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降幅巨大!长沙的学区房还值得入手吗?

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长沙好的小学不少,溢价比较高的主要是初中配套房子,特别是长郡双语,长郡梅溪湖,南雅中学的配套房子。


当时,配套长郡双语的钰龙天下,小户型成交单价最高达到35000一平,配套南雅中学的雅致名园,最高成交单价达到了25000一平,配套长郡梅溪湖中学的梅溪四季,最高成交单价达到了28000一平。很多人惜售,好像房价还可以冲的更高。半年过去了,我们来看看现在价格如何:



(2021年七八月份成交价)



(近期挂牌价)


钰龙天下的回调幅度大一些,因为叠加一个入读小学,由麓山国际小学,变为麓山国际二小的因素,另外,钰龙天下交房时间比较长了,大部分房子都可以交易了,所以挂牌量比较大,现在挂牌价格,比去年七月成交价格最高点,回调了7000一平左右。



(2021年六七月份成交价)


(近期挂牌价)


和泓梅溪四季的回调幅度比较小一些,挂牌量小很多,挂牌单价比去年7月份的最高成交单价,普遍低了4000一平左右。



(近期挂牌价)



(2021年六七月份成交价)


雅致名园,回调幅度在5000一平左右。


其实,长沙在去年7月份以来,并没出很大变化的政策,那为什么这些房子回调幅度依旧不小呢。小青蛙认为原因有几个:


一,短时间涨幅太大,由于价格太高,很多买家会犹豫,有没有必要砸锅卖铁去买这个学位,但是因为这些学区房挂牌量不断增加,特别是钰龙天下小区,挂牌量在短期由150套左右,增加到了280套以上,打破原有供需均衡,最终价格剧烈回调。


二,二手替代品增多,比如,原来,梅溪湖的和泓梅溪四季,能交易的房子很少,随着梅溪湖青秀陆续有房子可以交易,分流了不少买家的注意,再加上这几年师大附中梅溪湖成绩表现亮眼,很多人转而选择了当时溢价相对少的师大附中梅溪湖学位房。


三,指标生政策的影响,为了推进教育均衡,长沙去年把指标生份额由百分之40提高到了百分之50,而且,明确了,未来指标生份额还会增加,这样,选择特别强的初中,如果娃成绩不是特别拔尖,反而失去了通过指标生进入四大名校等优质高中的机会。导致很多孩子中等成绩的家长望而却步。


四,优质配套初中新盘持续供应比如长郡外国语,师大附中双语,西雅中学等配套优质新初中的新盘持续供应,房子新,地段还不错,学校预期良好,也会分散部分原有属于二手的买家


那么,既然长沙的学区房回调这么大,那么,是否可以入手,未来的走势会是什么样呢?


因人而异,更多的要要降低学区房的投资预期,多从自用的角度考虑,因为,长沙的学区房,表面上看,单价没有别的城市那么高,但是长沙的学区房普遍户型比较大,算起来,学区溢价总价并不低,目前的单价,还是比前几年高了很多,经过回调后,部分学区房学区溢价,也就跟外地很多地方差不多。


如果娃确实比较有实力,可以选择,反正通过裸考进入优质高中,如果娃成绩中等,就要考虑一下做分母的可能


比如,长郡中学的裸考分数在580分左右,而普通中学享受指标生政策录取最低分数是562分,麓山国际中学的裸考分数是576分,如果在长郡双语中学,考了575分,最好的选择是明德,四大名校跟麓山国际,南雅中学是进不去的,享受不了四大名校优质的高中教育,这也是一个很重要的,促进教育均衡的措施。


不久前,深圳又出新政,一是大力名校集团化,促进优质教育供应,二是,取消指标生最低分数线




广州,未来也要取消指标生最低分数线。如果取消指标生最低分数线,对裸考生不利,有利于成绩稍微差点的初中


从全国来看,降低择校热度的措施主要有四个:


一是多校派位,搞大学区,降低学区房的确定性。


二是增加指标生比例,中考题变容易,让鸡娃培训失去意义,读名牌初中,由于校内竞争激烈,原本的优势反而变成劣势


三是教师轮岗,让名校跟普校的校长跟老师流动轮岗,减少名校跟普校的师资力量差距。


四是增加优质学校供应,降低原有名校的稀缺性。


短期来看,对长沙学区房会有显著影响因素,主要是指标生增加,跟扩大优质名校供应,新的优质学校越来越多,原有二手学区房的稀缺性降低,再加上很多优质民办学校要改为公办学校,又会增加优质公办学校的供应。


而且,很多人没有注意的是,长沙河东的很多优质生源集中的区域,以前,因为尖子生被民办学校择优选走,公办初中是招不到什么尖子生的,比如,雨花区成绩好的大多去了中雅培粹学校,广益,怡雅,金海等民办学校,开福区尖子生大多去了青竹湖湘一等民办学校,派位进去公办初中的,基本都是已经被选完的生源,所以考四大,非常难。


但是随着未来派位生源变优质,河东公办初中成绩会有较大的提高,再加上初中名校集团化,也会促进提高管理跟师资力量。


总体而言,未来,初中教育会越来均衡,部分家长可能会尽量选择家门口的学校,而不是费尽脑汁,砸锅卖铁去选择高价二手学区房了。


河西部分区域,一些原来大家感觉比较差的初中,陆续被名校集团收编,成绩也不断上升,派位短板削弱或者消失,也一定程度会降低初中配套房子的必须性。


随着春节后报名季的到来,学区房可能又会有一些躁动,但是,大家还是根据自身的实际情况选择,不要过于恐慌,因为,随着未来指标生比例的继续提高,优质公办初中供应的继续增加,加上民办改公办,民办排位后,普通初中成绩会改善,再加上名校集团化的推进,普通初中师资力量,管理也会进步。


未来,优质初中是越来越多,公办初中之间的差距是越来越小,所以,即使短期有躁动,长期,也会相对平静。


当然,古有孟母三迁,今有砸锅卖铁买学区房,古有朝为田舍郎,暮登天子堂的期待,今有考上985,努力奋斗出成绩的愿望,很多人还是望子成龙,希望给孩子一个更好的教育环境,而且配套入学确实就近方便,一定的溢价是可以的。


但是如果炒作太厉害,溢价过高,就没有必要再往里冲了,毕竟教育均衡化是大趋势,不能过度内卷,每一个孩子都应该有享受良好教育的机会是大趋势,未来,学区扁平化,加上双减,想要通过学区跟培训,在义务教育阶段拉开不可逾越的鸿沟,是越来越不现实了。

来源:楼市小青蛙

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