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太刺激!降价盘蹭牛校,高价盘反爆雷?哭了,广州买个学区房好难

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距离小学招生报名不到四个月,广州家长提心吊胆!

当初都用真金白银博一“校”,如今境遇天差地别,比坐过山车刺激多了。

这剧情,情报哥万万没想到:

有人趁便宜捡漏,买了降价的“自刀”盘,结果第二天醒来,发现蹭上了牛校!

有人付出了真情,为高价买单,结果天天失眠,说好的学校竟然“搁浅”!

找谁说理去?

以前买学区房,最担心地段划不到自家,最怕学位不够要跟邻居抢。

现在哪怕小区配建了,学位充足了,也通通没用!因为还有第三种情况:学校没法如期开学。

太难了,学区房,真的变数连连。高价盘可能要配村小学位,而蹭上了好学校,也不能高兴得太早。

家长们在鸡娃之前,必须解开这道难题:到底怎么买学区房?

01

超市里的《恭喜发财》还没洗脑循环,科学城“内卷之王”天韵跟天境已经想给自己放鞭炮过大年,巴不得全世界都知道——

咱们喜提好学校喽!

天韵天境的业主这还不笑醒?之前暗暗骂自家楼盘降价“自刀”不争气,现在一觉醒来:

捡到宝了!是东荟城花园小学(东&北校区)!


(图源:中介)

到底是不是个“宝”,后面再说。但关注黄埔科学城的人,没几个没听过东荟城。

幼儿园靠业主下跪跪出圈,小学靠“鸡娃”鸡出名。

想当年,东荟小学凭着一张三年级统考成绩排名图,逆袭出道,荣升为黄埔家长圈中的“牛校”。


(图源:网络)

排名是三年前的排名,但心依然是鸡(hu)娃(pan)的心。

政策现在已经严禁炒作成绩排名,各学校不能公开排名。东荟牛不牛,主要是靠家长口口相传。

但牛校的甜头,东荟城业主们尝到了就不想回头。

自从有了牛校光环,东荟小学就带着它家小区一路坐火箭。

情报哥记得2020年夏天去科学城看新盘,销售两句不离旁边的“价格标杆”东荟城。

当时东荟城成交均价3.6万/㎡,后来4.1万/㎡,现在,东荟城挂牌价已经5万+,跟中央城、星樾、天韵等一众新盘倒挂。

02

东荟城验证了“鸡娃”变“牛娃”的魔力,如果按同样的剧情发展,天韵天境无异于捡到宝。

毕竟去年下半年开始,时代三子就带头在科学城“内卷”。天韵开盘3万7,后面降到最低3万2卖。

一降再降,前期入手的天韵业主自然不乐意。至于开发商,虽说卖房子的骚操作是出了名的多,但它也不想高开低走,犯楼盘大忌啊。


眼看着近期国内金融层面已经出现“放晴”迹象。前几天央行大放水,降准降息之后,还降了五年期LPR,发改委也罕见发声要“促进住房消费健康发展”。

种种好消息集中在春节前释放,信号明确:高层不会让楼市过热,但至少要让它回暖。

加上广州新房限价松动传闻不绝于耳,像科学城这般热度的板块,楼盘十有八九在酝酿回调、涨价。

学校靴子落地,价格底也就跟各位宣告拜拜了。

牛校来了,业主喜上眉梢,开发商也不用“自刀”。

那么对于买房人来说,天韵价格哪怕回调到3.7万的开盘初始值,跟东荟城二手房比,还是有价格优势,该不该冲?

如果单纯为了学校,我劝你别太激动。

认清一点:东荟小学的逆袭之路,不是每个小区都能复制。

何况,现在哪怕是自家小区配建学校,也未必能按时读上,千万不要以为三只手抓田螺——十拿九稳。

煎熬的日子还远着呢。

03

最大的问题,是供不应求。各种幺蛾子,都由此而来。

当年广钢学位暴雷,华发中央公园的业主小孩优先入读。买房人从此总结出一条教训:

买学区盘,最好买配建学校的楼盘。

现在去看房,配建了学校的楼盘销售都会告诉你这一点。

如果碰上开发体量比较大的楼盘,销售还会接着跟你说:早买好啊,一期业主能优先保障有学位。

举个栗子,知识城的幸福誉,就是一二期业主小孩优先保障入读会元小学。

所以幸福誉一二期虽然卖得早,价格便宜,但如今在二手房市场,单价更高,更抢手(当然,离地铁也更近)。

但一期业主不是这么好当,与之并行的风险就是:来得太早,学校、配套一片空白。

前几天,天河知名红盘就因为配建的学校没有按期竣工引起热议。

该楼盘一期业主去年年底正式收楼入住,配建的学校按计划也该在2021年最后一天竣工。

可眼看着距离小学5月报名日期越来越近,说好的学校竟然没建好?!

