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“棚改”完美收官?2022年开始,20年老房子统统“新规”处置

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在房价越来越高的今天,买房已经成了很多人一辈子要为之奋斗的目标。为什么这么说?现在房价很高,很多人能凑够买房的首付,可能年龄已经到了30岁左右,再贷款30年,等还完房贷可能就到了60岁左右。而作为一个普通人,一辈子最好的时光可能就是20岁~60岁之间。因此一套房可能会耗费我们普通人一生最好的时光。

在买房如此困难的情况下,很多人都非常羡慕那些被拆迁的拆迁户,不仅能分配到新房,还能得到巨额的现金赔偿。在过去“拆迁”等于“暴富”可能是很多人共同的认知。前段时间笔者曾在网上看到这样一个段子,说一个男生领着女朋友回家,但当女朋友看到他家里非常的破烂就准备走时,他带着女朋友看了一下墙上写的一个大大的“拆”字,然后女朋友就欢天喜地的留下了。后来一直等了好几年,孩子都有了也没等到拆迁,最后女朋友才明白过来“拆”字是男人自己写的。这虽然是一个段子,但也反映了一个现实,那就是谁家要是能拆迁就可能“一夜暴富”。特别是在一些一线大城市看房子拆迁后能产生大量的百万富翁、千万富翁甚至亿万富翁。例如2019年深圳的白石洲被拆迁后,据相关媒体报道,一夜之间产生了上千个千万富翁,还有二十多个亿万富翁。

那为何在过去的二年我国要进行大规模的拆迁运动呢?首先在过去城市的住宅形式基本以平房、瓦房和家属院为主,这些住宅形式一方面居住环境非常地差,很多甚至没有通自来水和天然气更没有暖气。另一方面这些住宅形式占据了大量的土地却无法容纳更多的人口,所以严重阻碍了城镇化的进程。

其次在城市发展的过程中,城市是不断向周边扩张的,而很多城市的周边又不是空置着的,存在着很多的城中村。要想征用周边农村的土地,那就必须进行拆迁,拆迁一方面要补偿安置房,另一方面也要给予大量的现金补偿。所以在开始之初,要想加快推进城镇化进程,拆迁是必然要走的道路。另外在“棚改”政策执行之初,确实是一项民生工程,不仅解决了一些城镇居民居住环境差的问题,也给了去城市打拼的人更多的买房机会。

但随着城镇化的推进,一方面我国住房资源已经过剩,不需要再建设过多的房子,再对城市进行大拆大建会造成住房资源进一步的增加。另一方面经过十几年的拆迁,城市中很多老旧小区已经被拆得差不多了,剩下的老小区居住环境还可以,如果再进行拆迁会造成资源的浪费。最后就是城市拆迁,造成大量的资金流入到房地产行业,进一步推动房价上涨。所以说现在“棚改”政策已经不再适合我国大部分城市发展的历程。

因此在2020年国务院就明确表示2020年是我国执行“棚改”的最后一年。有人说不再执行棚改政策是不是说以后就不再进行拆迁了呢?其实也不尽然,一些满足拆迁条件的房子还会进行拆迁,例如一些存在严重质量问题的危房或者和城市规划相冲突的小区等等。国家不再执行棚改政策,只是说不再对城市进行大规模的拆迁。例如2020年全国拆迁用量只有209万套,相比2018年顶峰时的626万套,减少了417万套,未来可能只会更少。所以“棚改”结束后,对城市住房的拆迁工作会慢慢减少,但不会彻底消失。


那么2022年以后城市的房子该如何处理呢?事实上住建部已经明确表示从2022年开始城市老房子统统“新规”处理。

住建部明确指出对于老旧小区要坚持“改拆”并举的方式进行解决。对于符合旧改条件的小区要以保留提升为主,对小区进行修缮改造,提升改善小区环境,提升小区居住舒适度。房改专家陈海滨认为,根据住建部的规定,从2022年起对于老房子的处理无非两种方式,一种继续拆迁,一种是旧改。只是说未来看房子可能将会以“旧改”为主,“拆迁”为辅的处理方式。根据国家智囊仇保兴的预测,未来老房子“旧改”比例会超过80%,“拆迁”比例不超过20%。

第一:拆迁类房子

住建部副部长黄艳曾经指出,未来三类房子还将进行拆迁:①违法违章建筑(这种拆迁可能没有赔偿)。②存在严重质量问题,被鉴定为危房的房子。③与城市规划相冲突的房子。另外一些专家认为一些城市地理位置优越的房子也可能会被纳入拆迁范围。

第二:符合旧改的小区国家将大力推行“旧改”

旧改主要针对2000年以前建成的老房子,这些房子本身不存在太大的质量问题,可以通过旧改工程提升居住环境。旧改工程主要从三个方面进行推进:基础类、改善类和提升类。其中基础类包括:外墙的粉刷、水电气管道的更新改造、消防、安防等基础设施的升级改造,还有地面的重新亮化和硬化。完善类包括:无障碍环境的建设、重新规划停车位、小区绿化的重新规划、增加适老设施。有条件可以对小区加装电梯等等。提升类包括:增加社区综合服务站和卫生服务站、增加养老、托育服务等等。

笔者是旧改的亲身经历者,小区经过旧改之后居住舒适度确实得到了很大的提高。小区的停车更加有序,绿化重新规划后还建了一个亭子,最重要的是小区安装了暖气,冬天不冷了。因此旧改之后环境确实得到了很大的改善。

新规下,明年起造福两类人

第一类人:老旧小区业主

过去老小区之所以不受欢迎,主要原因就是居住环境比较差,但经过旧改之后居住舒适度大大提升,甚至可以比肩新的小区。而老小区本身也有些地段好、容积率低、交通方便的优势。因此改造后的老小区如果用来自住的话,住起来会更加舒适。如果用来出租的话更加受到人们的欢迎,租金回报率也更高。


第二类人:参与旧改的从业人员

根据国家智囊仇保兴预测,未来5年旧改投资总额预计会达到5万亿,而且涉及到上下游十几个产业。所以在推进旧改工程的过程中能给旧改从业人员提供大量的就业岗位,增加这类人的收入。

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