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中介人,最艰难时刻已经过去

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2021年,全国开启楼市强调控模式,从严管房企资金开始,到严查购房者首付来源,这把火最终烧到了二手房上。

广州的二手房,经历了年初的一波高涨,随后“二改五”“二手参考价”出台,阶段性的政策输出迅速把市场干懵了。

买家在等降价、等放款,卖家等别家报价、等政策回暖。

僧多粥少,中介行业也陷入窘境:

有人没逃过月薪“腰斩”、门店倒闭,慌忙从行业抽身,回老家还是继续在大城市,没有一个最满意的答案。

有人转变方向,二手干不下去转型做一手,发现了新大陆。

有人干一单是一单,死守底薪温饱线,继续在行业里等待黎明到来。

政策组合拳下,广州二手房全年成交量虽不如去年,但是依然保持10万+的姿态,一、二手市场体量相当;政策出现边际松动后,12月市场更是颇有“翘尾”之势。

熬到黎明了吗?今天,@贝壳研究院广州分院院长李茂喆想跟你聊聊。

这一封信,送给新年的一线中介人。

“行业最差时刻已过

“2022二手市场将平稳恢复”

广州的中介朋友们,半年前你们或许经历过迷茫时刻,二改五出台、指导价出台,市场成交突然出现了大幅下降,同僚们离去、线下出现关店潮,大家心里可能也不好受。

行业调控下,低谷期无法避免。不知当时的你,是否一直在行业里踌躇?

但转眼间我们来到年底,整个广州市场已经回到了7000套/月的成交量,市场成交开始回升,信心是不是有所提高了?

现在已经过了最差时刻。

再来看看今年的数据,广州的二手成交量有12万套,虽然相比去年下滑了一些,但如果将时间跨度拉长些来观察,在这几年中算是一个不错的水平

虽然大家现在在讲老龄化、人口增速放缓,但城镇化仍在继续、人口基数依然很大,从这个大背景来看,行业依然存在不小的空间。

我预测明年的二手市场,以广州为例,2022年会持续平稳恢复

上半年成交量可能还是比较低,因为现在只有7000多套的成交量,在比较低的起点下恢复,还是需要时间的。2022年全年的二手成交可能在10万套左右。

一手房集中入市、加上新房备案价犹在,对二手市场还会有一定的冲击;二手房指导价政策也不会消失,客户和业主的预期还未恢复到2021年初的水平。

但未来会慢慢一个台阶、一个台阶恢复,整个二手市场逐渐趋于供求平衡

“这个行业对求职者很包容

未来会更青睐专业、细致的中介”

今年全国都出台了不少政策,不仅管着行业,也在管着行业里面的人,像深圳出台了“单边代理”模式,杭州出台了“自助卖房”系统。政策机制不断完善、数字化的大趋势下,整个行业竞争更加激烈。

有一些做了很多年的朋友会想,以后,是不是不需要中介了?

我的看法是,当然需要。但需要的是更细致、更专业的中介。

就二手房而言,交易过程非常繁琐复杂,中介对银行、税收等政策十分熟悉,整个二手房交易过程不需要购房者费心,是一个非常理想的服务者角色。

但这些年来,市场上出现了许多哄抬价格、吃差价的乱象,这让许多购房者十分担忧,甚至对中介行业产生了刻板印象。

未来在机制逐步完善的情况下,对中介专业素养要求更高,这个行业也会更具备门槛。

“2021年贝壳合作的经纪人中,统专及以上人数占比40.6%,其中北京、上海链家统专及以上经纪人占比分别达到72.1%和84.9%。以链家为例,2021年本科及以上学历经纪人占比47.7%,相较2018年增加24.3个百分点。”——《贝壳研究院:居住服务发展研究白皮书2022》

