降准、房地产是支柱产业、房贷利率下调……
两天前，财政部部长又释放出一个信号：由于全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。
——房地产税立法，要缓行。
利好来了，房地产税又不来了，问题就出现了——
- 2022，能否重现2016年的暴击上涨？
- 2022上半年，能否重复2021上半年的疯狂？
先不回答以上问题，我先告诉你一句话：
楼市20余年，直至此刻才称得上
——中国，已经真正拿捏了房地产调控。
什么叫“真正的拿捏”？
涨多少、跌多少、什么时候跌、什么时候涨，高层都尽在拿捏。
再举个更具体的例子，展示一下什么“真正的拿捏”。
楼市的未来，可能会出现这样一幕
——哪怕全面放开限购，哪怕不出台房地产税，房价也不会猛涨。
不信？
咱们聊聊，聊完之后，再说信不信。
友情提醒：本文略长，逻辑略绕，但内容极干，价值很高，请耐心看完。
01
过往楼市，不受高层拿捏。
自打中国有商品房开始，每场高层会议只要提到房地产，就会说到一句话
——保持房地产健康平稳发展。
“平稳健康”喊了近二十年，但房地产几乎没有一天“平稳健康”。
怎么不“平稳健康”？
一调控就要死要活，一放松就暴击升天。调控半年跌一年，放松半年涨上天。
不是躺在ICU里等待急救，就是跑向会所抢定嫩模。
要么是要死，要么是作死，反正一天安生日子也不能过。
房价曲线，就像个心电图，一顿上蹿下跳。
这健康平稳么？
健康个屁，心电图恐怕都比它平稳。
为什么？为什么房价总是控不住？为什么楼市始终无法“健康平稳发展”？
因为有博弈！
过往的楼市调控中，充满博弈。
比如，高层喊出来一个“要调控，要限购”。
地方城市，先憋个一年不供地。
把供应牢牢压缩一两年，把开发商足足饿上一两年，把需求足足憋上一两年。
一年之后，先搞个“抢人大战”，再搞个“挤牙膏式土拍”。
快来落户吧，落户就能买房啦。
此时会发生什么？
抢地！抢房！
饿疯了的开发商，在比赛抢地！
饿疯了的老土著和刚挤进来的新市民，在比赛抢房。
西安、杭州、南京……全是这么干的。
一水的老端水大师，托的一手好楼市，控的一手好地价。
再比如，高层喊出来一个“要限贷，要严控房地产信贷规模”。
表面上，大家满口答应。
但是，几乎所有的银行都把房贷业务作为核心业务。最高峰时期，涉房贷款比例能占总贷款规模的一半以上。
甚至，去年还挪用了经营贷规模，违规填入房贷的坑里。
不仅把表内杠杆加足了，还恶狠狠地加了一波表外杠杆。
通过以上的博弈，我们很容易发现一个问题——
最想控房价的高层，能动的只有需求端。
只能控制限购，不让你买。只能控制限售，不让你卖。只能控制半限贷，不让一部分人贷款。
为什么是半限贷？过去的经营贷，能变相流入楼市。
供应端，全在地方和银行手里。
地方，拿着土地的供应。
拿着土地的供应，就相当于拿着未来新建商品房的供应。
银行，拿着涉房贷款的供应。
拿着涉房贷款的供应，就相当于拿着房企进场土拍的钱，拿着购房者进场抢房的钱。
房企不缺钱，自然敢抬地价。购房者不缺钱，自然敢抬房价。
影响商品价格的核心因素有两个：需求和供应。
高层只拿捏了需求，却拿捏不了供应。
你限购限贷，好不容易控制了需求，刚把房价压住。
地方捂地惜售，牢牢压制着供应。需求的确少了，但供应却更少。
银行还敲着钢印，放着经营贷。房贷的确少了，但流入楼市的钱一点没少。
后期，稍稍一个限购松绑
——压抑的需求，叠加上宽松的信贷，房价立即被怼上了天。
一控就横盘，一放就猛涨。
