取证排行
一起看一下2021年第一批项目的取证套数排名。
供应量中取证套数最多的是学府壹号院，其次是绿城沁园，第三名是长安悦玺。
除了没下预售的三宗项目外，这次的供应量已有总数19180套，总供应面积1965453平米。
这预售下的两极分化就很明显。2000一套以上一宗，1000-1999套有5宗、500-999套有11宗、100-499套有7宗。
最高的供应套数在2312套，最低预售套数在278套。
门头沟、房山、昌平北七家目前还未取得预售。
供应量高也并未代表去化量高，我们看一下不同供应量下的去化率到底如何。
【2】
2021年第一批供地的去化率总排行
几乎半年的销售时间，这个去化率也呈现两极分化的趋势。
我们盘点的27宗项目内6宗下预售证但没有网签信息的项目。
未下预售的项目有3宗。
已下预售达到20%以上去化率的有4宗，榜首是朝阳区王四营的保利锦上，去化率27.23%。
10%-20%去化率有6宗，该阶段榜首是海淀区树村的学府壹号院，去化率19.92%，已经接近20%。
去化率5%-9%有5宗，榜首为朝阳区金盏小店乡的朝阳一墅项目，去化率8.68%。
去化率1%-4%有一宗，为在朝阳区东坝的德贤御府，去化率1.39%。
去化未到1%的项目有3宗。
两极分化不仅体现在去化率上，同样体现在销售量上。
我们按照去化200套以上、100-200套、10-100套、不足10套和无网签来进行区分，分为五个梯队。
这一区分有给我们一个很大的惊喜，半年时间除了还未准好的项目外，开售的项目有人能买到200套以上，有人大半年时间去化量仅有个位数。
去化200套以上的第一梯队项目分别在海淀区和昌平南，第二梯队的项目王四营占了两个位置，大兴一个，昌平南一个。
扛大旗的还是北京的北部，其次是东南部的王四营，还有大兴的和悦璞云。
第三梯队的一二名一个在朝阳崔各庄，一个在通州宋庄。
第四、第五梯队是真的惨，第四梯队从开盘至今去化只有个位数，第五梯队部分项目是有取得预售证的，也已经开盘，有业绩公布但无网签数据可查。
卖的好和卖的不好到底出现了什么原因，两极分化可以如此严重？
（一）卖的好的原因：项目中是有几点共性的。
教育
产业
商业
配套资源
品质与价格
发展潜力
拿前十的排名举例。
1、海淀优质教育资源购房人不惜重金也要博得一席之地。
2、昌平南产业觉醒，在有地铁和产业的双重加持下，昌平南的需求量也在日益增长。
6万+的价格拥有地铁、产业及配套资源的三重优势下，区域内有规划有发展，卖的自然就不会差。
3、崔各庄属于大望京的新进住区，可利用于住宅开发地块虽然不多，但胜在距离大望京商圈近。
望京养云能突出重围也在于它的价格打了一个很好的价差，政府持有产权份额等比的折扣和项目楼栋正南北的排布和优质设计也成为了优势。
4、王四营三兄弟只有保利锦上突出重围其优势在于产品设计和国央企开发商的保障。地铁7号线的加持，可以直达九龙山商圈，换乘1号线到国贸半小时，对于国贸上班族是个好福利。
5、豆各庄绿城沁园，这个项目优势不论是从开发商、产品设计、产品品质、价格上都是内在优势，外在优势有教育规划、有商业、有地铁、自身含办公和小型商业体，自给自足，是个成熟的综合社区。
6、通州要说就说宋庄，金地一街区目前是通州供应的三个项目中去化排第一的。
宋庄这个板块目前尚待规划开发，但项目自身建设齐全，学校、商业、超大社区，好管理自给自足，同区内品质改善是首选。
待开发板块又一大好处就是别看现在东西少，未来发展比同区好，新规划建设的板块未来将会是崭新的，优质的，更完善的，这是宋庄的一大优势：可持续性发展潜力。
（二）卖的不好的原因：
无配套
偏僻
开发资金量过大
没赶上去年这一波节奏
销售额个位数和无销售额项目举例。
1、大兴掉队的三个项目德贤华府，位置很尬，周边说荒又不荒，说破是真挺破，周边除了待建道路就是待开发荒地和厂区。
无配套、无教育资源、无地铁。这外在因素和快到6环路的位置，降价最猛也卖不动的项目实锤了。
未来云城的位置明显优于德贤华府，记得已经开了盘价格还要比德贤华府低3000元/平米。11月中开盘，德贤华府都凉透了，未来云城是开盘就赶上大降价，这一波节奏完全没赶上。
