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小心!天津这几个区,要“爆灯”!

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买房,有两个“量”,一定要关注。

一个是流量,另一个是存量。两者都与房价息息相关。

流量,也就是我们常说的成交量。

它的增多,既是“共识”形成的一种体现,也是价格将出新高的佐证。

正所谓量在价先。

而存量,也是考量供求关系的重要维度。

越少的事物越值钱,概莫能外。


那现在,天津库存是什么水平呢?

有一组天津规自局发布的官方数据可供参考:


截至2021年第四季度,天津存量住宅用地共计6875万平米,其中未动工土地面积887万平米,未销售房屋土地面积2906.03万平米。

也就是说,存量住宅土地面积约达3793.03万平米。

需要注意,这份天津规自局的存量住宅用地信息中,包含了经济适用房、安置房、限价房、租赁房等,土地面积约达800多万平米。

我们姑且还是按总的算,一方面这部分比例不大,另一方面,安置房等也是住房,也承载需求。

再结合成交情况,不难看出,有几个区已经“爆灯”。



河西区

排在第一位的就是河西区。

不但存量少。未动工土地面积+未销售住宅土地面积,仅20万平米。

仅次于和平区,是全市的“第二少”。

更重要的是,相对值也是市区的“最”字头。

河西区2020年第四季度的存量住宅土地面积是61万平米,而2021年的最新数据为20万平米。

一年减少了41万平米,减少幅度约达67%!

减少量是市区第一位,减少幅度乃是全市最大。


这还是在有新增情况下。事实上,2021年河西区不仅卖出了2宗宅地,需求量还在不断提升。

年成交量高达43万平米,同比大涨68%。

已经稳坐市区“霸主”。

现在的问题是存量有些岌岌可危。

河西存量住宅土地面积20万平米。按照河西区出让地块容积率大多2.2估算,也就44万平米建面。

可以说,无论是流量,还是存量,河西区都有优势。

一旦市场起色,河西绝对会是排头兵。


和平区

和平上涨动力也够足,仅学区房这一点就可以横扫千军。

更何况新房还有政策倾斜。

再者,存量上,和平区也是“钻石级”存在。

不仅少,还在减少。

截至2021年四季度,全区存量住宅土地面积仅3.03万平米,同比减少了39%。

这个量相比环城远郊滨海来说,就是颗“芝麻粒”。

南开也存在上行可能。

别看南开存量住宅土地面积不减反增,现在存量已是市区最多。

但豪宅是另一个赛道,不会降价。


津南、西青个别板块

津南是天津的“库存大户”。存量住宅土地面积仅次于滨海新区,高达472万平米。

但同时它也是天津的“成交大户”。

2021年一年就卖出170万平米新房,比市内六区之和还多近四成。

看似矛盾的两点却有机融合在了一起。

对比2021年存量住宅土地面积和2020年存量住宅土地面积,不难发现,在持续卖地的情况下,津南存量还走低了。

同比减少了194万平米,是全市减少最多的区。

从这个角度看,津南的高库存并不可怕。

因为它“吃得下”。

尤其是海教园,有学籍优势、有集体共识。

近年来成交量不断走高,2021年已超48万平米,同比上涨17%。

而供应却大幅下滑,全年供应量仅成交量的一半。

要知道,曾经海教园可是10多个盘同时在售,而现在可以选的新房,几乎一只手都能数得过来。

海教园供不应求的警报,已拉响。

西青也暗藏机遇。

一年间,存量住宅土地面积,从305万平米减少到了151万平米,少了一半有余。

难得的是,还是环城四区中唯一价涨的区。

这也充分印证了,西青的认知度极高。而且基本上每个板块都有拿手本领。

重点关注:宾水西。

2021年上半年时,就是它领涨环城。

今年若修复,它必然也当仁不让,跑在前面。


滨海有“双箭”

很明显,在津滨双城概念的推动下,开发商对于滨海的布局加重了。

2020年时,滨海存量住宅土地面积仅647万平米,而2021年底增加到了1390万平米。

一年增加了743万平米!增幅高达115%!翻倍涨!

无疑,这就是政策导向下的“产物”。

比如原来重仓西青的万科,接连布局滨海;从不出河南的建业,首进生态城……

供应大增,必然会带来竞争加剧。

所以想在滨海买房,选对板块很重要。

目前来看,今年的滨海市场,一定会先从这两个板块抬头。

即:中心商务区、海泰高新区。

有预期,更有量。

中心商务区同比量涨了88%,海泰高新区同比量涨了251%。

这就是真金白银的“共识”。


远郊整体都比较“凉”。修复难度较大。

相对表现不错的是宝坻。

2020年宝坻存量住宅土地面积也在300万平米以上,但现在已经去了一半多,仅剩162万平米。

而武清、静海存量住宅土地面积不减反增,绝对值也在远郊数一数二。


现在从高层到地方,都在疯狂暗示,2022年修复期将至。

提前做好功课,可以有的放矢。

基于官方存量住宅数据的大体趋势已经出来了。

毕竟供求是基本面。

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