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国瑞地产折戟海口云龙湖 千亩大盘恐烂尾

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上次楼Sir踩海口十里春风时说过,云龙镇有个地产版“只见新人笑,不见旧人哭”,有人猜出来,说的是国瑞云龙湖。

说实在的,写这个项目,楼Sir一贯轻快的笔,忽然也变得沉重起来。

该怎么形容这个占地1100亩,原计划开发107万㎡建筑的海口近郊文旅大盘呢?


| 国瑞·云龙湖

62栋建筑结已封顶,包含7栋高层和55栋别墅;

别墅价格低至12000元/㎡,高层低至7000元/㎡;

因无法办理商品房销售买卖合同,项目无法正常销售,只能签署长租合同;

2021年下半年陷入半停工,1月中旬已全部停工,现在处于烂尾边缘;

部分购房业主走上投诉项目烂尾、无法收房的道路。

这就是国瑞云龙湖,曾经备受当地关注的重点项目,如今陷入大量库存房源无法销售、集团资金紧缺双重危机中。现在关注海南楼Sir,带你了解更多海南房产项目。


最后的体面

探访国瑞云龙湖,源于一句闲话:

“那个项目啊,现在卖不了,只能长租,以租代买。”

楼Sir看了一眼烟波缭绕的云龙湖对岸,若隐若现的建筑群,直觉那里有故事。

从云龙镇国道拐进去,大约200米,来到了项目正门口。

一座接待大厅,门前是宽阔的喷泉广场,彰显着昔日的繁华显赫。


| 喷泉广场今昔对比(左下角是2019年样板间开放活动现场)

然而,现在的国瑞云龙湖,门可罗雀,不再有购房者登门。

无事不登三宝殿,对于有事而来的零星客人,门口一位昏昏欲睡的保安也懒于盘问。

四周寂静无声,挂了几年的道旗已被风雨侵蚀腐朽。


| 破败的道旗

踏进售楼处,偌大的沙盘、丰富的功能区,只有一两个工作人员留守。


| 沙盘今夕对比(右上角是曾经售楼处的繁华景象)

你很难想象,这个项目与海口CBD国兴大道上最闪耀的写字楼群、价格最高的住宅小区竟是一母同胞。


| 国瑞置业海口代表项目:国瑞大厦

不过,整洁的地面环境显示出,国瑞置业,还保留着最后的体面。


| 无人问津的售楼处,卫生环境依然很整洁


以租代买

售楼处一位置业顾问简单介绍了一下项目,跟国瑞地产官网显示的一样,地处海口云龙镇,依托3000亩湖景资源,占地面积1100亩,总建筑面积约为103万㎡的大型休闲、度假、养老生态社区,产品包括星级酒店、商业、私人会所、瞰湖高层及沿湖别墅。


| 国瑞云龙湖项目总规划图 来源:国瑞置业官网

置业顾问还介绍,项目原计划分三期开发,目前只开发了一期,有别墅和高层,已封顶。

项目的“销售”方式,确实是长租模式。


| 项目向购房者提供的租赁计划书

工作人员说,可以与开发商(国瑞地产下属子公司:海南骏和实业有限公司)签署长期租赁合同,土地年限到期后,免费续租,不用再交“租金”。

“合同受法律保护,如果需要交易,可以转签”。

但是,确实没有买卖合同,也不可能办理房产证。

所以,价格嘛,好商量。

128㎡叠屏别墅,单价约1.2万,总价大约153.6万;

高层公寓更是白菜价,单价七八千,有85㎡两房公寓,总价约63.75万;

更小面积的58.5㎡一房,总价约46.8万。


| 122㎡别墅户型图


| 58㎡公寓户型图

这个价格是什么概念呢,隔壁海口十里春风,公寓单价是1.3万/㎡;江东观林海,最烂的别墅,卖3万。

珠玉在前的国瑞地产,困守云龙湖。这是一个非常尴尬的局面。

从居住的角度来看,似乎还是有一定的诱惑力。

但是,没有房产证,只能签订长租合同,等于业主的每个月每一天多少钱,都明码标价。

买这房,买了个寂寞啊!


旅游用地

为什么会出现这样一个状态?