只是拿捏了调控的高层，却拿捏不住房价。
02
今年，情况不同了。
回顾今年的楼市，不知大家是否发现一个特殊情况
——楼市跌下来得贼快，堪称史上最快下坠。
上半年还是“土拍出地王，到处在抢房”，下半年就变成“房企在暴雷，买房是傻B”。
短短60天，形势急转直下。
为什么？发生了什么？
高层双向拿捏了，既拿捏了需求，也拿捏了供应。
——中国房地产历史上，第一次。
需求的拿捏，其实很简单，与过去一样：限购和限贷。
不让你买，不让你贷，强行压制需求。
接下来，精彩的来了！
——供应的拿捏来了！
楼市的供应，核心就三个——
土地的供应，二手房的供应，货币和信贷的供应。
那么，问题来了
——高层是如何分别拿捏土地、二手房、货币和信贷供应的？
第一，土地出让两集中，拿捏土地供应。
前文提到，过去的土地供应，掌握在地方手里。
以前是想拍多少地，现在怎么拍，地方说了算。你限购压需求，我捂地控供应。
今年2月26日，国土资源部发布了土地出让“两集中”政策——
全国22个重点城市，将“集中发布土地出让公告、集中组织土地出让活动”，且一年发布住宅土拍的次数不能超过3次。
想拍多少地，想怎么拍，我说了算。
怎么说了算？
过去地方城市如果想抬地价，要么就是捂地不出，要么就是挤着牙膏出，反正就是不按用地计划出。
半年憋出三块地，一堆憨批房企，抢着拍。
现在？憋个锤子！
全年就给你三次土拍机会。
集中公告，集中拍卖，列了计划就要严格执行。
更狠的是，部分城市的土地集中出让公告中，还直接限定死了以下内容——
土拍楼面价、土拍溢价率、住宅销售均价、住宅销售最高价、住宅销售最低价、施工工艺、精装品质、物业服务……
一年拍多少地，高层说了算；土地拍多少钱，高层说了算；未来卖多少钱，高层说了算；最高能卖多少钱，还是高层说了算；精装多少钱、物业多少钱，通通都是高层说了算……
一个土地出让集中管理，高层不仅拿捏了土地供应，还拿捏了土地地价权。
第二，涉房贷款两道红线，拿捏信贷供应。
前文提到，过去的土地供应，掌握在银行手里。
想贷多少，能贷多少，银行说了算。你限贷压需求，我经营贷敞开。
你控制地价，我开发贷敞开，钱嗷嗷叫往开发商手里灌，开发商拿着钱嗷嗷拍地。
去年8月8日和12月31日，央行和银保监会先后发布了“房企融资三道红线”和“涉房贷款两道红线”政策——
严控房企融资规模，严控银行涉房贷款规模。
严格规定各类房企融资负债上限，严格规定各类银行涉房贷款上限！
房企想借多少钱，银行能放多少钱，全部我说了算。
怎么说了算？
土拍热度过高了，高层就把融资额度红线压一压。
楼市热度过高了，高层就把房贷额度红线压一压。
今年的第二轮和第三轮土拍，为什么没人抢地了，为什么溢价率腰斩了？为什么没有地王了？
房企没钱，穷，活着就行，抢个屁的地。
信贷融资管住了，房企就穷了，抢地的房企就少了，土地价格就下来了。
一个土地出让集中管理，高层不仅拿捏了信贷供应，还拿捏了土地供应的地价。
第三，二手房指导价，拿捏二手房供应价格。
过去的二手房供应，掌握在房东手里。
房东想卖多少钱，只要买家愿意接受，那就能卖多少钱。
你新房限价，我二手房敞开。一二手倒挂，新房万人摇。
抢不到新房，还是会过来买二手。
今年上半年开始，全国重点城市陆续启动“二手房指导价”政策——
官方指导价，普遍比实际成交价低。
中介挂牌，最高价格不得超过指导价。银行批复房贷，严格按照指导价放款。
指导价的确指导不了你，但指导得了银行。指导价说卖多少钱，银行放多少款。
