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万科梅林关旧改6.7折传闻搅市 但深国际已开始套现离场

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观点网 刚刚过去的周末,深圳楼市继续被“万科在售项目降价促销”消息搅动,其中龙华梅林关旧改三期“深国际万科和颂轩”被传在备案价基础上打6.7折促销。

上述消息主要来源于中介人士,但6.7折的说法并未获得万科方面认同。

1月24日,包括深国际万科和颂轩在内的项目工作人员,均向观点新媒体否认了低价促销一事,理由是按照当下政策,售价低于8.5折房源基本无法在房管局备案。市场分析人士亦指,正常商品房应该不大可能具备6.7折促销的可行性。

尽管折扣力度并不及市传版本,深国际万科和颂轩在售公寓目前仍有大约9折促销优惠。实际上,过去两个月个别房企在深圳甚至推出了85折购房活动,目的均是加快套现以应对市场不确定性。

项目股东层面,同样存在另一种套现的情况。

1月21日,深国际万科和颂轩开发主体“深圳市深国际联合置地有限公司”(简称联合置地公司)的35.7%股权,由深圳国际转移至万科名下,万科为此付出的代价是27.88亿元。

深圳国际出售梅林关旧改权益的理由,一是提前释放项目收益,二则是降低房地产调控持续所带来的潜在经营风险。

而万科从项目代建方一路跃升至持股65.7%的大股东,相应地也需要更多消化这种潜在风险。

梅林关旧改促销

近期深圳万科促销传闻的热点项目——深国际万科梅林关旧改(即万科悦城),位于深圳龙华区民治街道,东临梅观快速,南靠民乐立交,西接民治大道,北为民康路,更新范围包括原华通源物流中心及梅林收费站。

项目规划土地用途主要为居住、商业等功能,综合容积率预计5.06。项目开发建设用地为9.6万平方米,计容建筑面积48.7万平方米,涉及住宅24.6万平方米,以及商务公寓11.2万平方米。

深圳市房地产信息平台披露,深国际万科梅林关旧改于2018-2020年间获批过三次预售证,分别对应和风轩、和雅轩、和颂轩三期项目,命名灵感源于《诗经》的“风雅颂”。

三期“和颂轩”已于2020年11月27日获预售,包含住宅、商务公寓共计3352套,对应总建面达28.86万平方米,约占项目体量6成;其中住宅720套,主要户型为84-141平方米三至四房,均价7.6万元/平方米,这部分房源在同年12月初已开盘,当月中旬售罄。

剩余公寓部分即“和颂轩·V寓”,则在2021年1月底开盘,主推39-56平方米户型,对外口径总价168万起,并可享受开盘9折起优惠。

据观点新媒体查询,过去一年间和颂轩一直在去化公寓,所获批预售的1栋四、五单元仍有相当一部分房源处于“期房待售”状态。

最新被传大幅度促销的也主要是上述公寓房源,网上流传的中介说法称,深国际万科和颂轩在备案价基础上打6.7折,原价200万的房子现价135-150万起。除此以外,消息称包括万科大都会、万科都会四季也在降价促销。

在房地产一二手房市场,涉及到价格变动往往会触及利益博弈,也更能吸引关注,比如2018年厦门万科将别墅房源6折甩卖的消息便引发热议。但对于和颂轩等项目打折一事,截至发稿时,深圳万科方面人士并未回应。

和颂轩项目工作人员则对观点新媒体表示,市传6.7折的说法是“假的”,项目并没有那么低价。该人士解释,低于8.5折在房管局比较难获得备案。

据其介绍,公寓房源均价约5.2-5.3万元/平方米,折后价约4.7-4.8万元/平方米,以此计算折扣为9折左右。去年同期,项目公寓部分对外销售均价也基本是5.2-5.3万。

万科都会四季花园项目工作人员也否认了大幅折价的说法,并表示项目售价仍基本是备案价8.8万元/平方米左右,剩余房源大约30多套,具体折扣要根据房源而定。该人士同样强调,低于备案价太多很难通过房管局审批。

限跌主要是监管部门为了防止商品房恶意炒作,破坏规范市场秩序等情况发生。戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端认为,商品房在备案价上下浮动一定区间是具备可行性的,但过高折价应该不被允许。若真存在高折价情况,可能是二手房或者还工程款的房源。

