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近7成业主买新房要维权:专业化、团队化,还派无人机监工

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未来,房子将越来越成为美好生活的载体,而不再是暴富的途径。

文 / 巴九灵

01.上千万豪宅,难逃维权一劫

2021年下半年以来,楼市进入寒冬期,行业内也出现了许多魔幻现象。

跟买房者关系最紧密的,过去或许是“投资”二字,现在似乎变成了“维权”二字。过去是“每逢交房之日,便是维权之时”,现在变成了“房子还在建,先派无人机去巡逻一番”。

深圳宝安区尖岗山壹号花园的900余位业主就是如此,楼盘还未交付就开始了轰轰烈烈的维权,派无人机去拍摄施工现场,结果还被击落了。

业主的维权诉求很多,例如,楼盘宣传图显示小区外墙为铝板,但实际用的是贴片瓷砖。目前外墙已经出现不平整、大面积鼓包的问题,还有瓷砖零星掉落,危及行人安全。此外,合同中还存在不合法和有失公平的霸王条款。


这个项目由深圳市尖岗山置业有限公司开发,于2020年11月获批预售证,户型面积约79—136平方米,单价在8.2万—9.5万元/平方米,总价在679万—2075万元/套,开盘当天就售罄。

千万豪宅,难逃维权,令人头疼。这仅是众多维权案例中的一个。

腾讯房产发布的《2021年中国购房者消费调查报告》显示,在购买新房时,67.73%的购房者吐槽房企有虚假广告宣传的问题,在交房阶段,超过65%的购房者发现小区的规划以及配套与买房前房企宣传的不一样。

克而瑞发布的《中国房地产企业产品力白皮书》显示,2021年搜集的百强房企全年全网的负面资讯中,与交付、维权、精装修质量相关的有7.6万条,同比上升37%。

02.维权潮新特征——专业化、团队化

“交房即维权”并不是今天才有,时间拉回到2018年,在那一年的博鳌房地产论坛上,绿城房地产建设管理集团公司董事长李军在接受媒体采访时说:“我一直劝我的同事们在这两年不要买房,这两年买到的房子可能是最差的,维权潮会在这几年出现。”

有人笑称,这位房企高管的话只说对了一半——确实,房子质量很差,但另一半“劝我的同事们这两年不要买房”说错了。

维权潮一直都有,但比起现在,2018年显然是更好的买房时机。原因在于,2018年时,在一二线热点城市,新房限价政策下,同一地段新房价格与二手房价格存在严重倒挂。

到了2021年,楼市盛况不再,新房依然限价,但与二手房之间的价差小了许多。其中,既有新房价格小幅上涨的原因,也有现在楼市趋冷二手房大幅跌价的原因。

城市研究专家、“阳光城市频道”主编阳光分析:在2017—2019年乃至2020年,虽然新房的房子质量不怎么样,但买房者会有一种“买到就是赚到”的心理。即便维权,也是带着微笑维权。到了2021年,新房增值的部分少了,买房者的需求基本集中在自住,对房子质量的要求更高,因此维权意识和动力更强。这种趋势从2021年逐步开始,预计2022年/2023年也将如此。

维权的人更多了,个人力量薄弱,于是就团队上。微博上有人晒出维权利器——业主群,群内兵分三路向开发商施压。

一路走上层路线,一路负责联系媒体曝光,最后一路负责线上线下骂人。


对于这种现象,阳光概括性地说道:“与开发商忽悠专业化相对应,这年头业主也达到了维权专业化的境界。”他所重点研究的南京地区,在这方面表现得尤其突出。

阳光告诉小巴,大约从2021年开始,业主维权呈现出几个特征:维权前置,以及专业化和团队化。

所谓维权前置,就是“不等交付就维权”,因为等交付时再去维权已经晚了。刚买完房,业主就会向开发商、设计院等索取各种资料,然后去监督施工情况,一发现问题立马就去维权。甚至出现“上午买房、下午就维权”的极端情况。

至于维权专业化和团队化,业主维权各项任务的细分程度更是超乎想象。

1. 监督组:用无人机航拍监督施工质量和进度。

2. 媒体组:负责对接各家媒体,曝光各种资料。

3. 政府关系组,打市长热线、信访等,向上反映情况。

4. 跟开发商对话组:维持跟开发商之间的正常对话机制。

5. 内容制作组:负责输出各种文字视频材料,包括写投诉报告,做亮点突出的PPT等。

6. 旅游组:比如开发商总部在深圳,业主会组团去深圳总部“旅游”,从而给本地开发商施加压力。

阳光还告诉小巴,当维权变得细分和专业,必然有资金需求。这时候会有相应的维权资金跟上,比如,长三角一些豪宅小区在维权时,每家拿出几百几千,一个小区几百户业主,就有了几十万维权资金,专业分工、各项维权开支可以从中提取。

03.商品房预售制下,买期房很大程度上拼的是运气

业主花了几百万买房,一边等交房一边准备维权,罪魁祸首自然是开发商的房子质量太差。不过,在这之前,我们先来从根源——商品房预售制,开始说起。

所谓预售制,简单说就是开发商将正在建的房子预先出售给买房者,我们买到的新房基本上为期房,基本得等上1.5—4年才能见到房子的真模样。


国外也用预售制,但实际操作方式大不同。

以英美为例,买房者在交房前只需支付10%—20%房价作为定金,而且这部分定金是被第三方托管,直到交房时,才将定金和大部分房款交给开发商,银行的按揭贷款也是在交房时再贷出。

