三孩大户型时代来临，炒房客的小房子贬值了吗？

本文来源：时代周报 作者：刘婷

全面三胎时代已经到来。

近日，知名歌手周杰伦宣布妻子昆凌已怀第三胎，引发网友热议。“连杰伦都三胎了，大家赶紧的。”网友们打趣道。

“三孩时代”来临之际，居住需求的巨大改变也深刻影响楼市产品结构。与独生子女、二胎家庭不同，三胎家庭人口数量增加，对户型结构和空间功能的需求也有所不同。换房需求剧增的趋势之下，大户型站上C位，小户型退至舞台边缘。

另一方面，在“房住不炒”之下，各地落地限购政策，购房者首套房名额愈发珍贵。过去购房提倡“先上车后补票”，即先买小房子再置换大房子。未来，购房者将更倾向于“一步到位”，为多功能户型买单。

（语文课本也与时俱进）

房子不够住了

持续了16年的“70/90”政策开始出现松动迹象，政府从供地端为大户型腾挪空间。

2006年，为支持刚需购房者置业需求，鼓励开发商推出小户型产品，建设部等九部委联合推出“70/90”政策，即凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

此后十余年，开发商在此框架内建房，在独生子女时代为购房者提供适宜产品。

人口政策的改变推动配套政策调整。近期，考虑到多孩、适老性，北京取消共有产权房面积“70/90”限制。北京楼市政策向来是其它地区跟进的风向标，此举无疑释放松动迹象，未来将有更多省份及城市跟进政策，根据市场变化和需求调整户型配套比例。

供给侧的变化势必带来产品的变化，未来，房地产开发产品将从以小户型为主向大户型为主转变。

独生子女时代，主流居住模式为“父母+一/二孩”。三胎时代，居住模式将切换至“老人+父母+三孩”的复合居住功能。家庭成员的增加将带来更多对独立空间的需求，孩子日益成长 ，不同年龄段、不同性别的还需需要独立的生活空间。因此，对三胎家庭而言，三房是“标配”，四房及以上户型才能保证更好的生活品质。

从一孩到三孩是动态过程，拥有灵动空间更为必要。不少购房者在置业时更关注可变空间，预留“N”空间 ，即在传统居住模式下预留出一个灵动房间，随着孩子成长可做成儿童房、书房或独立房间。

三胎时代的居住空间将更多元、功能性更强。无论是刚性空间需求还是软性空间需求，均需要足够大的面积承载。购房者置业时以动态眼光选择物业，小户型空间限制了想象空间，不可避免地被列入排除选项。

小户型会贬值吗？

在市场层面，购房者已用脚投票，推动大户型价格水涨船高。

贝壳研究院研究报告显示，超三成受访者要为二孩重新置换房子，一线城市二孩家庭中，41.1%已经换房或会考虑换房。近九成受访者选择三居及以上房源，主流置换趋势是两居换三居和三居换四居，占比达到43.7%。

需求影响价格。换房需求剧增，市场产品供不应求，大户型逐步取代小户型成为市场主力成交产品。当下市场对大户型需求攀升，开发商产品调整需求周期，市场供需失衡导致大户型价格有所上涨，三四线城市小户型滞销。

克而瑞研究中心数据显示，从不同能级城市各房型成交套数来看，三房户型在市场上成交占比最大。其中，一线城市2021年三房户型成交套数占比达到了约49%，较2020年占比进一步提升2.11个百分点；二线城市和三线城市三房成交套数占比均在55%以上，且比例均较2020年有增长趋势。

可以看出，三房及以上户型已成为当下最主流产品。究其原因，三房及以上户型可覆盖家庭结构广，可容纳三代同堂；其次，此类户型面积较大，可均衡经济、功能和舒适性等功能。三房时代到来，此类资产需求旺盛，在保值增值层面也更具价值，因此备受市场青睐。

在此背景下，小户型产品有空间上的硬伤，掣肘其在市场上的表现，价格下跌或成趋势。

克而瑞研究中心数据显示，一房、二房受限于功能性不足，成交占比明显下滑。2021年，一房成交占比进一步降至4.85%，跌幅达0.67个百分点，市场占有率整体仍将趋于萎缩。

基于不同能级城市近三年各房型成交走势判断，未来三房、四房成交比重有望继续提升，成交主力地位将进一步巩固。一房、二房等小户型市占率仍会下滑，市场地位明显削弱。

从投资角度看，小户型产品的投资价值明显削弱。一方面，购房名额珍贵，购房者试错成本高、换房频次减少。无论是投资角度还是自住角度，小户型都不是明智之选。另一方面，房地产税预期落地，或会让市场更倾向于抛售小户型，选择持有面积更大的房源。

小户型炒房热，亦在三胎时代降温。由于投资成本低，过去投资客偏爱炒作小户型价格。在趋势褪去之后，投资客利润空间减少，未来炒作小户型行为将有所减少。投资泡沫褪去后，各类户型回归刚性需求，让真正有需求的人住上与之匹配的房源。