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3个月内,高层态度“3大反转”?五家房企联合降价,走向清晰了

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中新经纬发表了一篇名为《李宇嘉:当前楼市基本面并未发生根本变化》的文章,指出,当前的房地产市场,并未从根本上发生转折,一方面三道红线约束房地产资金注入不会在短期内放松,另一方面房企的高杠杆已到极限,需要解压。所以房市现在的这种局面短期内会继续持续下去。



看到这里,似乎有人是懵的,什么意思呢?接下来住房市场究竟涨落如何?我们可以从国家统计局发布的10月份70大中城市楼市数据看出,数据显示70个城市新房和二手房指数呈现出明显收窄走势,70城新房指数环比、同比连续4个月收窄,二手房成交量下滑愈发明显,70城中二手房指数停涨,这是2020年之后的首次。

以上是2021年的基本情况,那么,2022年之后的楼市走向何方?会继续重复10年前的辉煌故事,继续撰写“一代代”房地产发家致富的传奇神话吗?


其实,在这方面不少实干家们给出了否定的答案,首先是王健林,王首富在一次节目中面对嘉宾“未来楼市涨跌如何”发问时,王健林直言“你去看看各大城市,究竟有多少房子了,涨跌还用说吗?”王健林言外之意明显:房产过剩,价格没有多少空间。

玻璃大王曹德旺,对房地产业始终处于批评态度,曹德旺多次提出,房产本质上就是一堆水泥砖头,本质上而言根本就不值钱,由于人们炒作,导致价格上浮,未来风向下行是大概率事情。曹德旺劝诫,购房者们要擦亮眼睛,年轻人不要随便买房、不要盲目把手中多年的积蓄投入到市场,这样会对生活带来影响,曹德旺甚至建议租房比买房更划算。


不管是王健林,还是曹德旺,都是值得尊敬的实体经济企业家,前者曾经是中国大陆商业地产的前辈,依靠商业地产曾跃居首富,后者是全球汽车玻璃制造商,也被称为“大善人”之一,他们对买房的种种劝告,真的会成真吗?指闻君认为,楼市如何,还得看官方态度。3个月内,高层态度“3大反转”?五家房企联合降价,房市走向清晰了。

一、高层态度“3大反转”。

1、楼市融资态度反转,从宽松到收紧。

7月份,央行金融市场司司长邹澜表示,将要紧紧围绕“三稳目标”推进楼市资金面的稳定,健全金融的长效运行机制,继续推进房地产企业“三线四档”融资管理,态度明显,今后住房市场,将不可能继续重复10年前“大放水”的资金注入方式了。


为什么要这么做呢?其实有2个方面的考虑。

首先是住房金融杠杆确实过高,存在住房金融化的趋势,所以从2020年开始,在多次重要场合的会议,都屡屡重申“房地产灰犀牛”的可能性。根据《城镇家庭资产负债报告》也可以看出,城镇居民的户均资产为318万元,家庭总资产中,70%以上的比例是房子,在家庭总债务中,超过60%以上是房贷;与此同时,高负债在房企表现更为显著,九成以上房企形成了依赖“高融资、高周转”的生存模式。

可以说,整个房地产的生存,都维系在“银行贷款”这一条绳索上,这是不健康的,很可能产生连锁反应。

与此同时,2021年全世界国家为了提振发展速度,纷纷开始“货币大放水”模式,美国、英国、加拿大、日本、韩国等央行少则3万亿、多则30万亿的刺激计划纷纷出炉,各国的M2快速攀升,全球资本市场如沐春风,2021年以来89%以上国家的房子在起飞。3月份,万科前董事长王石深夜发表长文指出,随着美联储、欧洲央行、日本等纷纷开始印钞,全球通胀快速到来,大宗资产的价格或引起上浮,王石同时暗指房产同样会受到波及。委内瑞拉的通胀率就超过3000%以上,要提前防范,也正是基于此,楼市“三根限制”和“双上限”应运而生,切断了今后资金继续大规模注入楼市的渠道。


2、城市房产“问责制”。

住建部专家提出,未来对于城市住房调控不力,导致房产价格过快上涨的,要予以问责。虽然只有短短的两句话,但是表达出的意思不言而喻。过去的20多年里,房地产之所以能够如火如荼地快速上涨,根本原因其实还在于“土地财政”带来的地价上浮,黄奇帆就曾直言,要限制房市其实很简单,只要限制地价就可以了,地价的高低直接决定了住房销售价格的起点高低,而且地价起到了决定性影响作用。

2003年楼市定性为支柱型产业,城市土地依赖度快速提升,09年土地收入规模1.4万亿元,只有GDP总量的4.1%;,而随着一路高歌前进,2020年,土地出让收益高达8.4万亿元,占比GDP总量的8.3%,比起10年前的09年提升了100%,幅度之大可想而知。也正是在这种背景下,各城市对“价格上浮”充耳不闻,随着“问责制”态度的转变,今后各大城市对房产价格的调节,或许会更加上心了,不然的话,可能会影响绩效评估。


3、央媒接连表态,要限制高价格。

7-10月份,新华社、中国经济网等央媒接连发文表态房地产,异口同声地对高房产价格提出批评,要求“降低过高价格水平,保障一般住房需求的实现。”比如新华社就说到,合理的城市房产价格才是竞争力的根本所在,如果因为住房水平太高,以至于年轻人买不起房、无法实现住房需求,导致年轻人留不下来,那么谁来创新、谁来为城市发展注入动力呢?


经济日报在《别让高f价吓跑了年轻人》一文中同样指出,城市的发展就是年轻人,要多渠道、多供给保障年轻人和新市民的住房需求解决。无论新华社还是经济网,都认为,一方面要建立保障房住房体系用以供给暂时无力购买商品房的人住房需求,另一方面调节过高的价格水平,让住房市场更加亲民。


二、超5家房企联合降价。

随着“楼市态度”的转变,作为市场主体的房企表现明显。近期以来,不少房企开启了促销折价模式:

根据中国经济周刊发布的数据显示,现在多家房企正在进行打折促销活动,比起今年1月份的房价水平,万科、碧桂园、恒大、融创中国、保利这5大房企,销售价格都呈现出下滑的情况,比起2020年底和2021年初,分别下降了2890元、28元、696元、1980元、5200元。

其实,不仅是楼市,资金对于任何行业的影响都很关键,曾经有一位专家这样说过,对于一个夕阳产业,如果你给予他足够多的资金,他很有可能起死回生、再创辉煌;而对于一个朝阳产业,如果不给他一分一毫的资金支持,那么即便他再有前景,也可能出现夭折。正如前文所说,当前的楼市资金面彻底被压缩了,那么带来的一系列反应自然浮现。内行预计,2022年底“此类折价”情况或许会更加密集出现。

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