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上海楼市的八大“坑盘”

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众所周知,“闭着眼睛”买房的时代已经过去,选对一套房子越来越困难。

对于普通购房者来讲,能不踩坑已经成功了一半。

环二盘点了一下近5年上市新房中几个明显的“神坑”,希望对大家选房有所启发。

01

国贸天悦

国贸天悦位于松江,却深入青浦腹地。这样的地段纵深不大,自然不会受到区里“关怀”。


所以区里大手一挥,这里建设了上海最大的动迁基地之一——佘北动迁基地。


在这里开发一个刚需小区,简直是“神来之笔”。

两区交界,动迁基地,自然避开了地铁干线,9号线、17号线都绕道而行。

东临赵巷别墅区、南抵佘山别墅区、西靠工业区,商业配套几近于零。

最近的现代化商场是松江万达,直线距离8公里。奥特莱斯倒是4公里以内,却没人拿它当商场。

既然是动迁基地,自然与广大动迁居民共用学区,质量怎么样大家心里清楚。

前不着村后不着店,不存在综合性医院选址可能,最近的医疗机构需要开车15分钟以上到泗泾。


这样一个“四无”片区建设别墅还罢了,总有人为了别墅牺牲配套,建设刚需商品房实在是看不懂。

唯一的优势是靠近沪渝高速,沪渝-延安高架天天堵成停车场,进出市区唯一的希望又破灭不少。

这一切的弊端都反映在房价,2016年到2020年,该小区房价纹丝不动。

即使后面房东上调报价也会有价无市,没了开发商营销,谁会千里迢迢来这里买套刚需房。

02

南山雨果

与国贸天悦同样宿命的是南山雨果:承接着别墅区的弊端,却并未享受到别墅区的舒适。


南山雨果位于徐泾。90年代以来徐泾就以别墅定位为主,是虹桥别墅的延伸。

后来限墅令当下,后期项目南山雨果、虹桥正荣府调整为普通住宅。

低密度社区决定了这里不会有便捷的配套,17号线够不到、大虹桥的核心商业够不到。

更让人想不到的是,20多年徐泾没有落地优质公办学校,至今仍以徐泾小学为主。

别墅区环境固然不错,不过南山雨果业主回家不经过别墅区,更多的是走沪青平公路:水泥罐车、重型集卡分分钟让你承认徐泾物流基地的地位。


沪青平公路下来是一个待施工的巷子,大家等了四五年也没有正式道路建成。

项目畅销时就有远大健康城规划,入住四五年却一直没有交付,直到2021年一期才投入使用。

算是漆黑的夜晚中的一颗明星。

这几年徐泾大火,部分项目二手房冲击8万、9万,南山雨果只能在6万这里徘徊。

现在徐泾利好几乎出尽,大虹桥发展中心转向前湾,南山雨果进一步沉寂。

03

新华联奥莱乐府

这个项目位于17号线嘉松中路站,标准地铁房。


2017年开盘价5万上下,现在三房单价已经突破6万。当然只是挂牌价。

清一色13层小高层+别墅社区,品质不错。

这样的小区不至于砸手里,问题是周边发展太滞缓了。


项目2018年交付,业主苦熬了三年,周边仍旧一片农田。

除了一个奥特莱斯和地铁站,其他配套几近于无。

通常置换周期7年左右,接下来这4年周边很难有向好趋势。

500万买套房子,在农田包围下住了7年,是种什么感受?

04

金地艺境

金地艺境最后一次登上头条是大理石脱落砸死业主,后来在二手市场渐渐的沉寂下去。


没办法,这里实在是乏善可陈。

项目位于宝山、嘉定交界处,一直是低端工业区面貌,双方都没有开发的动力。

10多年前,南大的概念提出,破天荒的在这里拍出一块宅地。


概念提出后先用外围土地套现符合逻辑,可怜的是不明真相的群众。

入住近10年,周边环境没有任何质的提升。

污染性工厂还在运营,集卡、货车依旧满世界乱跑,生活性配套却迟迟不肯落地。

其他地区还能盼盼地铁规划,商业规划,这里的业主估计这点希望都不敢有。

唯一让大家值得期待的是南大,南大开发了宝山起飞,我们一定也会喝点汤。

不过这个希望大概率会落空,即使南大导入了精英客群,他们也不想跑到3公里以外的城乡结合部买套房吧。

05

首创旭辉城

嘉定北曾经百花齐放,其中代表性项目就是首创旭辉城——2016年嘉定区销售套数、面积双料冠军。


项目位于嘉定高新产业园,号称花700亿打造,对标张江高科。

环二犹记得销售信誓旦旦的讲:张江高科2011年房价只有2万,现在(2017年)已经高达7万,我们未来翻三倍也不是问题。

行文时特意去查了一下,现在挂牌房价与当初售价分文不差。

说好的三倍呢?

