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海花岛下的隐密交易

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1月19日晚上,反腐专题片《零容忍》播出了第五集,海口市委原书记张琦坐到了镜头前,云淡风轻地回顾了自己的发家史。

张琦是恢复高考后的第一批大学生,学的是数学专业。出事前,他在海南待了31年,从政28年。最后的十四年时间里,他收受了1.07亿余元的财物。

从儋州到三亚,到海口,张琦是唯一一个连续主政海南三大中心城市的官员。

他在2008年担任儋州市长,在2019年海口市委书记任上落马,他的履历,正好是海南房地产市场的一个完整周期。

这十一年时间,是很多人的人生转折点。

专题片播出前几天,广州一家名不见经传的初创公司开始对外招聘,涉及营销、工程、财务、行政人事、物业等各类岗位。公司虽然名为广州瑞萌投资,但这其实是一家房地产公司。

公司的创始人,是蔡春萌。他之前的身份,是广物地产总裁。

2019年10月,有媒体报道,因涉及一起行贿案件,犯罪嫌疑人蔡春萌被通缉。在此前一年,在他的主导下,广物地产出售给了碧桂园。

潜逃前,有人在机场目睹了当时的海口主要领导出事了。据说,当时领导刚休完假回来,惹祸的,是他的手机。

两年时间过去。张琦坐到了反腐专题片的镜头前。蔡春萌回到了国内,开启了第二次创业。而在儋州,两个人都无比熟悉的巨无霸项目,在一场大起大落的危机后,似乎也转危为安了。

去年12月30日,儋州市综合行政执法局公布了一则行政处罚决定书,勒令恒大自行拆除海湖岛2号岛违规建设的39栋楼。

如今十日期限早已过去,这39栋楼还在。听说他们申请了行政复议,并成功了。

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不同于很多官员,张琦的身上,拥有不少追风少年的色彩。他是恢复高考后的第一批大学生。

1988年4月,海南建省、成立海南经济特区。全国各地大约十万人,跋山涉水来到海南寻梦,这其中,就有27岁的张琦。

他在母校淮南师范专科学校工作了七年后,到煤炭部淮南矿务局南方公司做了一名经理。他人生最重要的一次跳跃,是在1991年。

他进入了刚成立一年的海南省农业综合开发实验区管委会,成了一名公务员。

这个实验区的主要职责,是吸引国内外资金技术,发展海南的种植业和养殖业。这个部门的最重要的工作,其实是招商。工商处的负责人,正是有过国企从业经历的张琦。

此后,张琦的仕途顺风顺水。他在官场的另外一个重要拐点,是在2008年,从海南旅游局局长,调任儋州担任市长。

与此同时,蔡春萌也在这一年做了一个重大决定。

1965年,蔡春萌出生于海南儋州的阳江场,乳名叫“阿小”。

阳江农场隶属海南农垦局。创建于1952年的海南农垦,是仅次于新疆建设兵团、黑龙江农垦的全国第三大垦区,下面大大小小的农场有几十个。很长一段时间里,农垦是海南先进生产力的主要代表。

他的父亲,是阳江农场的退休干部。哥哥蔡春生,后来成为了阳江农场的副场长。

蔡先生在1985年考入广州师范学院,1990年留学英国。海归蔡先生没有像他的哥哥那样,进入体制内做一名干部,而是投身商场。

他回国后的第一份工作,是在广东天贸集团,从业务员一直做到了副总经理,1999年加盟合生创展集团,担任集团副总裁兼广州地区总经理。

在这个岗位上,他打开了眼界,然后在2006年加入恒大集团,担任董事局副主席、执行总裁。虽然仅仅在恒大呆了两年,但这短短的两年,对恒大却无比重要。

那时,恒大还是一家小公司,许家印刚决定学习同行碧桂园的快周转,拉来了一票国际投行,准备冲击上市。当时,他们的土地储备只有600万平方米。

但一年多以后,恒大的土地储备飙升了7倍,其中四分之一的土地储备,来自于江苏启东的填海造陆项目。包叔的好友兽爷曾经去启东实地探访,在将启动项目写入招股书的时候,那里还是一块没有拿到土地证的滩涂地。

后来的事情,你我都熟知。恒大上市失败,然后又成功,那段时间,或许是许老板最难忘怀的从业经历。

2008年,蔡先生离开恒大,联合广东物资集团组建了广物地产。在他的老家儋州,蔡先生,张琦,蔡先生昔日的老板许家印,各自都取得了重大成功。

广物地产虽然名字里带有一个广字,但1000多万平方米的土地储备中,有将近一半其实来自海南。他们在海南的第一个项目,是海口的滨江帝景。

在儋州,他们开发了雪茄小镇,在三亚,他们开发了鹿山小镇,在海口,他们还有滨江海岸、滨海国际、海云府以及新埠岛项目。

广物在三亚的鹿山小镇项目,准确的名字,应该是三亚南丁新能源汽车服务基地。项目踏准了三亚想要在新能源汽车有所作为的雄心,规划了规划建设新能源汽车文化中心、汽车租赁中心、汽车营地、电动汽车车桩基地、汽车体验公园、汽车高科技体验馆等新能源汽车经营服务项目。

