一向对外低调的华润万象生活成为新年物业并购领域的“主角”。
在宣布收购禹洲集团旗下的物业公司禹佳生活服务后，近日，华润万象生活再次宣布收购中南服务100%股权，交易代价不高于22.6亿元。
仅仅15天，华润万象生活就向市场抛出了两笔并购大单。然而，距离上市只差临门一脚的中南服务为何放弃赴港上市计划，选择“卖身”？华润万象生活大手笔“买买买”的背后，又有着怎样的考量？
今年初，华润万象生活先后收购禹佳生活服务和中南服务。图片来源/IC photo
放弃上市，中南服务“卖身”华润万象生活
根据华润万象生活近日发布的公告，2022年1月20日，公司全资附属公司创润发展与香港彩虹物业、香港乐活物业订立股权转让协议。根据协议，作为买方的创润发展将收购香港彩虹物业所持的南通长乐全部股权，并将收购香港乐活物业所持的江苏中南（即中南服务）1%股权。
据了解，标的公司之一的南通长乐持有中南服务99%股权，故收购事项完成后华润万象生活将间接全资控股中南服务。
也就是说，此次华润万象生活是收购中南服务100%股权，而中南服务也完全“卖身”于华润万象生活。不仅如此，华润万象生活也要求中南建设及其直接或间接持股子公司不会对外提供物业管理服务，包括业主增值服务及非业主增值服务，并确保中南建设及其直接或间接持股子公司不会设立任何新的物业管理公司或新机构等提供类似服务，以避免同业竞争。
华润万象生活此次收购中南服务，将进一步扩大其物业布局的版图。截至2022年1月20日，中南服务在江苏省、山东省、浙江省及四川省等多个地区合计拥有5147万平方米的在管面积，合约面积和在途面积共计3941万平方米，预计5年内在管面积达9000万平方米以上。
值得注意的是，中南服务刚刚于去年11月通过港交所的聆讯，距离上市只差临门一脚。此时选择放弃上市，背后原因为何？对此，中南服务相关人士回复新京报记者称：“考虑到中南服务规模，在目前市场情况下，单独上市难以有比较高的估值溢价。”
根据中南服务聆讯后版本的招股书，以2020年税后净利润6674.7万元粗略推算，本次收购代价与税后净利润比值约为34倍。而中信建投在研报中也指出，若按照中南服务2021年未经审核净利润为1.76亿元为计算基础，收购PE将不超过12.9倍，处于合理水平。
克而瑞物管分析表示：“华润万象生活此次给出了近13倍PE的估值溢价，符合此前行业10-15倍的均值。能给予此估值，一方面是对中南服务业务互补和协同的认可，另一方面或许也有地产端的因素。”
在房企融资困难、到期债务压顶的艰难时期，中南服务在此时放弃上市、选择“卖身”，也有市场声音指出其因为资金紧张而卖掉物业板块。
对此，上述中南服务相关人士回应称：“中南服务与中南集团旗下A股上市公司中南建设相互独立，本次交易对中南建设并无直接影响。考虑到中南建设未来一年公开市场到期债务仅不到15亿元，且华润万象仅需支付不低于总代价44%的首付款，故本次交易并非中南在地产行业调整背景下的应急之举。”
而据中南集团内部人士表示，中南有意进一步做强建筑和产业园区运营等业务，逐步向制造业或服务于制造业的方向靠拢，因此本次交易也有同步积累中长期战略资金的意图。
同时，此次交易将按照分期付款的方式进行。中金在研报中点评称：“在交易结构方面，首期支付总对价44%对应目标公司在管面积，剩余56%将按照后期交付节奏支付，每半年结算一次。整合方面，预计该项目有望于上半年内完成正式并表，后续管理整合也将有序推进。”
华润万象生活在管面积达到4亿平方米的“小目标”
在宣告收购中南服务之前，华润万象生活于2022年1月5日刚刚宣布，计划收购禹洲集团旗下禹洲物业服务有限公司的全部已发行股本，收购代价不高于10.6亿元，交易完成后，预期将交付的在途面积及合约面积总和约为1048万平方米。
加上中南服务的5147万平方米在管面积规模，也就是说，华润万象生活开年的两笔收购，将为其带来逾6000万平方米的新增在管面积。
不仅是规模的迅速扩大，在布局方面，中南服务的业务布局主要在江苏、山东、浙江、四川等省份，也将弥补华润万象生活的布局短板区域。对此，克而瑞物管点评称：“中南服务的在管面积，将成为华润万象生活的重要补充。华润万象生活具备稀缺的商管标签，但在住宅项目的拓展上稍显逊色。”
根据华润万象生活财报披露，截至2021年上半年，其住宅物业管理服务的在管建筑面积为1.2亿平方米，较2020年12月31日仅增加1530万平方米，这样的增量在头部物企中并不算出众。中南服务目前有超过5000万平方米的在管面积，将极大扩充华润万象生活在华东区域的“存在感”。
根据此前克而瑞物管发布的《2021中国物业服务企业管理规模榜TOP100》，华润万象生活在管规模约1.4亿平方米，叠加中南服务的在管规模贡献，并购成功后整体在管规模或将在2亿平方米左右，迈入在管规模TOP15行列。
事实上，作为华润系在物业板块的上市平台，华润万象生活于2020年年底在港交所上市，上市后，华润万象生活就显现出强烈的规模诉求，并且立志于跻身物管行业第一梯队。
2021年年初，华润万象生活总裁喻霖康在接受媒体采访时对外宣称，到2025年，公司总体管理面积要达到4亿平方米，第三方外拓面积要达到50%。
在扬言“4亿平方米”目标后，喻霖康也表示：“我们要加大第三方拓展力度，另外也要抓住窗口期，寻找一些优质的可以并购的标的，来做大规模。”
不过，上市一年后，华润万象生活鲜有大规模并购，这也令其今年年初的这两单大手笔并购更为引人瞩目。摩根大通发表研究报告指出，虽然华润万象生活于2020年12月上市后一年缺乏并购活动，但今年以来意外地有两宗大型收购，包括禹洲物业服务和中南服务。对于收购中南服务，摩根大通认为价格合理，并将继续“点燃”华润万象生活的并购势头。
央企、国企或成物业并购“新主角”
在以往物业并购的案例中，多是以民营企业推动为主，少有国企、央企的身影。据中物研协统计，2021年行业共有29家上市物企发起53项收并购，并购金额达355.88亿元，其中具有央企国资背景的参与方仅有3家，发起5项收并购，并购金额仅4.56亿元。
而今年开年，华润万象生活两笔闪电式并购也或将拉开物业赛道上国企收并购的大幕。
一方面，物业赛道上越来越拥挤，呈现强者恒强的态势，一些小规模的房企分拆物业上市难以获得理想估值；另一方面，很多房企本身面临短期流动性紧张的难题，上市的等待时间较长，而出售资产则能够解燃眉之急。
此外，在政策端口来看，目前，针对并购的融资有“开闸”态势，随着招商蛇口试水首笔并购票据，在政策的鼓励和支持下，未来更多的央企、国企或将试水并购类的融资。
克而瑞机构分析师朱一鸣、汪慧指出：“在监管层和政策指引下，一些政府鼓励、借款方大力支持项目的收并购会率先展开。国企、央企将成为市场接盘主力军，一些经营稳健、资金面良好的民企也将参与抄底。”
新京报记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 赵琳
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