中国的预售制,在签订买房合同时,1%的定金交给开发商,最主要的是首付款,一般是三成起步,这些首付款直接放在了开发商在银行开立的专用账户。

三成首付是起步,以小巴经历过的2017年楼市火热期为例,当时小巴所在的杭州,不少开发商提出“全款优先购房”,拿不出全款的就排队慢慢等。

可想而知,首付款的资金是巨大的。据东证期货研报指出,在房地产开发资金结构中,自筹资金、定金及预收款为两项主要的资金来源,比重均在33%左右。从近10年的走势看,定金及预收款的占比是逐步提升的趋势,可见开发商对买房者首付款的依赖度在上升。


对比英美,他们的开发商在交房之前,几乎拿不到买房者的钱。而中国的预售制却成了开发商融资的重要手段,帮助开发商提前回笼资金、减轻财务压力、加大杠杆“圈地”扩张。

对买房者而言,不过是凭借一张精美宣传册“纸上谈房”,除了前期做好对开发商资质的评估,剩下的似乎只能交给运气了。

这期间,买房者至少面临两大风险:第一大风险,交付的房子货不对板;第二大风险,遇上烂尾楼,房财两空。

南方都市报曾报道过一个烂尾五年的楼盘“别样幸福城”四号地块。2020年5月以来,一位单亲妈妈背着4000元/月的房贷,在疫情之下租不起房子,成为第一个搬进这个烂尾楼的业主。此后陆续有30多户业主住了进来。他们都是打拼多年,将毕生积蓄投入买房的普通人,而今迫于无奈,住进了没有水电、雨淋日炙的烂尾楼。


图片来源:南方都市报

这个烂尾楼盘经媒体报道引发各方关注,后续有了进展,2020年8月已经开始了复工续建。

虽说住烂尾楼的人不多见,但维权的人比比皆是。

房产律师、北京市道可特律师事务所合伙人刘甫告诉小巴,业主与开发商之间的纠纷,主要发生在两个时间段:一个是楼盘建设未封顶前,最多的纠纷是开发商资金断裂等原因导致的“烂尾楼”。另一个是开发商在售房时的种种“美丽”承诺,交房时往往差距很大。此外,开发商延迟交房和房产证迟迟办不下来,也是常见的纠纷。

刘甫说,业主维权最大的困难在于“取证难”,因为开发商前期一般都是口头承诺,而且合同条款、销售话术等经过精心设计,导致业主在维权时往往因“举证不利”,而无法获得正常的索赔。对此,他建议“多录音”,与开发商经理、销售、物业的前期沟通、后期维权谈判等环节都尽量录音取证,保障自己在法庭上的“证据优势”。

04.开发商日子不好过,我们只能住质量差的房子?

说完了根源上的问题,再来说说开发商的毛病。

自2016年首提“房住不炒”以来,大环境已大不如前,尤其是2021年“三道红线”政策压力下,形象点说,有的开发商刚进医院,有的已经进了手术室,有的已经在立墓碑了。

阳光介绍,有一个指标能衡量开发商的利润——房地差,即实际销售的房价与土地买价之间的差距。房地差越大,开发商利润越高,反之,则利润越低。

“当新房实施限价政策后,但土地价格并没有降低,这导致房地差数值小了很多,逼得开发商像精算师那样去计算。”阳光解释,从整体看,房地差急剧缩小后,房子产品质量降低,是一种必然,但具体到不同开发商,又是不同情况。

这跟开发商的基因、综合能力有关。比如,同样2万/平方米的价格拿地,限价3万/平方米的售价,但有的开发商能赚钱,有的开发商利润微薄,还有的开发商会亏钱,背后就跟开发商的操盘能力、集采能力等相关。

当然,也跟开发商的良知有关。同样面对利润和品质两者之间的抉择,有的开发商选择了保良知,有的开发商选择保利润,这也是一种区别。

但总体上来说,开发商资金困难、利润低,导致房子产品质量差,这个结论是成立的。但反过来,我们要问,难道房地产市场不景气,开发商日子不好过,就代表我们只能住质量差的房子?

当然不是,也不应该如此。

阳光作为地产行业多年的资深观察者,他告诉小巴一个趋势,2021年以来,楼盘品质与口碑对于房价的意义,直线提升。

放在五年前,大部分买房者更注重的是地段,这意味着升值潜力,还有配套资源、学区等。而现在,大家买房越来越注重品质和口碑,愿意为高品质和好口碑的楼盘支付一定溢价。

“大多数房子是用来住的,房价不涨了,房子就像汽车市场一样,进入了一个成熟阶段。未来,房子将越来越成为美好生活的载体,而不再是暴富的途径。”阳光分析道。

如此一来,买房者对房子品质的挑剔,对于美好生活的高要求,将成为一种常态,这将倒逼开发商以更低的成本做出更高品质的房子。

长此以往,良币驱逐劣币。

参考资料:

1. 经纬找房:《尖岗山壹号花园:千万豪宅下“瓷砖雨”?》

2. 海通证券:《详解预售制——政策分析及国际经验借鉴 》

3. 南方都市报:《住烂尾楼的人:单亲妈妈身背房贷租不起房,有人花光积蓄未能入户》

作者 | 李梦清 | 当值编辑 | 杨帅

责任编辑 | 何梦飞 | 主编 | 郑媛眉 | 图源 | VCG

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