市场成交价700万的房子，指导价只有400万，银行最高只放280万，首付抬高到420万，首付比例60%起步。
今年的二手房为什么卖不动？为什么要降价？
首付门槛太高，买家全跑了。
今年各个城市的打新热度为什么降低了，过去的笋盘为什么不香了？
二手房降价了，倒挂消失了。
一个二手房指导价，高层拿捏了二手房供应的价格体系。
注意！以上所有政策，土地出让两集中、涉房贷款两道红线、房企融资三道红线、二手房指导价
——全是调控新政策，全部针对供应端。
- 土地出让两集中，倒逼地方加大土地供应；
- 涉房贷款两道红线和房企融资三道红线，倒逼银行信贷供应；
- 二手房指导价，倒逼房东降低二手房供应的价格。
一套连招下来，土地供应大了，地价跌了、房贷紧了、二手房降了……
供应端，降价放量。
再叠加上传统的调控手段不放松，限购持续收紧，限贷持续监管……
需求端，持续萎缩。
一边是又多又便宜的供应，一边是持续萎缩的需求……
楼市调控10余年，高层终于完成了供需的双向拿捏。
03
一旦供需双向拿捏，就能实现真正意义上的“精准调控”。
什么叫精准调控？
来来来，举几个例子。
1、不是要做大核心城市，天天抢人，人来了，房子不够，房价涨了怎么办？
来，高层拿捏着土地供应。
来多少人，配多少地。
2、地方一看人口流入量大了，土拍计划虽然列了，但就想捂地不出，抬高地价怎么办？
来，高层拿捏着信贷供应。
你想抬高地价，奈何房企手里没钱。
搞一次集中挂牌，来一堆，搞出来一堆流拍。
连续流拍两次，地方就变成穷了，该降价就要降价了。
3、楼市眼看要崩，房企集体躺平，土地卖不出去，地方眼看也要躺平，怎么办？
来，高层一手拿捏着涉房贷款，一手拿捏着限购政策。
把涉房贷款松一松，让房企有点钱。卖一波地，让地方缓缓。
房企拿到钱，生怕房子卖不出去，还是不敢拍地？
把限购限贷松一松，让一部分人先拿到购房资格和房贷资格。卖一波房，给房企信心。
4、楼市眼看要爆，房企又要抢地，人民又要抢房，行情又要上天，怎么办？
来，高层拿捏着需求，也拿捏着供应。
把涉房贷款收紧，把房企融资收紧，把限购限贷收紧，再狠狠供一波地。
让供应过剩的土地，把地价砸穿。
让要死要活的房企，挨个割肉，把新房价格砸穿。
如果还不行，就把二手房指导价再拿出来，让房东们把二手房砸穿。
地价穿了、新房穿了、二手房穿了……信心也就穿了。
通过以上例子，大家发现了什么？
拿捏了供需两端之后，调控会更加精准，效果会更加迅速。
就好像即将过去的2021年
——上半年，还一片热火朝天。不到俩月，购房者躺平，开发商要死。
下手更准，起效更快。
以前调控一年多，楼市才刹住车。
现在调控一俩月，谁买房谁脑子进水了。
以前的调控，像农村大姐骂街。张牙舞爪半天，你还活蹦乱跳。
未来的调控，像武林高手点穴。我才刚刚出手，你就躺平一半。
04
当你认清以上现实，你会如何看待未来的楼市？
我的第一个判断是，2022年绝不会重复7年前的暴涨。
2022年上，就是上文中所提到的第三种情况
——楼市眼看要崩，房企集体躺平，土地卖不出去，地方财政吃紧。
遇到这种情况，高层大概率将怎么办？
1、把涉房贷款松一松，让房企有点钱。
卖一波地，让地方缓缓。
房企拿到钱，怕房子卖不出去，还是不敢拍地？
2、把限购限贷松一松，让一部分人先拿到购房资格和房贷资格。
卖一波房，给房企信心。
进入2022年下，一旦出现上文所提到的第四种情况
——土拍热度上来，楼市热度上来，楼市眼看要爆，行情又要上天。
遇到这种情况，高层大概率将怎么办？