在旧宫的熙悦雲上也是11月中开的盘，位置还不错不过竞品很牛，和锦诚园在侧，是真的又没赶上节奏又有强大竞品。
2.像房山、延庆、密云等项目就太过遥远了，除了同区域去化改善、置换的客户外，很难从北京城内导客。
3.丰台熙悦晴翠败在了配套不足，周边除了西山甲一号、园博府外就是荒地了，非地铁盘又非生态盘，一整个都是尴尬。
4.门头沟富春山居这个项目，开发就是个大工程，又要开山又要修路。都修完建设完毕后，出山进山还是问题。工程量大、耗时长、资金投入多，最后能否按时保质保量的交工也是个问题。
【3】
分区去化排名
区域潜力如何一眼可见，我们接下来看一下各区项目去化排名，同区项目如何选，看表格不迷路。
朝阳区
朝阳的崔各庄三姐妹、王四营三兄弟、金盏双子星还都有排进前五的项目，朝阳北部片区是个大部队，但南部领袖项目却被保利锦上包揽，去化率27.23%
崔各庄三姐妹的望京养云在板块内排名第一去化率23.34%，其次是龙樾合玺12.44%，再其次是和光悦府去化率10.65%。望京养云去化率将近龙樾合玺的一倍，同区项目中价格优势明显。
金盏双子星中朝阳一墅扛起大旗，青云上府排名在朝阳区总榜上除还未有去化数据的东岳府外成了最后一名。
朝阳的平均成交面积在122平米，对于朝阳区客户来说，刚改盘更为受到欢迎，2-3居的去化更高。
昌平区
昌平双子星中去化第一是北清云际，整体昌平的去化率都不低，而且平均成交面积在102平米，刚需刚改上车昌平的需求在小三居为主。
大兴区
大兴区的去化中和悦璞云爆发，虽然距离城区远的和悦璞云凭借成交均价2.9万/平米的价格成了刚需上车的主力军，去化达27.02%。
大型整体的需求在于刚需小户型上车，平均成交面积在69.33平米，1-2居产品在大兴还是主流需求。
通州区
作为城市副中心的通州去化排名来了，虽然三宗项目均开盘销售，但有数据的仅有两个。
对于发展基本饱和的国誉未来悦所在板块和未来有可持续性发展的宋庄金地北京壹街区来说，宋庄更为受到欢迎。
金地北京壹街区作为自给自足的综合性社区来说，低总价上车，得到客户的认可。
看来买房不能只看眼前，购房人的眼睛还是雪亮的，买房投资看未来，这个一点没毛病。
整体通州的平均成交面积在92.7平米，小刚改户型对于未来有强有力发展的通州来说客户普遍认可度高，这也是上车城市副中心的好机会。
单区单项目汇总
因部分地区仅供应一宗项目，我们做了一个综合表格，海淀肯定非学府壹号院莫属，石景山和密云的项目120平米的平均成交面积说明刚改产品还是符合两大板块的客户需求。
不同区域内服务的客户群体不同，但刚改产品还是去化的主流化产品，北京北部的去化率还是要高于南部。
整体第一批供地去化率两极分化严重，位置、地段、价格、品质都是重要的原因。
大产业集群和大商业集群旁的置业需求量比较大，地铁盘、和潜力发展板块的需求也成为了客户普遍选择的地方。
例如海淀、昌平南、王四营、崔各庄、通州宋庄等地。
6环外远郊位置去化多为本地置换改善客群，除了部分项目尚未取得预售，已下预售又无网签数据项目和个位数去化项目来说。
中绿东岳府品质和高标准建设是同区中是榜一，但开盘时间较晚没有网签数据可查。
其余项目莫名涨价或因地段位置无地铁，未来配套发展10-15年都没有大的改善，莫名涨价。这些很难得到客户认可。
例如：金盏小店乡、东坝德贤御府、大兴德贤华府和未来云城等。
一批供地看位置这句话在年终的盘点中得到印证，位置好、有地铁、区域发展有潜力的板块加之项目价格在同板块中是价值洼地，这些因素是选房的大标准。
总排名靠前的项目和分区排名靠前的项目买不错，总排名和分区排名靠后的项目大家就要慎重选择了。
卖不动的项目中不少项目还有可降价的区间，也有不少项目不降反涨，详细情况可参考：。
第一季度能保持现售价不变来销售的项目不多，购房人抄底是有机会的，排名倒数的项目自救是有很大降价的可能，真正要如何选欢迎咨询！
我们说过很多次，同区的不同项目以及不同的产品可选性不同。
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