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扎心!南昌楼市五大真相曝光!

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凡是过往,皆为序章;所有将来,皆为可盼。

小年了,2021马上就要真正意义成为过去式,这一年,南昌楼市经历了太多,从“升温-低迷-企稳”,有不少故事可以讲。

最近很多数据网站都陆续发布了2021年的年度数据,我们可以在数据中感受一下真实的南昌楼市。

南昌或进入去库存时代

南昌的商品房库存处于高位已经有一段时间了,经过时间的发酵,楼市分化愈发加剧。

新房方面,据江西易居研究中心发布的数据显示,截止2021年12月末,南昌商品住宅库存面积321.58万㎡,去化周期约13个月


来源:江西易居研究中心

而去年的数据显示,截止2020年12月末,南昌商品住宅库存326.10万㎡,去化周期约9.6个月,去化周期拉长了约3.4个月

去化端周期虽然拉长了,但是土地供应端严重缩水。

据不完全统计,2021年南昌经营性用地成交面积约322.32万㎡,同比下降67.05%。

随着供应的减少,新房或许会逐步进入去库存时代。

再看二手房,存量方面,仅贝壳找房网上的数据,南昌在售二手房60167套。


高位库存带来的,是二手房更严重的市场分化。位置好,配套好,楼龄低的二手房挂出来短时间内就可以卖出去,而一些老破小,即使有学区也不好卖。

去化方面,2021年南昌二手房成交201万㎡,共计20210套,成交套数同比去年下降了8%。


来源:江西易居研究中心

新房和二手房的库存量都非常大,二手房目前依旧是供大于求,处在买方市场,购房可以有更多选择,房源没有配套、区位加持依旧难卖。

新房正在进入去库存时代,市场或许可以借此时机做出调整,但是随着市场信心恢复,优质地块入市,这种情况也可能再次发生变化。

总之,好的 卖得更好,不好的,依旧不好卖。

供应板块格局变化

南昌老城区可开发地块已经很少了,因此,新房供应几年来一直都很集中,九龙湖、象湖滨江、欣悦湖等都是南昌新房的供应大户。

和之前一样,2021年的新房供应首位依旧是九龙湖,供应量占比22%。


来源:江西易居研究中心

从表中可以看到,九龙湖的供应面积是大于备案面积的,说明九龙湖的去库存能力减弱了,对于一些本来去化就艰难的项目,更是雪上加霜,看开年的表现吧。

不过,西湖、高新和湾里的供应面积是大于备案面积的,说明这几个区域的市场依旧是上行

如果放在区域上来看,2021年新房的供应板块主要还是在九龙湖、广州路、经开和象湖滨江,新建区上一年的供应大户欣悦湖在2021年的供应量并不是很大,板块开始消化库存。

而从整个南昌来看,新房供应没有往年那般集中,对房企来说,项目之间竞争压力减少,对购房者来说,项目差异化更大,选择意向会更加清晰。

房价梯度弱化,买房门槛变低

去年下半年的降价潮,让各区域间的房价差距不断缩小,房价梯队明显弱化。

2021年市区房价大致可以分为三个区间。

1.15w元/㎡及以下的湾里、象湖滨江、广州路板块、瑶湖东板块等;

1.2w-1.4w元/㎡的西湖朝阳新城、经开、欣悦湖、望悦湖、瑶湖西板块等;

1.45w元/㎡及以上的九龙湖、东湖等。

新房相对集中的广州路、象湖滨江等,一些特价房的价格在1w出头,甚至更低,而其他板块的房价同样有降价,虽然幅度不大,但是各版块区域之间的房价差距区间在缩小。

在我看来,市区房价梯度逐渐弱化的原因除了很大程度受到“限价”的影响外,版块建设提速,利好兑现,在南昌的整体规划下区域均衡发展,以及多维交通网络打通等,也是弱化房价梯度的主要原因之一。

总的来说,房价梯度的弱化拉近了各区域买房门槛,购房者可供选择的空间增大。

土地市场房企兴致缺缺

2021年,据不完全统计,南昌(不含进贤、安义,下同)共成功出让27宗涉宅用地,其中新建区7宗,青云谱6宗,南昌县5宗,高新区3宗,经开区2宗,赣江新区2宗,西湖区1宗,红谷滩1宗。


新建区算是坐实了供应主力的地位,昌西科教板块和望悦湖板块的蹿红属实让人意外,新建的兑现速度我们从欣悦湖也能窥得一二,期待新的一年板块会有怎样的变化吧。

另外,这一年的土拍,九月之前土拍市场的表现各异,有的地块多家房企竞价,像高新艾溪湖北路的中海地块,溢价率将近95%,也有的地块则黯然秒拍。

整体看,2021年南昌土地市场前八个月,土地溢价率均控制在60%左右,除了部分定向地块,其余多宗地低溢价成交。

而后四个月,受到市场环境的影响,南昌土地市场陷入低迷,基本都是底价成交,还有多宗地块流拍。

从拿地企业看,除了万科、旭辉、保利、联发、新力等老面孔外,只有一个军隆置业和一个靖淞控股,其余都是本地城投或国资企业,而那两个新面孔还都是江西本土企业。

目前南昌采用的是“网上拍卖+随机摇号”的土拍政策,利润更加可见,同时,在“三条红线”之下,不少房企收缩拿地。

不难预测,未来南昌市场主力会是国企为主,开发兑现将更有保障。

城投房企异军突起

从土地出让情况也可以看到,过去一年里,城投房企冒出了很多。

一般来说,城投、国资房企的除了拿地修建安置房、人才房外,还有一点就是用来配合地方拉高土地预期。

现在城投、国企占据拿地主力,除了民企受困于“三条红线”等政策外,这些地方国企资金充裕,关键是对本地市场熟悉,可以用更便宜的价格拿地。

而这也带来一个问题,地方国企开发经验有限,因此,国企与民企合作开发成为常态。

其实像这样的 联合开发早已屡见不鲜。

以往房企开发都喜欢单打独斗,但是这两年,尤其是20年之后,市场环境变化,合作开发成为主流。

就像联发与万科,联发与美的, 还有力高与国资,弘阳与海伦堡等,联合开发的模式在南昌蔚然成风。

房企抱团开发,可以实现资源互补、优势互补,降低运营风险,同时避免恶性竞争,也能提升南昌楼市开发品质,长远来看,最终获益的是购房者。

这一年,调控不断深入,市场预期也在不断变化,尤其是下半年,南昌楼市更加扑朔迷离。

降价、打折、限跌......

我们知道,闭眼买房早已过去,如果买房,还是需要多去市场看看,我记得有人说过,“当你去过100个项目之后,你也是专家了”。

当然,在现在的环境中,我们 最重要,还是 坚守 “房住不炒”。

-END-

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