大概能猜得到房东的心理:但求卖掉,不亏就行。

实质上2016年就是嘉定北的高光时刻,此后片区变化极小。

嘉闵线即将被大家盼来,却也不经过项目。


嘉定自身经济乏力,给到这里的资源就更匮乏,5年后这里依旧没有多少生活配套。

项目距离嘉定北站依旧有5公里,接驳依旧是一个大问题,当“睡城”都不太及格。

唯一的优势就是低至三万的单价,不过嘉定唯一不缺的就是便宜的房子。

06

上海长滩

这次盘点的所有项目中,没有比上海长滩规划更高了。

上海长滩规划面积约高达146万平方米,涵盖国际邮轮城综合配套、游艇码头、高层滨江景观住宅、大型体验式商业、5A智能办公、星级酒店、音乐厅、观光塔、幼儿园等十数种业态。

简直就是再造一座城市。


宝山的客户自然心潮澎湃,外区客户也源源不断的导入进来,项目一期爆火。

然而二期之后就开始门前冷落,销售乏力。

时至今日项目仍在销售,售价与2017年首开价保持一致,又一个纹丝不动。

没办法,规划过于宏伟,落地尚需周期,目前能落地的只是密密麻麻的住宅。


宝山又是一个面积大区、人口大区,副中心需要建设、南大需要建设、新顾城需要建设、北郊需要建设、美兰西湖需要建设,不可能把资源全砸向这一个片区。

另外一个推进困难的地方是,这里太内生了,与外界几乎形成隔阂。仅凭宝山城区居民,是否能够撑起这样大的项目估计大家都没底。

项目规划迟迟不能落地,周边配套就显得单薄起来,毕竟这里距离真正的淞南核心还有一定距离。

唯一具备吸引力的是对口宝山实验小学,而且仅对宝山居民有吸引力。

07

公元2040

公元2040已经有不少二手房挂出来,单价高达5.8万。


想想当初买入价只有4万5,业主都要笑醒了。如果想笑更开心一些,不妨挂到7万试试?


在地图上也能看出来,项目地段比徐泾差不少,甚至比新华联奥莱乐府都差。

至少新华联还有条地铁。


商业配套需要到祝桥老镇,大约1公里左右,乡镇级定位。

离开祝桥镇只能看到大片大片的空地。

两个因素支撑了大家信心:祝桥东站与进才东校。

东站落地时间尚不确定,落地到区域成熟周期尚不确定,参考其他片区:有得等。

极有可能业主置换时,当地依旧是熟悉的模样。

学校当然是杀手锏,开发商交赞助费的案例不在少数,你们愿意相信这是名校谁也拦不住。

这两年浦东供地集中于临港,局部供需失衡,房价或许还能再撑一段时间。

一旦浦东腹地供需关系得到缓解,分分钟就知道谁在裸泳。

08

紫竹半岛

另一个房东信心爆棚的是紫竹半岛。

华二学区、品质小区,紫竹半岛在南闵行无往不胜,以至于曾经创下单价10万的纪录。


不过后来数据证明,华二的地段班成绩一塌糊涂,端的是一个伪学区。

不过不重要,上海近2500万人,总有一些不明真相的群众,总有一些家长不看成绩看校名,手握重金扫房源。

其实单就地段而言,紫竹这里还算不错。这里有紫竹高新区,区内有微软、甲骨文、可口可乐等一众世界500强企业。


不远处还有两所大学,有地铁5号线,后来又挖了一个兰香湖。

不过这些东西实在是支撑不起10万的单价,尤其是学区梦破碎后。

当兰香湖壹号上市后,真正的地段价值得到体现:7万多的单价就陷入滞销。

不少媒体分析是因为户型大、总价高,其实真正可以支撑起大户型的单价才是没有水分的价格。

大家还知道哪些“坑盘”,可以留言讨论哟~

- 环二文章合辑-

以上为正文

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