25年房价数据，看透东莞与深圳的涨跌逻辑

大湾区楼市有个惯性思维：

深圳房价涨，东莞才涨，深圳跌，东莞也会跟着跌。

事实是否如此？

今天，我们来捋一捋深圳与东莞的楼市历史，从两城这20多年来的涨跌走向，也许从中我们能看到其中的关系与逻辑。

按照惯例，咱们先上干货。

从这20多年的数据看，莞深两城房价曲线整体呈上涨态势。

深圳为6年一大涨，东莞基本处于稳涨。

这期间，深圳出现2次小幅度下降，而东莞未出现过下跌情况（全文提及的房价为新房均价）。

仅从数据来看，2007-2009年，深圳房价出现跌幅。但东莞在稳健上涨。

2010-2013年，深圳房价再次出现跌幅，但东莞依然在稳健上涨。

两城房价对比，可分为四个阶段，具体如下。

2003年之前：几经波折的一对难兄难弟。

2004-2009年：东莞地产高速发展，深圳房价受金融危机影响较大，期间房价出现下降。

2010-2015年：东莞房价未出现特别大的波动，一直稳步上涨；深圳房价暴涨之后，又再次受到打击。

2016-2022年：莞深迎来房价暴涨期，两城房价在调控的压制下，暴涨势头得到遏制。

还有一个冷知识：

2004年，莞深两地的房价差在3000多元。从红蓝两条线的“剪刀差”开口来看，逐年递增；

到2009年，“剪刀差”近万元；

到2015年，“剪刀差”开口明显增大，到2016年差距陡然剧增，一下子拉到“4万元”的差距。

此后，“剪刀差”稳定在三万多的样子。

莞深两城的关系挺微妙的，只要深圳有了利好，利好就会相应的辐射到东莞。

深圳好，东莞就好。

但东莞实力提高了，完全影响不了深圳，反而会削弱深圳客对东莞的热爱。因为实力高了，意味着房价高。

大湾区战略至少是百年大计，用发展的眼光去看，随着大湾区的进一步融合，莞深两地剪刀差预计不会进一步扩大。

上世纪的难兄难弟

早年的东莞与深圳楼市，都注定绕不开一个城市，那就是香港。

1997年之前，东莞一直是香港投资客的热衷投资地之一，樟木头因为香港投资客众多，而有了“小香港”之称。

当年，甚至香港最大的无线电视台TVB台庆，压轴大奖奖品都是位于樟木头的豪华洋房。

不过随后，1997年7月，亚洲金融危机袭击香港，港商港人迅速撤离大陆市场，东莞的房价飞流直下，进入东莞历史上的第一次楼市低潮。

至于深圳，更早受到香港影响，同样受金融危机影响，楼市一片萧条。

当时的东莞和深圳，算是难兄难弟。

樟木头火车站 图源东莞政府网

1999年，经历低潮动荡后，东莞楼市迎来了又一次置业潮。之所以能率先脱离低潮，最大原因是本地开发商的崛起，与本土置业者的意识觉醒，虽然房价仅约2千左右。

至于深圳，从1997年到1999年，房价都处于下跌状态，直到2001年才回到了1997年左右的水平，房价约5千左右。

在这期间，也发生了很多戏剧性变化，那就是在1998年6月，全国取消福利分房，迎来住宅商品化的时代。

2000年，一个世纪结束。

东莞旧照 图源网络

2003年上半年，受突如其来的SARS影响，所有如火如荼进行中的地产活动都戛然而止。

楼市刚恢复不久的深圳，再次受到沉重打击，均价又跌到4千左右。

东莞的情况，也不容乐观，城区房价在3千左右，从当年媒体发布的资讯中可以一叶知秋。

这一年，东莞不少中大户型楼盘出现滞销现象，颇具代表的中信凯旋城，价格为4字头，但去货情况并不乐观。

东莞房协秘书长陈骏良，回忆起2003年时，不由苦叹：那一年新世纪3个项目有将近3000套房子没卖出。

中信凯旋城

2004-2009年

2003年7月，SARS结束，东莞和深圳的房地产市场开始复苏。

东莞迎来十分重要时刻，金地集团宣布金地格林小城正式启动，标志着深圳开发商正式进入东莞市场。

不仅是开发商，被温州炒房团洗礼过的深圳人，转头就来东莞实践，关系是一环接着一环。

这时的深圳房价为5680元，东莞房价仅2千左右。

2004年，深圳迎来地铁时代，房价约5980元，东莞房价约2660元。

到2005年，深圳均价准备破“7”，同比涨幅为3%；东莞房价约2853元，同比涨幅为7.3%。

2006年，70/90政策出台，小户型引领东莞市场，房价节节高，均价冲破4字头，约为4147元，同比涨幅高达45.4%。

深圳房价继续上涨，涨幅相对平稳，房价约9230元，同比涨幅达32.8%。

这一年，深圳客开始染指东莞市场。

深圳地王大厦 图源网络

2007年，深圳的房地产市场彻底复苏，从原本的9000+，直接跳涨到13370元。

这一年对于东莞来说是多事之秋，深圳人受房价大涨的影响，很多买不起深圳的人，第一次大规模性的外溢东莞，受深圳投资客的影响，东莞房价一直狂飙。

当然，过热的市场引来的就是“政策的大棒”。

2007年“927新政”出台，全国收紧信贷，深圳客大举撤离东莞楼市，但被炒高的房价依旧不退热。