这个行业,欢迎高学历人才进入,但对于其他人才也是包容、开放的,我们希望看到更多不同的人才进入,带动整个行业服务水平提高,这样行业才会更有价值。

对于你而言,未来的核心是要提升自己的作业能力和服务水平,在买卖双方间充当"黏合剂",让买卖过程更加顺畅、将风险降至最小。

更具体而言就是考验你对业务的细致度,从税收、银行流水、到房源情况,事无巨细,步步都得走,步步都不能错

当然,也要学会和同僚合作,提高效率,如果同行竞争过于激烈,整个行业也不会朝着良性方向发展,对于个人而言,百弊无利。

数字化的趋势,对于从业者来讲,是一个很好的工具,能够提高服务效率,也提高了客户体验,应该拥抱这些变化。现在的行业,早就不只是去街上拉客户了,要学会用各种平台录入、维护房源,还要直播带看介绍……经纪人不仅需要勤劳、需要放开脸皮,还需要智慧和应变能力。

中介干不过三个月?

每个行业都会“水土不服”

有人对中介行业有这样一句评论,“这个行业一般干不过三个月”。听起来像是很难站稳脚跟,很难熬。

其实这都是因人而异的,每个行业人员的流失一般都会发生在最初三个月里。三个月,如果他不适合这个行业,是会走的。

但在房地产服务行业,很多人熬不住的原因是:经纪人、中介的服务过程非常复杂繁琐,对人专业能力要求也高,一个新入行的人,需要经过漫长的学习才能把全套流程搞懂。


(房产经纪人从业年限)

*数据来源:贝壳研究院

但是在这个过程中,他的业绩水平不会太高,影响了总体收入,尤其是在底薪较低的情况下,有些人熬不住。

现在整个行业也在慢慢地改善,许多机构会提倡老带新、保障底薪,这都是为了让经纪人能够安心在行业里慢慢摸索成长起来。

至于要谈一个中介人的收入,是没有定量标准的。如果业绩好的话,维持一个正常、中上等的生活水平是可以的,但也有在温饱线上徘徊的中介人。

我们说在一个行业,你沉淀的时间越长,未来就能获得更多的资源,中介是强调客户口碑的,本身就是一种需要积累的行业。

如果觉得你的性格适合、自己认可这个行业,刻板印象都是可以抵消的外在因素。

超6成房产经纪人年收入水平在5万元以上,高于2020年全国居民人均可支配收入3.2万元。分从业时长看,从业年限10年以上的经纪人中年收入在20万元以上的比例为41.8%,从业年限在3-5年的经纪人中年收入在20万元以上的比例为10.7%,而在从业年限1年的经纪人中不到1%收入水平达20万元以上。——《贝壳研究院:居住服务发展研究白皮书2022》

一线城市职业空间更大

二手下行,可以试着做一手

我们身在房地产这个行业,尤其是在广州这种核心的城市,更应该看到行业长期的基本面。有波澜而不惊才是好状态。

2010年,广州开始出台限购,大家当时都说这是历史上最严的一轮调控,后来二套房首付比例持续提高,购房资格、社保年限也在增加。经历了这么多年的调控,我们能看出来调控是正常的,但房地产的规模还在增长,市场还是会有一定的空间。

中国的城镇化发展还有较长一段时间,包括房地产的整个居住领域:社区物业、家装等细分市场都在持续发展。

就中介而言,一、二线城市职业空间更大,一线城市房产经纪服务者的从业稳定性整体高于其他能级城市,因为人口在持续流入,居住需求继续增加。广州目前有1800多万人,每年净流入60多万人,这其实都是非常强大的需求支撑。

像今年这么难的情形下,广州有些中介在二手市场没有看到很好的机会,找到新房市场的一些突破,开始转做一手,这也是一种策略。

所以中介朋友们,要关注整个行业和区域的长期情况,坚持下来,这一次的冬天不算特别冷。在寒冬中沉淀自己,在未来市场春天到来时,你就会有更好的回报。

李茂喆给各位中介人的回信:


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