深圳万科促销传闻同样反映了当前楼市压力,据第三方统计,包括安联尚璟府、东海富汇豪庭、龙光玖瑞府、电建洺悦鹏著华远等项目,近期盘去化率低至0.3%,最高也不足25%。为加快去化,相当一部分项目开始打折促销,个别还打出“备案价打85折”的促销广告。

旧改销售套现史

就目前而言,已推售一年的和颂轩公寓房源仍是深圳万科面临的去化挑战之一。

更何况,一个月前万科还行使优先购买权,从项目大股东手中接盘了35.7%股权,这容易提高企业的经营风险。

深圳中原地产发布报告称,2021年并不适合投资,写字楼、商办、公寓产品依然比较困难,这些产品投资属性高,而市场依然以刚需为主。去年全市公寓批售项目26个,供应面积84.4万平方米,同比下滑42.6%;成交面积69.5万平方米,同比下滑2.8%。

公寓去化周期,也与万科过往介入梅林关旧改以及开发销售的节奏有所偏差。

2017年10月25日,深圳国际举行龙华区梅林关城市更新项目代建合同签约仪式,正式引入万科作为项目代建方。当时万科董事会主席郁亮为合作站台,体现对梅林关项目的重视。一种说法称,万科距离上次在龙华开发金域华府项目已有十年光景。

2018年9月底,深圳国际透过深圳高速公告,将为联合置地公司引入万科作为战略投资者,增资价格29亿元;万科借此正式持有梅林关旧改30%股权,深圳国际及透过深圳高速持有70%股权,实际权益持股53.39%。

根据万科年报披露,深圳和风轩、和雅轩、和颂轩2018-2020年分别开工12.54万平方米、6.87万平方米、29.31万平方米。与开工对应,同期还分别推出不同货值进行快速销售。

借由万科的开发及销售,截止到2019年底,梅林关旧改一期和风轩销售回款达46.47亿元;同期,该项目为深圳国际带来新收入及股东应占盈利分别为45.69亿港元、13.14港元。

值得关注的是,观点新媒体了解到,和风轩自2018年6月获得施工许可证,仅用半年便入市,从施工许可到竣工交付并结转也仅历时一年半左右,项目周转远高于万科平均水平;二期和雅轩2019年10月开盘,至2020年底全部单位如期竣工交付,间隔同样约一年多。

受此拉动,深圳国际2020年物流园转型升级业务新增收入46.97亿港元;由于梅林关确认产品增加了毛利率较低的保障房产品,期内公司股东应占盈利下跌30%。同时,项目三期年底开盘并提前一年实现了现金回流。

深圳国际亦不止一次肯定过梅林关旧改的正面作用:“随着项目分期开发与销售,为本集团带来充裕的资金,同时为集团的物业业务发展提供了坚实的资金支持。”

而2021年半年报中,深圳国际的表述出现变化,该公司提及,为避免房地产政策调控的风险,正积极考虑“提前释放位于深圳地区的相关资产的价值”。

截至去年6月底,深圳国际已收到项目三期的销售所得款。

去年10月下旬即发布半年报两个月后,深圳国际便宣布,拟通过公开挂牌转让方式出售联合置地公司35.7%股权,底价27.88亿元。该公司表示,出售项目公司股权一方面可提前释放项目收益,一方面可降低因房地产调控政策持续所带来的潜在经营风险。

据12月21日公告,深圳国际通过新通产公司与深圳万科发展有限公司签订合同,同意以底价出售上述35.7%股权。根据初步测算,出售事项将为深圳国际带来税前收入约29亿元。

观点新媒体查询,1月21日,联合置地公司正式完成工商变更,万科企业、深圳万科发展联合持股65.7%,深圳国际透过深圳高速间接持股34.3%。与此同时,项目公司董监高出现变动,赵偲翼成为新任董事长,后者于去年7月的头衔是“深圳万科宝光龙华片总经理”。

在梅林关旧改,深圳国际因综合开发需求而引入万科,也因项目进入销售尾声而逐步套现离场;万科为打破在龙华布局的十年空窗期,由代建商蜕变为战投,最终完成向控股方的跃迁。从头到尾,这都是一场因势利导的合作。

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