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央行放水,住建部再提城市更新行动,释放什么信号

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最近有人问,你怎么不预测2022年旧改政策趋势。

看到这个,我没说话,但心里有一行字飘过:这个能预测?

在政策变化面前,任何预测都是无效的,无论是城市更新,还是楼市。


| 珠江新城恒大中心(拆神细鹏摄)

说实在,现在不少开发商们都挺悲观的:

某开发商:只要价格合适,手里的旧改项目,都可以谈;

某开发商:主城旧改可以出哦;番禺搭伙吃饭的巨无霸,价格合适也可以谈哦。

某开发商:我一个投资岗,现在被迫去卖酒了...

这里面有既有政策的调控因素,也有壮士断腕的自救。

当下,真的没有一点积极的信号吗?并不是。


| 珠江新城(拆神细鹏摄)

先来看看货币政策,这是楼市的风向标:

昨天,决定房贷利率的LPR(五年期)时隔20个月,终于下调了,降了5个基点:

调整前:五年期以上LPR4.65%;

调整后:五年期以上LPR4.6%;


这对你买房成本,有直接影响:

1)如果你没有买房,那么即将申请的房贷,利率大概率会比现在要低;

2)如果你已经买房,也签了固定的利率,那LPR调整与你无关;

3)房贷已经放款,且补签了挂钩LPR的业主,如果一直到重定价日都没有加息,那还是能享受这波降息利好。

很明显,这是托底房地产市场,缓解市场观望情绪。

甚至央行都提出及时回应市场的普遍关切,不能拖,拖久了,市场关切落空,落空了就不关切,不关切就“哀默大于心死”

能让央行副行长说出“哀默大于心死”这样的用词,说明形势真的很严峻


| 来源:财联社

当然,最重要的是两年来的首次降息,真正释放出了宽信用的信号。

所以,在昨天的文章中,有人评论:今年又是宽松之年,房地产这个尿壶终究还是拿出来用了。


这是不是意味着房价会涨?并不会。

没有人因为每个月便宜了几百块而去买房,真正缺的是首付。

而这一年,地产、教育、互联网等行业大调整,上下游产业相互作用,市场接盘能力有限

所以当下,最重要的是恢复市场信心和活力。

我们知道,这一轮楼市调控一直都是强调房住不炒,且政策重点都是围绕“不炒”展开。

现在摁住房价之后,有更多的是空间来强调“房住”,包括刚需和改善置换。

这就涉及消费。

所以,我们看到国家发改委也罕见发声:

抓住春节、元宵节等传统佳节消费旺季契机,促进住房消费健康发展。”


|来源:国家发改委

我们知道,能够带动经济增长、带动市场活力、溢出效益非常巨大的两个行业,一个是房地产,一个是汽车产业。

如果这两个产业的活力提升,就能带动很多企业的订单,包括水泥、钢材、技术部件等等。

接下来,房地产将会以一个新的面貌出现在消费板块,这是一个新的动向。

当然,房住不炒还是要强调,也不是短期刺激经济的工具和手段。

但是,政策的调整,总算给一众开发商得到了喘息的机会。


楼市趋向于稳,城市更新也释放出了不一样的信号。

在昨天住建部工作会议上,2022年提出了八个方面的工作,当中就有提到实施城市更新行动

这是推动城市高质量发展的重大战略举措。

接下来,住建部将指导各地制定和实施城市更新规划,有计划有步骤推进和实施城市更新规划。


将视野拉回广州,最近在广州规划自然资源局看到了一则通告,那就是科学实施城市更新行动。


旧改没有躺平,而是分区分类分策分期,有序推进城市有机更新。

其中,划分三类、七类城市更新区域,提出差异化的城市更新策略,明确项目正负面清单。

同时,结合年度用地计划指标、土地供应计划等,采取微改造、混合改造、全面改造多种方式,“留改拆”并举,按2025年、2030年、2035年分期分批稳妥推进城市更新行动

这将是,接下来广州城市更新行动的路径。


比如中心城区,以活化保护为主,最经典的案例就是永庆坊;

而中心城区及周边城区,以优化提升为主,发挥极核优势,提升城市竞争力。

接下来旧改重点就是中心城区以及周边城区的重点发展平台。

比如天河,核心发展区域,无非就是珠江新城、国际金融城、天河智谷等。

其旧改重点,就有冼村、小新塘、吉山村、车陂十二社、前进村等等。

|天河重大战略平台城市更新项目分布 仅供参考

当中,金融城东区的车陂、前进地区,将协同空间整合、产业转型、功能提升,配合金融城建设。


|广州国际金融城功能布局 来源天河“十四五”

又比如海珠,琶洲周边的赤沙村、红卫村等,后航道的石溪、沥滘,中大国际创新谷周边的康乐鹭江、五凤。

|海珠重大战略平台城市更新项目分布 仅供参考

而荔湾的重点,就是白鹅潭了。

|荔湾重大战略平台城市更新项目分布 仅供参考

不过,值得一提的是,随着广州旧改核查风波以来,目前相关部门正在对五年计划中的183座旧村改造计划正在重新梳理。

当中,会有一部分或将由全面改造变为综合整治,很多人的拆迁梦或许会由此破碎。

183条村改造,还能期待吗?

但是,黄埔已经开拆的项目不会暂停。

下一步,黄埔将更加注重把握节奏,所有项目都会优先建设安置房,保障居民顺利回迁。

黄埔旧改,大胆直面最核心的四个问题

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