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供应过剩 上海商场内卷严重

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近期世茂集团拟出售上海南京东路世茂广场的传闻在坊间流传。要出售优质地段的核心资产可见企业资金压力有多重。当然,这期不谈房企本身,说一说上海商场的话题。

世茂广场启用后并不是一炮走红,毕竟这里有太多竞争对手。年轻人喜欢逛来福士,中老年人喜欢市百一店和新世界商城。世茂集团虽然也引进很多奢侈品品牌来吸引消费者,但一直不温不火。2017年进行升级改造,虽然眼目一新,但面对上海越来越多的并且有特色的商业项目,世茂广场似乎有些力不从心。

商业供应过剩内卷严重

去年下半年就有很多网红商场开业,比如前滩太古里,瑞虹太阳宫,北外滩来福士等等。大量商业项目投入使用势必造成供应过剩。有数据统计,上海人均商业面积早已超过了3个平方米,这个指标超过发达国家对于商业地产警戒线的2倍多。


供应过剩导致上海商业内卷。商业地产受到两股力量冲击。一是网络消费。网络凭借成本以及资本优势用较低的价格吸引买家。典型的是某一品牌的衣服网上开售,线下实体店成为“试衣间”。同样的东西,网络价格会便宜,而且还送货上门。网络对零售业的冲击是显而易见的。

另一方面,商业地产不仅仅受到的是线上商业的冲击,实体店之间也有竞争。现在商场追求一站式消费,几乎都是“大而全”。从餐饮到百货消费,从教育到娱乐。内容同质化严重,一个品牌在很多不同的商场都有,款式、价格相同,只是地理位置不一样。

人气商场三要素

商业项目想脱颖而出就要花心思吸引消费者。有流量就有人气,有人气就有消费力。从消费者角度来看,好的商业项目要有三要素。

1、网红打卡。网红经济就是流量经济。一旦成为网红就会吸引粉丝前来打卡。如何能成为网红?重要的是商场特色。特色是多样的,可以是建筑,可以是特色品牌。比如恒基旭辉天地,前滩太古里,这些项目建筑外形奇特,环境别具一格,尤其是拍照,出片率非常高。网红多了,知名度自然上去了。

2、餐饮娱乐。去商场已经不再是简单的购物,事实上它已经成为社交的一部分。从社交的角度来看,餐饮是很好的媒介。对于国人而言,吃什么是不变的热点话题。以往商场内餐饮比例大约在10%左右,而现在为吸引客流,餐饮比例通常要提升到30%。吃也要有特色,比如上海首店,米其林餐厅等等。光吃还不行,要有玩,比如亲子等等。只要能长时间停留在商场内不怕你不消费。

3、商场活动。要消费者买单,价格要实惠。典型的是第一八佰伴。每年跨年都会搞促销活动,营业额每年都有稳定增长。同样的商品谁会去买贵的呢?营销活动多,噱头足人气自然旺。

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