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动真格:“退房令”重启!央媒督促,“国家队”出手抛售房地产

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“房子只是水泥砖头,将来是越来越不值钱,很多人在不知不觉中变穷,不是因为不够努力的结果,而是辛辛苦苦购买的财产,在无形中缩水导致自己变穷了”。

相信上述这段话很多人都听过,这句话来源于著名实业家曹德旺。很多人表示不解,按理来说以过去20年的房价走势来看,全国平均房价上涨了5倍,热点城市更是涨到了十倍以上甚至几十倍,也就意味着投资房产基本上是稳赚不赔的买卖,那么为何还会导致资产缩水呢?事实上,对于许多刚需家庭来说,投资房产很难实现盈利,比如只有一套房的家庭,无论房价涨到多高,都不能称为盈利,就算卖出去能入手很多现金,也只够买得起同样的一套房。


对于贷款入手多套房的家庭来说,首先要背负6%左右的房贷利率,其次还有持房成本、房产折旧率,这就需要投资的房子每年升值至少超过10%才能盈利,但过去只有一些热点城市能够做到,如果是投资三四线城市房子,如今基本也要面临亏损。因此,真正通过炒房赚到钱的群体,只有早期投资部分一二线城市房产以及全款入手多套房的群体,基本上都是持有一定规模资产的家庭。

除了这类人以外,还有一类群体容易被忽视,那就是上市公司企业。根据Wind和全景财经数据显示,2003年以前,我国投资房产的上市公司数量很少,但随着房价不断上涨,持有投资性住房的上市公司与日俱增,到2017年时,A股上市公司持有房产市值达到9962亿元,2018年突破万亿,增至12190亿元,截至2019年第三季度末,这个数字为13340亿元。在整个A股3748家上市公司中,1826家上市公司持有投资性房产,占比48%。被称为“最大炒房团”。


事实上,早在2010年高层就召开新闻发布会,公布了除16家以房地产为主业的央企外,78家非主业央企退出房地产行业的政策,坚决禁止中央企业违规开展房地产投资,也被称为“退房令”。为了进一步强化“房住不炒”的观念,需要央企做好带头表率作用,2020年1月20日,高层发布《关于中央企业加强参股管理有关事项的通知》,以更严厉的要求明确规定:

规范央企参股投资,要求央企严把主业投资方向,不得为规避主业监管要求,通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。


同年12月,央媒经济日报发文《“清退令”持续推进,督促非主业央企接连退出房地产市场》,其中也明确指出:非房地产主业的央企退出房地产领域,显然有利于其进一步把资金和研发力量投向关系国家发展的关键高新技术领域,更好地解决那些“卡脖子”问题。根据公开资料显示,2019年下半年以来,山东黄金、中国重汽、山东高速等挂牌转让房地产子公司股权动作明显增多,中国五矿、中国石化、中国建筑、招商局、中国联通等多家非房地产主业的央企,2020年部分已完成涉及房地产相关业务的整改或调整。


目前来看,“退房令”的作用依旧在持续,从三个方面能够体现出来:

其一是“国家队”出手抛售房地产:公开资料显示,2021年9月3日至11月11日,大家人寿通过集合竞价、大宗交易等方式,多次减持金地集团股份,其持股比例下降至15.43%。需要注意的是,大家人寿属于大家保险集团的子公司,而大家集团的大股东是中国保险,其余两个分别是上汽和中石油。无独有偶,副部级央企中国人寿也在对万科减持,公开资料显示中国人寿已对万科A连续减持5个季度,持股比例从2.16%降至0.73%。

由此可见,曾被视为“香饽饽”的房企股权正被众多险资频频抛售。据每日经济新闻报道,今年前三季度,中国人寿减持万科A、招商蛇口;泰康人寿减持保利发展、阳光城;和谐健康减持金融街;君康人寿减持首开股份。由此可见,险资年内对地产股整体呈减持态势。这一系列操作,都可以被视为央企集体执行“退房令”的表现。


其二是央企加速“离京”:根据第一财经报道,央企总部搬离北京的步伐正在不断提速,中国电子集团董事长芮晓武日前透露,今年12月,中国电子将完成集团总部迁至广东深圳,深度融入大湾区的建设发展。此外,中国船舶、中国三峡集团、中国卫星网络集团、中化控股集团、中国华能集团分别落地上海、武汉、雄安。

公开资料显示,目前全国共有96家经营性中央企业,其中上海5家、东北5家、广东4家、河北雄安2家、成都1家、港澳4家,其余均在北京。而央企集体集中在北京,并不利于市场化发展,还加剧了大城市的运行负担和成本,只有离开北京,才能更好地融入其他城市,实现资源整合,服务产业转型,才更有利于实力骨干央企与信息产业重镇要强强联手,为国家创造更大价值。


其三是国企为土地市场“托底”:2021年楼市“三道红线”与“限贷令”两个金融层面的调控措施正式生效,堵住了流入楼市的资金注水口,对于房企来说也就意味着没有多余的资金用于土地拍卖。根据相关报道数据显示,已经完成第二批集中供应的城市,共计流拍70宗地块,撤牌195宗地块,整体流拍撤牌率达到31.8%。受此影响,全国300城住宅用地今年三季度成交额1.6亿平米,同比下降46.9%,土地出让金为8623亿元,同比降幅高达36.6%,意味着卖地收入下降了5000亿元。

但对于地方财政来说,土地市场不能承受大面积流拍,如今卖地收入已经占到了政府性基金收入的九成,各地的三保支出、基建、基层开支都要依赖土地出让金收入。因此在民企没钱拿地的时候,为了维持土地市场稳定,国企选择了“托底”,来维持各城市土地财政的平稳运行。比如目前已经完成三轮土拍的无锡、深圳、南京,其中有八成都是当地的国企。


通过“国家队”抛售房地产、央企加速“离京”、国企为土地市场“托底”一系列动作来看,当前我国企业正在发挥着应有的担当作用,与此同时对于其他企业也起到了带头作用,“房住不炒”并不是空谈,除了个人以外,企业同样不能将投资房产作为盈利途径,随着楼市不断调控下,未来房价将再无投资空间,因此及时抽身退场才是最好的选择。

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