央行下调LPR，能给楼市带来一波红利吗？这3个原因告诉你

1月20日，央行公布了最新的贷款市场报价利率，也就是我们常说的LPR，其中1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。其中影响房贷的是5年期以上贷款市场报价利率，原来的5年期以上贷款市场报价利率为4.65%，这次降低可以让房贷利息有所减少。那么，贷款市场报价利率的下调会给楼市带来一波红利吗？我认为不可能，主要有这3点。

第一，首付

限制购房者的不仅仅只有房贷，还有首付。首付是买房的第一个限制条件，首付虽然只有购房款的30%，但以现在的房价来看，没有个几十万是无法解决的。以当前主要购房群体的收入来看，没有个十年左右的积累，是无法凑够首付的。贷款市场报价利率下调，并不会起到降低首付的作用，也就无法让这些连首付都没有的人去买房了。

第二，利息减少有限

虽然贷款市场报价利率的下调，会减少房贷利息，但是减少得非常有限。以100万的房贷，贷款30年，等额本息的还款方式为例，采用4.65%的贷款市场报价利率，需要缴纳的利息是856292.51 元，月供为5156.37 元；采用4.65%的贷款市场报价利率，需要缴纳的利息是845519.73 元，月供为5126.44 元。利息只减少了10773.2元，30年的利息却只减少了1万多一点，几乎可以说是没有减少。即使是人们当前最关心的月供，也只降低了29.93元，月供压力并没有降低。只是减少这些利息是无法刺激购房者的购买意愿的。

第三，房企急需回款

房企当前急需回款，这是因为债务问题是当前房企需要面临的最大问题，从恒大退租深圳总部这件事来看，房企当前的债务压力非常巨大。虽然这几年房企的负债率有所下跌，但每年的还债压力依然巨大。过去的一年多，为了应对“三条红线”，不少房企将储备的现金都偿还了债务，销售额成为了最重要的现金来源，但2021年的销售爆冷，让房企的还款任务无法完成。

再加上在2021年10月13日的全国人民代表大会常务委员会上《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》中提到了房地产税试点。以前上海和重庆的试点推行房产税针对的是住宅，主要纳税人是购房者。而这次的试点工作推行的房地产税征收范围更广，包含了居住用和非居住用等各类房地产，房地产税的纳税人也包含了土地使用权人、房屋所有权人。在房子售出之前，土地使用权和房屋所有权是归房企所有的，这就使得购房者和房企都成为了房地产税的征收对象。房地产税的试点实施会让房企的现金储备再次降低，还债压力再次提升。

如果仅仅依靠房贷利率下调所带来的销售，是完全满足不了房企的回款需求，因此，房企为了加速回款，就会降价出售。