包叔查到一份项目的环评报告,上面显示,项目的展览馆项目占地3万平方米,房地产项目占地面积是:

5万平方米。

《零容忍》对张琦违法违纪行为的表述,有一段是说:

打着新能源汽车的幌子,帮助私营企业主违规获得17.4万平方米的国有建设用地使用权,通过调高房地产用地比例取私利。

像对大部分落马官员的描述,《零容忍》也没有说这个私营企业主是谁。

2

恒大首次进入海南,是在2009年。他们在恒大的拿地策略,以及整个恒大的扩张秘笈,都被许家印几个字就概括出来了:

买买买,大大大。

在江苏启东,恒大填海造陆近9000亩,2008年就敢估值340亿元。2年后的2010年,他们在海南儋州复制了这个模式,这次,他们直接填海1.2万亩。

2015年12月,海花岛一期开盘,疯狂销售了122亿元。恒大的朋友说,项目销售实在是太火了,他们不得不低调行事,不再公布海花岛的销售数据。项目所在的白马井片区,也成了儋州楼市的高地。

许老板显然对海花岛充满了感情,他的空客A319,时常会盘旋在海花岛的上空。海花岛希尔顿酒店的顶层,往来有高官,谈笑无兽爷。

海花岛项目的一纸批文,可谓价值千亿。

刚刚进入海南,就来了一个超大手笔,此时的许老板,如有神助。

经历过上市失败的许老板,大概领悟到了一个道理,大力可以出奇迹,杠杆可以化腐朽为神奇。此时,他的身边已经陆续聚集了一批神通广大又神秘莫测的人物,夏海钧,栾先生,王忠明,大抵如是。

包叔听说,帮助许老板在儋州创造奇迹的,正是昔日的下属蔡先生。

2019年,和张琦关系密切的一名老板被留置,张琦预感不妙。他用手机发了几条信息,要求和自己关系密切的几名私营企业主出境躲避。

不久后,张琦落马。又过了不久,媒体报道说,蔡先生潜逃。

大厦崩塌之后,巨大的海花岛项目看起来是那么脆弱,一道指令下来,就可能是山崩地裂。儋州的一个朋友说,他其实挺不希望海花岛出事的:

我们儋州只有两张名片,一个是苏东坡,另一个就是海花岛。

如今还留在海花岛的恒大员工,似乎已经没有继续坚守的毅力了。他们中的很多人被拖欠了工资和社保,他们中有人告诉包叔,拖欠的钱可能被抽走了:

海花岛欠了几千万的电费该交了。

3

2021年最不幸的家庭,可能就是老公是恒大员工,老婆是新东方老师。

许家印现在每周都会做的一件事,是召开一次保交楼工作会议。去年12月26日那天的周例会,工程部门通报了复工和交楼数据,营销部门通报了按揭数据。

可惜,每项数据都让人丧气。

许家印和夏海钧都出现在了视频中,明显消瘦的许老板说,恒大在9、10、11月的交楼量都不足1万套,但随着复工复产的全面推进,12月份集团有115个项目计划交付,这个月还剩最后5天,我们必须全力冲刺,确保完成本月交楼3.9万套的目标:

绝不允许任何一个人躺平。

其实,恒大陷入危机后,最先躺平的,也许是对公司现状无比清楚的许老板。他当时已经意识到,再也无力回天了。

12月,恒大发了一则公告,声称无法履行担保责任。广东省政府立刻派出了一个工作组,央行也隔空喊话,敦促相关企业积极履行偿债义务。

但很多事情,已经无可挽回了。许老板要确保12月份交楼3.9万套,实际的数据,距离这个目标还差一点。按揭贷款的下放,过去每个月能有几十亿,最近这段时间,已经下降到每个月几千万。

还有更糟糕的。许老板喊话的那几天,恒大的湖南公司、山西公司、广西公司、贵州公司,因为长期拖欠工资和社保,员工们直接不上班了。

现在恒大的地方公司想要发工资,是有两个前提的:项目的监管账户里有钱;政府同意发放。曾经的宇宙第一房企,早已丧失了对旗下房地产项目的掌控权。有的地方政府,甚至直接向恒大发出了裁员比例这样的指令。

去年的最后一天,恒大财富在官网上公布了投资产品的兑付方案调整公告,在今年最初的三个月,他们每月向每位投资人兑付本金0.8万元。

一名恒大的员工在人生的巅峰时刻,一口气买了800万元的恒大理财产品,包叔拿出计算器,用了一下午的时间帮他彻底算清楚了,如果这个兑付方案持续下去,这位员工拿回本金需要的时间是

1000个月。

前几天,恒大对内公布了春节放假安排,员工们可以放假休息,大年初六再回来上班。一名在危机时刻选择坚守的员工说:

今年可以回老家过年了,我七八年没有回去了。

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