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昔日百强房企宣布破产4个月,17项资产起拍价5.5亿元

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本文来源:时代周报 作者:胡天祥

一则财产拍卖通报,让沉寂了四个月的“光耀集团破产案”再次回归公众视野。

1月20日,据“光耀集团管理人”微信公众号披露,根据程序,拟在阿里拍卖破产强清频道处置光耀集团名下17项破产财产,起拍总价近5.5亿元。

起家惠州、曾连续三年荣登“中国房地产企业百强”榜单的光耀集团,在2014年曝出资金链危机之后,如同多米诺骨牌一样迅速坠落。

“再有3至5亿元资金,光耀就能缓过来”,“只要能找到银行支持,光耀还是有信心渡过冬天”,“只要能让项目全面复工,保障小业主的权益,光耀愿意接受收购”,透过媒体采访,光耀集团董事长郭耀名向外界展示了自己并不甘于“躺平”的决心,但其心心念的“白武士”最终还是没有出现。

2021年9月,光耀集团正式宣告破产。


从销冠到破产

郭耀名原名郭赞明,60后,籍贯汕尾。1990年,他从惠阳师专(现惠州学院)经济管理专业毕业。

1999年,郭耀名下海经商。2002年,光耀集团成立,注册资本1.21亿元。凭借过人的经商天赋,郭耀名仅用了5年时间,便将光耀打造成为惠州房产销售冠军。


(郭耀名)

2008年,光耀集团迈入快速发展阶段,是年销售额7亿元,次年便升至16亿元,2011年更是达到60亿元。也就是在2011年,郭赞明正式改名为郭耀名,取意为“光耀基业、名扬四海”。

一片向好的光景让郭耀名喊出“2012年完成销售总额150亿的宏大目标”。郭耀名曾说,房地产的门槛不太高,有了创新和速度,如果胆子大,谁都可以做房地产。

2011年,光耀集团斥资20多亿元拿地,在全国上马10多个项目,包括8个超千亩的大盘。但正是这些大额支出,给光耀埋下了祸根。2011年,房地产调控政策来袭,涉房贷款收紧,这让快速扩张的光耀措手不及,资金链开始吃紧。

面对困境,“胆大”的郭耀名不惜选择利率较高的民间借贷。以公开的周勃与光耀集团借款合同为例,当时光耀与其约定,借款6000万元,期限自2011年8月19日至同年12月16日,借款利率为每月2%。

民间借贷进一步加剧了光耀集团的资金危机。2014年初,光耀在惠州的多个项目相继传出延迟交楼、停工、濒临倒闭消息。虽然光耀为了项目复工做了不少努力,但终是杯水车薪。

2017年,光耀集团向惠州市中级人民法院申请破产重整。次年的通报则显示,截至2018年5月2日,共有1172家债权人向管理人申报债权,申报总额逾人民币213亿元。

2021年9月8日,惠州中院裁定终止光耀集团重整程序并宣告光耀集团破产。

光耀做错了什么?

光耀集团由盛及衰,特别是资金风险一步一步爆发的轨迹,给房地产企业带来了风险启示。

首先是发展战略激进。从2009年开始到2012年的快速发展阶段,光耀集团在一定程度上达到了规模扩张的目标,但扩张时机欠佳,速度太快,导致资金风险不断累积。据其控股子公司*ST新都2013年年报披露,光耀地产2013年全年实现收入45亿元,净利润4.8亿元,全年净现金流量为-1.23亿元,同时还有大量的土地等待开发,资金压力不言而喻。

在主营业务现金流紧张的同时,2011年,光耀又投入10多个亿两度买壳上市。由于政策等原因,两个上市计划最终均告失败,这再次增加了光耀地产的资金压力。

“光耀这几年的发展方向和战略出了致命差错,摊子一下子铺得太大,加上市场下行,整个市场的房子都不好卖,这是雪上加霜。”2014年时,郭耀名在接受媒体采访时坦言。


(郭耀名)

光耀曾经发生的问题,时至今日在行业内依然是个警醒。中金公司的一份报告指出,2021年以来,部分房企为追求规模扩张,高杠杆进入新的区域且高溢价率拿地,相关政策收紧后,项目盈利效率下降、去化放缓,但债务刚性到期,因而引发流动性紧张。

第二是民间借贷。北京第一会达风险管理科技有限公司研发部总经理汤滢曾撰文指出,为了缓解资金紧张的问题,光耀集团开始了大量的民间借贷,高额的资金成本成为最终导致其现金流断裂的直接原因,最终爆发的偿债风险和信用风险,也堵上了光耀集团从银行贷款融资的渠道,迫使光耀做出愿意接受一切企业收购的声明。

对此,郭耀名不否认,早在2014年时他就表示,从2011年开始,光耀就借了大量的民间借贷,总共占光耀整个融资规模1/3。一般企业民间借贷只用2—3个月,而光耀用的时间长。“借了15亿元左右,光利息就高达十几亿元。”郭耀名公开表示。

资金成本高企,是不少违约房企的共性特征。中金公司指出,2021年有部分违约房企发行人美元债融资占比达到45%以上,融资成本几乎在10%以上,这类本身融资渠道相对单一的房企在美元债市场违约增加、风险偏好下降的过程中,会迅速失去外部融资补充,容易招致流动性风险。

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