产品力和改善力

(1)97㎡上车科技城的年代,一去不复返!

科技城作为苏州真网红,起初也是有100平以下小户型的,比如浅悦静庭和熙境云庭的97㎡,这俩都卖的相当不错,也让科技城的门槛看起来不那么高。

但是从去年开始陆续入市的几个新盘,大悦澜庭105㎡、海纳品汇106㎡。

而科技城地王中建国际76号地块,更是规划了超240㎡的大平层,据说最小面积也要近140㎡了!


中建76号地块已曝光户型图

(2)吴中太湖新城,户型也正在越做越大!120㎡以下恐怕要退出历史舞台!

吴中太湖新城,因为改善属性明显,对小户型的定义为120㎡以下。目前区域楼盘起步户型基本都是112-118㎡左右,现在在售的楼盘,基本都是大平层拖一个小户型。

不过这个局面很快要被打破了!接下来的纯新盘,大家银城东望雅苑,规划要求最小不得低于120㎡,套均面积不得低于140㎡

而最新的中建太泽之星直接把起步面积做到了143㎡,最大215㎡,主力户型175㎡!


中建太泽之星175㎡

随着吴中太湖新城各大楼盘疯狂内卷,产品力,改善力度都会更“心机”,以后120㎡以下还想买吴中太湖新城,恐怕没有现在这么简单。

03

苏州楼市,大“室”所趋
小户型慢慢停产,不可再生
这份“小户型地图”建议收藏

在严格的调控之下,苏州的房价一直很稳,几乎没怎么涨。但是因为户型越来越大,很多人还是会产生一种房子越来越贵的“错觉”。

其实,户型慢慢变大是有理由的。

第一,土拍对地块的产品面积段有硬性要求,这也导致苏州很多土地从成交那一刻起,就注定不会有小于100㎡的户型。

第二,供需结构发生了变化,从数据不难看出,不管是新房还是二手房,100-120㎡是最受欢迎的,也是流通性最好的,这也就导致了很多开发商转变了户型配比思路,开始舍小做大。


苏州历年各面积段新房成交套数(数据来源:克尔瑞)

第三,国家鼓励二胎三胎,家庭结构的变化也让大家对三房四房的需求变大。

大家应该也感觉到了,这种转变是不可逆的,也就是说目前苏州市面上很多小户型可能是孤品,卖完了就没了,以后只能硬着头皮买大的。

对于真刚需而言,选择小户型依旧是最经济,最稳妥的选择,下面居居就盘点了一下,为大家送上苏州“小户型地图”

里面一些热门核心和次核心板块的小面积,可以重点考虑~


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