以城区为例，四大主城洋房均价在6860元，同比上一年的5230元，上涨了31%。别墅就更夸张，均价涨超3000元/㎡，涨幅超过200%。

这样火爆的市场，带给开发商更多的信心，导致地王频出。据数据显示，2007年东莞商住地平均可售楼面价高达4989元/㎡，涨幅达到130.8%。

2008年，全球金融危机，SARS之后的另一个冰点。

深圳房价跌了，从13370元跌至12700元，数据上看似没跌多少，却让很多炒房客赔得血本无归。

这一年，东莞房价约为5411元，涨幅为7%，看似无影响，实际上市场交易惨淡，3字头房价又开始在东莞市场频频出现。

最终4万亿救市下，来到了2009年，深圳楼市逐渐稳住，房价再次跳涨，均价达14858元。

而东莞，在深莞惠一体化的浪潮下，深圳客重现东莞，房价也稳步增长，均价约5751元。

2010年-2015年

2010年，大水漫灌下，全国楼市都在回温。

这一年，深圳房价跳涨超5千，房价突破2万，涨幅达35.8%。东莞房价也涨近2千，去到7690元，涨幅为33.7%。

但好景不长。

2011年，严厉的地产调控政策席卷全国，尤其以一线城市的影响最为明显。

“新国八条”出台，楼市政策融环境收紧，不少一线城市新盘出现降价潮，成交量暴跌。

深圳楼市再次出现跌幅，楼市低迷，房价约为18988元，跌幅为5.9%。

这一年，东莞的镇区成为主角，深圳客稳定输出，临深各镇都取得不错成绩，成交全线飘红。

这时东莞的房价连深圳的一半不到，均价为8186元，涨幅为6.4%。

凤岗 图源网络

2012年，深圳仍然处于恢复期，房价为18906元，微跌0.4%。

从2013年开始，深圳的房价如脱缰的野马，拉都拉不住，均价涨到21626元。同年2月出台的“新国五条”政策也压不住，深圳房价是越走越猛。

2014年，各地陆续松绑限购政策，深圳楼市迎来成交高峰，房价涨至23973元，同比上涨10.9%。

随后，2015年央行连续降息、降低房贷首付比例，深圳楼市迎来疯狂上涨期，房价从23973元跳涨到33426元，涨幅高达39.4%。

至于东莞的情况，从2011-2015年，房价都比较平稳，从8186元涨到9819元，并未出现特别大的波动，一直处于稳步上涨的态势。

内部因素，因积分入户制度施行，新莞人转变为购买力，降低购房门槛，提高购房积极性，需求大幅释放。

外部因素，深圳投资客持续进入东莞楼市，推动成交量上升。

2016-2021年

2016年，东莞又一个地王年，这也是全国地王年。

深圳房价从原来的3万+，一举冲破5字头，同比涨幅达60.1%。东莞房价也迈过1万大关，为13830元/㎡，涨幅高达40.8%，迎来了第二波涨幅高峰。

在楼市失去理智的情况下，中央一语定调：“房子是用来住的，不是用来炒的。”

自此“房住不炒”成为房地产的最高指导精神。

就在这一年，东莞楼市出台了重大举措，全市启动限购，导致深圳客大幅撤退，至此东莞开始走出自己的楼市行情。

图源网络

2017-2021年，深圳楼市受到政策强力打压，房价一直维持在2016年的水平，均价在54400元到57716元。

回来看看东莞的情况，从2017年起，东莞房价开始领涨，均价虽不高为16523元，但涨幅为19.5%。

2019年，中央调控持续趋严，加强金融监管及持续加大金融去杆杠力度。

但在这一年，东莞新房供不应求矛盾逐显，均价突破2万，为21900元，涨幅超20%。

2020年，东莞楼市延续上一年热度，全年地王频出，均价为25155元，涨幅达14.9%。

这波涨幅，当然有来自深圳市场的情绪感染，关键还是为了抗疫稳定经济发展，宽松的货币和金融政策，让全国都吃到了楼市红利。

但就东莞来说，实际上不少镇区本身并没有那么强的基本面支撑。

到2021年，东莞楼市基调一变，多项调控政策出台落地，“齐涨”的大环境没了，这些镇街一下子就被打回原形。

2022年已过去半个月，在这么多政策调控出台下，东莞楼市未来还是以“房住不炒”为指导精神，健康稳健的发展下去。

看完这25年深莞两地的房价情况，总结两城的逻辑关系就是：深圳一旦涨，情绪蔓延到东莞，东莞会受到积极影响，一起涨呗。可深圳跌的话，东莞地产的独立性就体现出来了，可不能跟着一起跌。

深圳涨，东莞涨。

深圳跌，东莞稳住。

说到2022年东莞地产的走势，房视君的观点是，东莞房价会相对稳定。

①东莞住宅供需紧缺的基本面没变，市场将回归本土、回归自住，新房价格趋向稳定。

②2020-2021年上半年，东莞土拍火热，2022年将由高价地主导市场，受地价上涨19%影响，22年东莞新盘价格稳中有涨。

③二手房市场，正在挤水分，挤一挤还是健康的。曾经7万的锦绣山河，目前放盘跌到4.9万。曾经6万的景湖时代城，目前放盘也跌至4字头。

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