惠州首家百强房企开启破产资产大甩卖“最值钱”的是深圳2000平米写字楼

每经记者：黄婉银 每经编辑：陈梦妤

1月24日，负责光耀集团重整工作的管理人发布通报，因有第三人对拟拍卖的车位提出异议，将拟拍卖的车位数量做出调整。

1月20日，光耀集团管理人宣布对光耀集团名下破产财产进行处置。

作为广东惠州首家百强房企，2022年，是光耀集团成立的第20个年头。而早在2014年前后，光耀集团被曝出资金链问题，2017年就走向了破产重整之路。彼时，光耀集团的债务总额已经合计近106亿元，处于资不抵债状态。

管理人拟在阿里拍卖破产强清频道处置光耀集团名下17项破产财产。《每日经济新闻》记者统计发现，这17项破产财产合计的起拍总价约5.48亿元，包括土地及地上建筑物、商住楼、综合楼、办公用房、商铺、餐饮、商场、车位等，这些资产主要都位于光耀集团的发家地惠州。

这其中，起拍价最高的是位于深圳市福田区诺德中心的6间办公用房，评估价约1亿元。

总起拍价5.48亿元

惠州市中级人民法院（下称惠州中院）于2017年12月11日依法裁定受理光耀集团破产案，但4年过去了，光耀集团的破产重整最终还是失败了。

明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，光耀集团曾经也是百强房企，风光无限。但当中出现的高杠杆快速扩张，就像高空走钢丝，遇到政策或市场调整，就很容易摔下来。这两年类似案例也非常多，只不过光耀集团比较激进，出问题也比较早。而一旦走到破产重组清算的阶段，周期普遍会比较长。

2021年9月，光耀集团管理人发布公告表示，经本案债权人会议两次表决，《光耀集团有限公司重整计划（草案）》均未获得通过，光耀集团符合《中华人民共和国企业破产法》第二条、第八十八条规定的应终止重整程序并宣告破产的情形，管理人已于2021年3月15日依法向惠州中院提请裁定终止光耀集团重整程序，并宣告光耀集团破产。

也因此，根据光耀集团第一次债权人会议审议通过的《光耀集团有限公司财产变价方案》，管理人将对光耀集团名下破产财产进行处置，首次拍卖将根据评估报告确定的评估价作为起拍价，同时结合拟处置的财产实际情况采取分项、部分打包或者整体打包。

本次拍卖标的为光耀集团名下17项财产，合计起拍总价约5.48亿元。

另外，对于光耀集团名下翡俪港八期项目及“东平4号地”等破产财产因涉及复工复建问题，管理人将另行制定拍卖方案通报债权人后开展拍卖工作。

翡俪港是光耀集团在惠州打造的豪宅项目之一，与光耀集团已开发的荷兰水乡隔江相望。因资金链断裂等问题，翡俪港出现停工的情况。2014年，惠州源东集团原本入局接手了翡俪港项目，但此后又因各种问题再次出现停工。

2022年2月25日，光耀集团首批17项破产财产将进行强清拍卖。

评估价1亿的深圳写字楼“最值钱”

记者梳理发现，在光耀集团17项破产财产中，起拍价最高的是位于深圳市福田区诺德中心的6间办公用房，建筑面积合计约1988.89平方米，评估价约1亿元，每平方米折合约5万元。

其余破产财产项目均位于惠州。光耀集团名下城市广场项目有证/无证商铺、餐饮以及车库整体处置，以评估价合计96,101,400.00元作为起拍价进行公开拍卖，也是其惠州财产中价值最高的一项。

光耀集团此前开发的光耀橙子公寓、荷兰堡、荷兰水乡、光耀海豚湾花园、银鹰花园等项目的商场、车库等资产，亦都在处置列表中。光耀集团名下还有三宗地块，惠府国用（2010）第13021920079号土地使用权及地上建筑物整体处置，以评估价合计13,093,600.00元作为起拍价进行公开拍卖。惠府国用（2012）第13020700021号土地使用权单独处置，以评估价1,345,400.00元作为起拍价进行公开拍卖。

这两宗土地的起拍价格都仅在千万级别，一方面两宗地块的土地用途均为工业用地，另一方面，两宗土地的使用权终止日期分别在2045年、2043年，仅剩余20年左右期限。

还有惠府国用（2003）第13020700079号土地使用权以评估价13857500.00元作为起拍价进行公开拍卖，其为一宗商业用地，但使用权期限仍然只剩余21年，楼面价折合约4617元/平方米。

该地块位置就在光耀自己开发的荷兰水乡项目附近。每经AI品房小程序显示，荷兰水乡三期二组团的AI估值参考价为12436元/平方米，未来5年预测单价为15331元/平方米。

来源：每经AI品房

而荷兰水乡的334个原计划上拍车位，根据最新调整，因存在较多异议，将停止上拍，待管理人审核后另行处置。

“现在地主家也没多少余粮，去市场上收那些资金链紧张房企的资产也很便宜，而且可能资产更干净一些。”在艾振强看来，光耀集团17项破产财产拍卖能否顺利出让仍存挑战，从起拍资金较低这点亦可看出。

光耀此前的资产处置溢价也不高。2017年，深圳市光耀地产有限公司持有的惠州市裕景实业有限公司（下称惠州裕景公司）49%股权，被申请强制拍卖以清偿债务。根据资产评估报告，惠州裕景公司评估后的资产总额约为3.2亿元，负债总额约4.3亿元。

阿里法拍数据显示，惠州裕景公司49%股权起拍价为187700元，最终成交价为4,185,500元。

此外，记者了解到，恒大也曾在2016年底收购过光耀在惠州的一些项目地块，如光耀将军湖项目。在2017年恒大半年报中就有惠州将军湖项目的身影。项目土地原值13.57亿元、土地面积40.34万平方米、楼面地价3362元/平方米，由恒大100%控股。