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住房已经过剩,房价为何不降?央媒表态:房地产将走向“衰退”?

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如今,我们国家的住房总量已经达到了什么水平?我们通过3组数据,来详细地了解一下。


数据1,根据央行的数据显示,我们国家的城镇住房拥有率为96%,户均1.5套,其中,拥有一套住房的家庭占比为58.4%,拥有两套住房的家庭占比为31%,拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。从城镇住房拥有率的角度,我们可以直观地看出来,我们国家的城镇家庭基本上已经实现了每家每户都有住房。

数据2,根据2017年西南财经大学发布的《2017年中国城镇住房空置分析报告》显示,我们国家的城镇住房空置率已经超过了21%,其中,三、四线城市的住房空置现象更加严峻,住房空置率约30%左右,如果按照国际正常标准来看,住房空置率在5%~10%之间属于正常,超过10%则属于偏高,也就是说,我们国家的住房空置率已经达到严重偏高的水平了,最直接的表现就是住房过剩。

数据3,根据国家统计局的数据显示,我们国家的城镇人均住房面积已经达到了40平方米左右,比欧、美等发达国家的人均住房面积要高5~7平方米。


通过以上这3组数据,我们基本可以得出一个结论,那就是:我们国家的住房已经过剩了。要知道,我们国家除了商品房以外,还有大量的小产权房,企业住房,共有产权住房等其它住房形式,尤其是小产权房,在很多城市,小产权房的总数甚至要高于商品房,比如深圳,据不完全统计,深圳的小产权房数量要占据住房市场总量的60%以上,如此来看,更加印证了我们国家住房已经过剩的事实。


那么,问题来了,既然我们国家的住房已经过剩,房价为何却不降?对经济学有一定了解的人都清楚,当一件商品供大于求的时候,价格是会下跌的,理论上来说,商品房也属于商品的一种,也应该符合这样的价格规律才对,但是,房价却没有按照这个价格规律发生价格波动,这又是为何?其实,道理很简单,那就是住房的分配不均衡。

什么意思?也就是说,有些人手里持有多套房产,而有些人手里却一套房子也没有,我们经常说的“炒房客”,指的就是第一类人,正因为如此,才会造成人为的供不应求,以至于房价一直以来,都保持上涨的趋势。

举例说明,城市A一共有100万人,50万套住房,理论上来说,房子属于供大于求,毕竟,一套房子至少可容纳2~3人居住,但是,城市A的实际情况却是10万人掌握了30万套住房,剩下的90万人在分配20万套住房,如此一来,住房总量虽然已经过剩,但是因为分配不均,所以,人为的造成了供不应求,房价自然也就继续上涨。这就是我们国家房价为何不降的主要原因。


但是,随着近年来楼市环境的改变,这一问题也已经得到逐步缓解。其中,最大的改变就是城镇购房需求的减少。一方面,截止到2020年,我们国家的城镇化率已经达到了63.89%,距离发达国家的水平仅有20%左右的差距,城镇化的发展速度放缓是大概率事件,最直接的表现就是涌入城市的人口会减少,而另一方面,新生儿出生率连年降低,甚至,已经跌落至国际警戒线,人口老龄化越来越严重,预计到2025年,我们国家60岁以上的老人将会达到3亿人,届时,人口结构将会发生较大的变化。


一边是住房过剩,另一边是购房需求的减少,再加上楼市调控的持续深入影响,未来,楼市的分化将会成为必然现象,也就是说,以后只有人口集中的区域,房价才会稳定增长,反之,房价则会出现下跌,这一预测也得到了业内的一致认可。比如央媒《经济日报》在5月底发表了一篇名为《人口增速放缓,房地产市场将走向衰退?》的文章,其中,明确指出:对于一些人口不断净流出的城市,人们对住房的需求会随着人口的流失而不断降低,如此一来,不仅要做好整个行业的发展规划,还要预防住房资源过剩和房价的大起大落。

看到这里,你明白该如何买房了吗?

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