把涉房贷款收紧，把房企融资收紧，把限购限贷收紧，再狠狠供一波地。
地价砸穿，新房砸穿、二手房砸穿，信心砸穿……
2022年的楼市，不会重复之前的暴涨，而更像一条平缓起伏的曲线——
- 上半年，温热；
- 下半年，要么横盘平稳，要么再次被干。
- 明年上半年，是最佳的卖房置换时机。
我的第二个判断是，核心城区和成熟区的价值将再次巩固。
本文通篇提到一个观点：土地供应，拿捏在高层手里。
高层将通过拿捏土地供应和信贷供应，来控制市场的量价。
市场过热的时候
——压一波信贷，放一波土地，砸一波地价，割肉一波新盘。
这种调控手段中，谁最吃亏？
哪个城市的空地多，哪个城市吃亏。哪个版块的空地多，哪个版块吃亏。
因为你的空地多，所以被拿出来割肉降价放量的总是你。
土地割肉放量的多了，新房供应就多了，低价新房的供应就多了。
这种调控手段中，谁最占便宜？
哪个城市地少，哪个城市占便宜。哪个版块地少，哪个版块占便宜。
我压根没地，看你怎么拿捏。
基于以上逻辑，能够最大程度逃出政策拿捏的是——
一二线城市核心区，尤其是贴着成熟CBD、就业中心和产业聚集区的核心区。
这里地少，需求还不小。
虽然房价已经很贵，但想拿捏也不好拿捏。
反倒是三四线城市、一二线城市远郊新区，有大把的土地，一拿捏一个准。
我的第三个判断是，没有暴涨，也不会行情轮动。
前文中，我们所提到的未来楼市调控特征是什么？
像高手点穴，下手极准，见效奇快。
这种调控趋势下，对楼市行情会产生什么影响？
1、不会再有暴涨。
楼市是动辄数百万的大宗资产，大宗资产的暴涨，是要时间周期来兑现的。
一般情况下，至少要三四个月的酝酿。
现在因为高手点穴式的调控，让暴涨丧失了兑现的周期。
这个月眼看要涨，供需两端调控立即就来。不出俩月，行情急转直下。
满打满算，也就能热个三四十天。
三四十天，还能暴涨个屁。
2、不会再有轮动。
过去的楼市行情，往往是一二线城市先涨，三四线城市跟涨；核心区先涨，带着近远郊板块跟涨。
高能级城市，轮动到低能级城市。成熟核心区，轮动到外围区域。
行情的轮动，也是需要时间周期兑现的。
一般情况下，至少要接近半年的时间。
现在因为高手点穴式的调控，让轮动丧失了兑现的周期。
现在一二线城市核心区，刚热个三四十天，就被干下去了。
你还指望能轮动到剩下的垃圾板块，扯淡！
我的第四个判断是，楼市正定投基金化。
关于这点，我已经重复了无数遍。
定投基金的属性是什么？
不太高但足够稳定的收益；看长线，不看短期周期。
适合小白，想暴击不太可能，也就图个稳定收益。
再看看现在的楼市——
既没有暴击，也没有轮动；
有价值的，只剩一二线城市核心区。
开发成熟，没啥地，不好拿捏；贴近产业核心或成熟CBD，有稳定需求，哪怕再限购，也总会有人买，不容易拿捏。
你找到一二线城市内、贴着成熟CBD或产业聚集区的板块，拿着就好。
反正它总会先涨，反正也没有轮动。
绝对适合小白，绝对简单易上手。
有人说，天天说核心区，我也不知道啥是核心区，啥是贴着成熟CBD的版块。
举几个例子——
郑州郑东新区；合肥高新区或滨湖省府版块；深圳西部的宝中和南山；南京河西南；广州一路向东的产业轴线，比如科学城；成都高新区；西安高新、软件新城或曲江；武汉光谷或二期滨江……
你就类比着以上板块找，或者贴着类似板块5公里范围内找。
请记住——
以上板块，逢低买入，拿着不动，千万别追高。
什么叫追高？
像今年上半年这种行情，就叫追高。
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