祝九胜开始直管，万科长租公寓要重回C位？

记者 | 黄昱

据界面新闻了解，1月20日，万科内部发布了一条人事任命，由万科总裁祝九胜开始直管长租公寓业务，即兼任长租公寓BU（事业单元）首席合伙人，而原长租公寓BU首席合伙人兼总经理胡冬华将只继续担任总经理一职。

此次调整释放出万科将在长租公寓领域再度发力的信号。一位万科泊寓内部人士对界面新闻透露，过去两三年万科泊寓发展以平稳为主，对外也很低调，现在让总裁来直接管理这一块业务，很明显就是想要在长租公寓上重新发力。

除了体现万科将更重视长租业务外，明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强认为，祝九胜金融出身的背景对于推进长租公寓这样一个微利的业务非常重要，有利于做一些金融的创新。

事实上，在房地产开发融资困难的背景下，即便政策频繁强调加大金融支持住房租赁业务，住房租赁相关的整体融资也在去年降至冰点。克而瑞数据显示，2021年，住房租赁专项债从2020年的153亿元下降至124亿元，其中万科发行去年规模最大的专项债，达30亿元，利率低至3.19%、3.49%。

创新型金融方式进展缓慢，2021年仅两笔住房租赁相关类REITs发行，发行主体分别为星河控股和北京市保障性住房建设投资中心。

租赁住房和REITs天然适配度高。从国际经验来看，租赁住房尤其是以重资产运营的租赁住房，具备投资规模大、投资回报期较长、现金流持续稳定以及有持续经营能力的特点，是REITs市场备受青睐的底层资产类别之一。

租赁住房REITs可以实现“投融管退”的闭环，为租赁住房项目提供优质的退出渠道，快速回笼资金，有效提高租赁住房市场的流动性；同时还可以提升开发商开发租赁住房的动力，从而加大该市场的供应量。

在像住房租赁这样一个低利润的行业，金融创新是很重要的，可以获得低利率的资金支持，减少资金压力。万科高管曾表示，长租公寓运营本质上是资产管理，需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱。更便宜的资金则包括险资、债权，甚至REITs机构等低利率的资本，未来最理想的资产持有人应该是REITs。

2021年7月2日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（RE打）试点工作的通知》明确提出将保障性租赁住房纳入试点行业。仲量联行指出，虽然现阶段公布的政策暂时仅将保障性租赁住房纳入REITs的底层资产，但随着REITs试点的不断推进和完善，范围的不断扩大，相信市场化运作的租赁住房也将有望被纳入REITs的范畴之中。

近年来，国家积极鼓励包括长租公寓在内的住房租赁市场的发展。2021年是“十四五”开局之年，住房租赁市场又迎来了新的政策支持，除了上述金融支持政策外，还有土地供给、税收优惠等。

中泰证券分析师认为，十四五期间保障性租赁住房将加速落地，有利于已经开展保障房业务的国企、提前布局长租公寓的龙头房企以及为保障房做代建的轻资产输出企业。

因此,万科泊寓似乎又迎来的新的发展契机。巧合的是，就在万科总裁祝九胜开始直管长租公寓业务的第二天，万科联合深圳国有租赁平台深圳市人才安居集团有限公司共同成立了深圳市安居建业投资运营有限公司。

天眼查信息显示，深圳市安居建业投资运营有限公司的注册资本20亿元，法定代表人为王鹏，注册资本20亿人民币，经营范围包括以自有资金从事投资活动、住房租赁等，万科持股比例为20%，深圳市人才安居集团有限公司等三家深圳国企持股比例为80%。

众所周知，作为房地产调控长效机制的重要组成部分，中国长租公寓市场在政策鼓励下经历了2017-2018年的一波投资热潮。2019年-2020年，行业出现一些负面消息，企业放慢扩张步伐，优胜劣汰加剧，行业进入调整阶段。

作为长租公寓领域的房企先行者，万科于2016年推出集中式长租公寓品牌“泊寓”，更曾提出 “2018年拓展房源至45万间，远期规划100万间”的目标。

2018年上半年，万科将住宅租赁业务确立为继房地产开发和物业服务之后的第三大核心业务。

在郁亮看来，未来衡量一个开发商是否数一数二，必须在租售两个领域做到数一数二。因此，他曾在2018年股东大会上指出，除住宅开发业务外，租赁住宅也是万科的基本盘。

为了达成规模目标，万科在2017年启动了“万村计划”，后在“机构房东高价抢占房源”、“资本推高租金价格”等争议中暂停。由于万科退出广深部分城中村改造项目，万科泊寓拓展房源数量从2019年底的23万间高峰开始下降。

2020年3月的业绩发布会上，万科董秘朱旭坦言，长租公寓业务是万科的核心业务之一，客观和主观两方面的因素导致万科长租公寓业务在规模上虽然是全国领先，但还在爬坡期和探索期。

万科财报数据显示，截至2020年底，万科运营管理长租公寓18.44万间，累计开业14.24万间，但仍在集中式公寓中规模第一。到2021年上半年底，万科泊寓业务继续拓展，在33城市累计运营管理19.2万间，累计开业14.8万间。

2020年，万科长租公寓营业收入25.4亿元，同比增长72.33%，2021年上半年同比增长25.6%至13.19亿元。虽然营收稳定增长，但万科长租公寓仍然处状态。

2021年3月业绩发布会上，万科董事长郁亮称，虽然长租业务的发展过程中还有很多困难，但万科长期坚定的看好这条赛道，相信这块业务未来会有很大的发展前景。

相对于盈利，对于规模房企来说，发展长租公寓的意义或许更在于对企业价值的贡献。祝九胜也曾在去年业绩会上坦言，转型业务即便做得好，但对收入规模和利润的贡献恐怕还是有限，它能贡献的是企业价值，或者是中长期的估值。

祝九胜反思道，新业务有很多值得检讨的地方，例如起步时对完成转型过程所需要的时间、所碰到的难度、需要建立的能力都严重低估。新业务的底层逻辑都需要重新构建，都需要找到新的解题方法，但建立这些新能力确实难度很大。

因此，外界可以看到，自2019年以来，万科在长租公寓上拓展动作都并不大，更多的转向了内部的组织重建。自2019年被划分为BU之一后，万科长租公寓事业部在万科南方区域首席执行官孙嘉的带领下进行组织重建和事人匹配。

在此背景下，万科各城市的长租公寓业务不再归属于城市公司管理，直接由集团长租公寓事业部负责，而且到2019年底孙嘉也不再兼任万科长租公寓事业部负责人职务，长租公寓事业部总经理由原万科集团人力中心负责人胡冬华担任。

提出收敛聚焦近三年后，在行业大缩表的背景下，万科去年提出要加速转型从“开发为主”转到“开发经营服务并重”。

郁亮认为，在如今需要转型发展的时候，万科需要学习曾经经历过日本整个大缩表过程的大和房建。大和房建原也是以地产开发业务为主，在缩表的时候行动比较坚决，而且在新的赛道开辟方面也很成功，现在是日本的租赁公寓业务第一、物流业务第一。

如今由总裁来掌舵长租公寓事业部，万科能否站在规模第一的基础上，重新构建长租公寓的底层逻辑，这些都备受外界关注。