根据楼盘前期的宣传表述,该项目会配有18班幼儿园和45班九年一贯制公立学校。

引入什么学校,项目一直没有官宣,似乎没把它当卖点,可偶尔又拿它来给业主设点期望值。

结果,啪啪打脸。

业主不仅没等来学校官宣,还可能没法按时读上家门口的学校。咋办?

要么催,使劲催。问题是,哪怕学校在这个月完成赶工,也还要担心能不能通过验收。

要么就是接受区教育局统筹,去读旁边楼盘配建的小学。但业主们一万个不乐意,因为路太远。

太难了,僵持之下,只能看天河教育局准备怎样帮忙收拾这个“烂摊子”了。

04

无独有偶,番禺万博的红盘和樾府的业主,也是又气又急。

只是这回,怒气不是撒在开发商,而是指向政府的用地规划。

该楼盘第一批业主预计今年年底收楼,接下来两年进入收楼高峰,届时会有超过5000户住户,产生大量学位需求。

但据业主反映,楼盘西侧的小学及初中规划用地,目前依然归长隆所有,开发商和教育局都无法推进建校。有业主咨询过12345,得到答复都是“目前未有收储工作计划”。


(图源:政府领导留言板)

九年义务教育,书,当然还是有得读的。

只是,在政府领导留言板上,有业主表示:“目前很多业主已向区教育局反馈,得到的答复均为纳入河村小学招生。”(目前该说法尚未得到番禺教育局核实,具体学区划分请以教育局招生方案为准)。


(图源:政府领导留言板)

对此,虽然和樾府尚未交楼,未完成学区划分,但业主对河村小学方案深表疑虑。毕竟河村小学距离过远,而且按目前规模能不能支撑起学位需求不说,更大的反对声其实来自于楼盘家长的圈层落差。

住在总价超过500万房子的孩子,每天长路漫漫走去读村小,并不现实。除了选择民办高价学校外,更恰当的解决办法是政府尽早收储,将楼盘西侧的小学及初中规划用地利用起来。

每个楼盘都希望政府能加快完善优质教育资源。

只是,再红的“辣子鸡”,在“学校”这个巨大变数面前,也会回天乏术。


所以回到最初的问题:天韵天境是不是真的捡到宝,还要打一个问号。

对于前期入住的业主来说,要做好心理准备,不一定能准时等来学校竣工。

2018年,也就是东荟小学从普通小学突然火出圈的那年,黄埔区教育局决定在东荟小学里加建一栋综合楼。

这栋综合楼原定2019年竣工,结果据南方都市报报道,到了当年9月开学那天,新教学楼仍然没有竣工验收,教室内空气质量检测也没有达标。

于是,原计划9月去新教学楼上课的260多名五年级学生无法顺利返校,只能在家自学。

对于后期入住的业主,也要做好心理准备,学位不一定够用。

还是以东荟小学校本部作为例子。

它从原本的24个班扩建到现在的44个班,原因就是供需矛盾太突出。

据黄埔区教育局相关负责人介绍,当初学位不足,原计划是将东荟花园小学五、六年级搬到玉岩中学,与玉岩中学联合教学,但东荟花园小学家长极力反对分流,最终才决定通过加建新教学楼满足学生的入学需求。

东荟小学校校本部扩建后,我算了一下,大约可提供1980个学位,东荟城小区的总户数大约是6600户,户数/学位配比约3:1。

经过我们测算,学校安全的“户数/学位”配比是4:1,所以正常情况下,扩建后的东荟花园小学学位相对充裕,可以满足业主需求。

但,就在黄埔区教育局最新发布的2022年公办小学学位预警名单中,东荟花园小学赫然在列。


(图源:黄埔区政府官网)

也就是说,在教育部门的测算和统计中,东荟小学的入学学位数量增速可能已经超过了扩建的学位数。

背后原因为何?我认为,可能跟东荟城的二手流转率有关。

目前,东荟城二手挂牌量已经超过240套,这个数字并不低。

假如240套全部卖给了奔着“学区房”而来的适龄入学儿童家庭,这个“鸡娃”鸡出名的小区可能要再次面对学位名额紧张的问题。


有了前车之鉴,东荟小学东、北校区能否有充足的学位、按时、优先分配给天韵业主,真的很难说。

且行且看吧。

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