也就是说,项目建成了,却卖不了,想买的人,也买不了。

楼Sir回来疯狂挖信息,发现这个项目相当神秘。

拿地、报建、备案、预售许可,统统都查询不到。

不过这也难不倒楼Sir。

通过多条来源可信的消息拼凑出这个项目的经历:

2012年拿地,土地性质为旅游用地(海口市国用2012第002475号、海口市国用2012第002476号国有土地证),拿地后没有及时开发,在2017年被点名土地闲置。


过后及时办理了建设工程规划许可证(明确了建筑密度、绿地率、建筑高度、容积率等建设指标)、建筑工程施工许可证等,是合法合规开建的工程。


| 国瑞云龙湖的建筑工程施工许可证

但是,2017年海南出台的一项重磅政策,彻底影响了国瑞云龙湖项目的走向。


| 暂停产权式酒店审批令

那就是《海南停止产权式酒店项目规划报建审批》,该规定在2016年《产权式酒店建设销售管理暂行规定》的基础上,再次重拳出击,将产权式酒店新项目扼杀。

有传言说,国瑞拿到云龙湖地块以后,一直在盘算将部分土地转为住宅性质,因此耽误了报建和开发节点。

没想到,土地性质未变更成功,这边旅游用地的另一条出路——开发产权式酒店,也被堵死。

这可能就是,本想占个大便宜,结果吃了大亏吧。


真金白银

2017至2018年初,海南自贸港政策颁布前后,地产一片火热。

尽管无法顺利报建,国瑞地产还是在这里砸下真金白银。

据“五彩云龙”公众号披露,2018年,海南骏和实业有限公司的海口云龙湖国际度假区项目完成投资39584万元,将近4个亿。


| 售楼处的广告宣传画面


| 样板间对比图 (右侧两张是2019年样板间开放活动)

这一年和2019年,琼山区领导还多次光临,在此召开区域项目座谈会,跟中信·台达、绿城·桃李春风、南国威尼斯等项目一样被列为重点服务、促进投资的典型。


| 项目门口还挂着云龙镇商会的牌子

然而,随着海南调整产业结构,逐渐减少房地产依赖症的大方向大方针落实,国瑞云龙湖,这个自身发育不良的项目,逐渐被遗忘。


| 已建好的别墅


| 项目园林氛围


| 样板间另一侧,还未完工


又是资金链

国瑞置业起步于汕头,进军北京后,曾一度成为北京二环内的第二大旧改开发商,此后,将国瑞城从北京复制到沈阳、郑州、邯郸、海口、万宁等城。

在国瑞置业的布局中,海南已是重仓之地。

海口除了最大的云龙湖项目,还有与海航合作的海阔天空国瑞城以及西海岸、海甸岛、新埠岛等项目。

2021年8月,国瑞置业以3.39亿元,将万宁国瑞城项目售出。

海口云龙湖项目,则是由于集团负债率一路走高后,该项目又迟迟无法顺利销售回款而停工,原计划2020年交房,现在已延期一年多。

说白了,就是没钱。

此前,海口国瑞城小区传出物业与业主之间车位纠纷,这么一看就好理解了。

:海口最牛停车位:不租20年,不能进小区!竟然是国瑞城!

按照置业顾问的说法,和政务服务平台回复,来年有望复工,大概复工后四个月左右,别墅可交房。


| 有业主投诉项目延期交房,官方回复


产权式酒店

2016年8月,海南省出台《产权式酒店建设销售管理暂行规定》,对产权式酒店管理做出如下规定:

1,出售数量,不得超过客房总数的 70%,剩下为开发商自持;

2,出售和开发商自持部分,需统一经营,以保证酒店的完整性;

3,产权式酒店用地不可变相开发商品住宅,但住宅用地可以盖产权式酒店;

4,出售时只计算套内面积,不计公摊面积;

5,产权式酒店客房买卖合同应当包括但不限于以下内容:客房和共有部分翻新维护责任和费用承担、冷静期无条件退款等退出机制的约定等。

这次调控,强调产权式酒店的经营属性,一方面与旅游业挂钩,提供更多经营客房,另一方面保护业主权益,防止卖出后开发商甩手不管的情况,也让这个曾经在海南红极一时的投资度假型产品,刹住了车。

2017年,暂停审批通知出来,市面上便不再有新的产权式酒店诞生。

当时,应该还有很多在售或准备开售的项目受到影响,据说,海口数一数二的高楼——置地东方广场,就有很大一部分产权式酒店。

不过,近期有业内小道消息,说产权式酒店可能会再次放开,恢复审批。那么大家觉得,海南有必要或者适合发展产权式酒店吗?欢迎随时勾搭楼Sir!

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