看了一趟新塘TOD盘，脑子抽了一晚

最近，房叔去看了新塘一个新盘：越秀星耀。

回家后脑子抽了一晚，星耀、星樾、星汇、星瀚、星寰……

你分得清，谁打谁？

好在，这个楼盘也解开了房叔的一个困惑：广州为什么这么多TOD楼盘？

反正有个地铁站就是TOD了，TOD方圆十里之内都可以叫TOD楼盘，不多才怪。

有些时候，相同的字眼，意思差别很大。

女人说好大，是对你的赞赏；男人说好大，真的是觉得你老了。

新塘TOD是国内首个TOD（图片来源于@增城房产）

房叔说星耀是TOD，就是女人的意思。

先来说说新塘能不能得买？答案是能。

但要明确的是，新塘更适合在天河或者黄埔工作，预算不高的刚需买家。

那么，在新塘买房，哪里好？

在市区上班，考虑通勤问题，肯定选靠近地铁的楼盘，例如沙村、白江、新塘地铁站附近的楼盘，千万不要去碰没有地铁的楼盘。

郊区买房要靠近地铁

在郊区，地铁才是楼盘的第一生命力，其次是学位，最后才是产品。

在地铁这一项上，越秀星耀还算是良心的，离新塘TOD直线距离400米左右，叫TOD还算得过去。

楼盘现场售楼部已经开放，也有了样板房。

现场销售说，项目还没确定什么时候卖，价格可以参考周边的一手房价格，吹风价3万。

越秀星耀开放了售楼部

周边的一手房，三公里范围内有广汇尊府、保利天际、东方名都等一手房，价格在2.7万-3.5万/平方米之间。

星耀不占便宜也不吃亏。

二手房方面，有富雅名居、亚太银座、现代城市花园、富丽园、假日花园、盛世名门、惠百氏等小区，价格在1.4万-2.8万/平方米之间。

很正常，没有一二手倒挂。

所以，越秀星耀吹风价3万，就很国企了。

越秀星耀只有两个户型，对于有选择困难症的人来说，很好选：

家里人少，选100平方米的3房；人多，选125平方米的四房。

当然，户型更大，价格也更高，按照吹风价3万来算的话，总价大概高出75万。

也就是说，买一套125平方米的户型需要多给23万的首付款。

户型如何？

还是一句话：很国企。

先来看100平方米三房户型，竖厅设计，客厅+餐厅的面积约25平方米，比较紧凑。

100平方米的三房听起来好像比很多80多平做三房、90多平做四房的户型要宽敞很多。

越秀星耀100平三房户型图

但事实上越秀星耀100平方米户型的3个房间除了主卧稍微大一点，其余都两个房间都小，都不足8平方米，放下一张床后，已经没有多余的位置可以放衣柜或者书桌。

好在，2个小房间之间的墙不是承重墙，可以把墙拆掉，将2个房间打通，空间就会宽敞很多，小三房变大两房，这样一来的话，不仅房间变少了。

销售说，他们的户型实用率很高，主要是因为多了一个5平方米的阳台，可以作为一个房间来使用，不过业主收楼后需要自己封窗。

5平方米的阳台，有总比没有好吧。

再来看看125平方米四房户型，做到了南北对流，四开间朝南设计，客餐厅空间更大，面积约30平方米，主卧相比100平方米户型的主卧虽然小了点，但设计更实用，增加了衣帽间功能。

越秀星耀125平四房户型

另外，125平方米的户型多了一个入户阳台，可以作为入户花园使用。

销售在带看样板房的过程，对125平方米户型一顿猛夸，说得几乎没缺点。

总体来看，越秀星耀125平方米的户型就比较古天乐，100平方米就平平无奇。

房叔上面说了，越秀星耀距离地铁13号线新塘站约400米，房叔腿长，步行10分钟内可以到达。

但目前地铁站周边在施工，从地铁站出来需要兜远近一半的路才能到达售楼部。

在郊区买房，除了交通通勤，教育配套也是很多买家看中的一个方面。

不过就不要指望越秀星耀有学校配套了，整个楼盘只有3.2万平方米，有7栋楼和2000平方米的商业配套，容积率5.5，哪里还有多余的地方去建学校。

麻雀太小，就别求五脏俱全了。

越秀星耀占地面积不大

销售也说了，楼盘没有配套学校，只能去读周边的学校，有机会入读东部交通枢纽配套小学和广大附中增城区实验中学。

官方资料显示，新塘东部交通枢纽配套小学属于公立小学，位于新塘镇瑶田村新围社新源路，预计会在今年9月开学，招收一年级新生，瑶田小学共享招生范围。

具体的招生划分范围包括瑶田小学、新塘二小（部分）招生地段，以及新围安置区、环城路南侧地块、新新公路以东新塘范围规划居住用地等。

东部枢纽配套小学招生征求意见

这也意味着，以后越秀星耀的业主小孩确实有机会入读该小学。

但不是百分百能入读，毕竟周边还有不少楼盘，适龄入学的儿童很多，越秀星耀能不能入读该小学还得等教育局的官方文件公布。

配套来看，越秀星耀只有靠近地铁的优势，学校要靠蹭。

与越秀星耀只隔了一个地铁站的品秀星图目前卖2.8万左右，同样是地铁盘，但品秀星图有华师附小学，优先业主子女入读，性价比更高一些。

如果市场回暖，越秀星耀卖3万也不是什么问题；如果市场还是很惨，3万就要慢慢卖了。

就快过年了，你会在一线城市买房还是回老家买房？

明晚（1月25日）7点，来广州房叔直播间聊聊。

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