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华润再次出手,民企等待“救急”

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近期,华润万象生活官宣,计划收购中南服务全部股权,收购代价不高于22.6亿元。

这是继1月5日收购禹洲物业后,华润万象生活收并购第二单。


1

华润收购中南服务

1月20日,华润万象生活通过全资子公司创润发展有限公司,与中南系的香港彩虹物业有限公司、香港乐活物业有限公司签订协议。

根据协议,华润万象生活将收购南通长乐物业有限公司全部股权,及江苏中南物业服务有限公司1%股权。

因为中南物业由南通长乐持股99%,所以交易完成后,华润万象生活实际上将中南服务整体吸收。

中南服务目前在全国多个省市拥有5147万平方米的在管面积,合约面积和在途面积共计3941万平方米,预计五年内在管面积将达到9000万平方米以上。

在传出这次收购消息之前,中南服务还在谋求上市,曾于2021年3月份向港交所递表申请IPO,9月份二次递表,11月12日通过了上市聆讯。

去年12月,中南称:“中南服务后续会择机推进上市。”

如今,上市未果,出售成真。

有中南内部人士透露表示:“有些意外,距离上市就差临门一脚了,结果先等来了出售的消息。”

不过这次收购对于买卖双方而言,未必是坏事。

对华润万象生活来说,第三方外拓面积得以提升,有利于提高市场影响力;

对中南来说,即时现金进账可以缓解资金压力。

截至2021年年末,中南服务除税前净利润达2.35亿元,除税后为1.76亿元。

以1.76亿元推算,该宗并购PE录得12.8倍左右,与物业平均15倍上下的PE值打平。

另外,在华润万象生活的品牌加持下,中南物业的品牌价值也有望提升。

2

国企紧盯优质标的

去年12月,央行,银保监会和国资委召开座谈会,鼓励优质企业加大并购出险和困难房企的优质项目。

同时,还要求银行积极稳妥推进并购贷款业务,对出险房企不盲目抽贷、断贷。

另外,房地产并购贷也不再计入“三道红线”。

不过,哪怕有了这些政策利好,收并购还是“雷声大雨点小”。

从市场的角度看,其实也能理解。

集中供地以来,多地土拍底价成交,与收并购相比,净地开发建设流程相对更简单。

收并购过程中涉及资产剥离和隐性债务,购进来后还意味着要继续投入建设、销售、还贷,存在较大风险。

受限于企业性质,央企国企对自身财务指标的要求更严格。

如果被收购项目有历史遗留问题,可能造成开发建设进程迟滞。

很多民营房企手中的资产,要“先盘活后定价”,而对于怎么进行资产盘活和运营指标测算,业内尚未形成统一的标准。

这些难题都造成了收并购落地难的现状,除非是特别优质的“肥肉”项目,央企国企才乐意下场扫货。

且在施以援手时,央企国企大多遵循“救项目不救公司”的原则。

比如1月中旬,融创就向国企转让多个项目。

融创将昆明融创文旅城40%股权转让予华发,还将武汉一江源项目及甘露山文创城部分股权分别转给首创和武汉城建。

有首创内部人士透露,这笔交易是以4.1折拿下的。

由于钱少货多,这种“打骨折”的优惠力度,被业内戏称为“捡鱼”。

3

民企寻求买家接盘

当前,民营房企普遍压力较大。

工程结算款、农民工工资,还有集中到期的美元债,一个都拖不起。

从美元债到期情况看,2022年全年有544亿美元债务面临到期。

具体到月份,2022年1月、4月、6月、7月美元债到期都超过60亿美元。


资金链紧张的民企寻求买家接盘,或许是缓解局势或起死回生的机会。

想当年,万达深陷“股债双杀”的危机,同样是银行抽贷、债务压顶。

万达将万达广场和酒店打包出售给融创和富力,度过了最危险的时刻。

暴雷后,蓝光、华夏幸福等房企,都卖出过优质项目。

恒大佛山、昆明项目的公司股权,则由五矿信托接盘。

对于很多民企来说,现在有人买,能回笼到足够多的现金流,就已经是好事。

1月7日,中国奥园传出正在处置的境外资产,已有约4至5个项目在洽谈买家,预计交易金额在30亿元左右。

世茂也表示,正在与若干潜在买家就出售若干物业进行讨论,在合适的条件下会考虑出售部分资产以降低负债。

在此之前,深圳国企特区建发集团拟认购华南城配发的33.5亿股新股,成为华南城主要股东兼单一最大股东。

民营房企这种断腕式自救,看似颇为壮烈,实属无奈之举。

不少民营房企将出售物管公司作为变相融资的方式,在一定程度上促进了物业行业集中度提升。

物业能为房企带来稳定、持久且充沛的现金流,正在成为诸多央企国企的竞购目标。

2022年,物管可能迎来收并购窗口期。

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