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北京楼市:这些优质板块持续领涨,投资客开始布局

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问:夫妻双北京户籍,尚有一套购房资格。目前大兴高米店金地仰山一套140平四居(贷款尚剩余30万),女工作地国贸(不需要经常坐班,一周大概去两三次不等),男不需要坐班。现在手上现金3000w,家庭年收入到手大概500w-800w之间。未来5-6年孩子需要上小学,目前还有一套购房资格。请建议 1)如果要进公立学校,建议哪些小区;2)如果进顺义的私立学校,别墅建议哪个小区;3)是否现在应该卖出高米店的房子套现。谢谢。

回答:你好,整个大兴线是同一类产品,纯粹的通勤居住板块。 区别在于,部分地区小区品质较好,商业配套;部分小区差,无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值,西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。对接的西单金融街才是一个产业区。 高米店本身也有商业,住宅更新。 优势在于: (1)次新小区扎堆,容易形成购房者选择时候的口碑效应。保利茉莉、新里西斯莱、华润公园九里、金地仰山,包括顺驰领海,都是很不错的次新小区。而且也算有大兴的学区。相比起来,西红门其实可选的优质次新小区较少,大概就世嘉博苑和远点的鸿坤理想城了。 (2)整体的市政建设比西红门要好,道路、绿化啥的,但看西斯莱那块像个大城市的一部分,而西红门整体看起来还是有点村、尤其北边。 高米店北-高米店南这一片,次新小区非常集中,有点新北苑意思。未来涨幅随大盘,可以继续保留。 学校选择公立还是私立看师资力量和教育水平。其次是家庭培养、教育。你了解下各学校升学水平和教育特点。 在私立学校上学,没有压力,孩子缺乏一种竞争性,也就是狼性的培养远远不够,狼性其实是很重要的,因为孩子长大了在中国混就必须要有狼性,没狼性的傻白甜哪能竞争的过周围如狼似虎的人? 公立人才济济,竞争压力大,那种氛围和私立完全不一样。成绩好的可能会更好。但成绩中等或比较差的就危险了,由于一个班人数较多,关注度不够,容易掉队淘汰。私立的恰巧相反。 所以选择哪种教育,重点还是看孩子自身适合哪种教育方式。 子弹3000,月供充足,在北京能选择的范围比较广,关注以下选筹: 阳光丽景,中信城,朱雀门,万柳书院,万城华府等。 独栋别墅,一直涨幅很差劲,从投资的角度基本就是噩梦一般 而且还有一个问题,就是中央别墅区这些高总价的独栋真的很不好出手,卖好久都卖不掉,基本只有有钱任性的人才会买 不光是独栋,包括联排,叠拼,都差不多 你要是真想买,我倒是不用着急,现在涨势还远没有蔓延到中央别墅区 可以看看清锦源,丽宫,还可以看看孙河龙湖景粼原著的合院

提问:新人首问,房姐好,我和老公京籍,首房首贷,购房需求为自住+保值,尽量二室一厅或三室一厅带电梯,暂不考虑学区,北三环已有一套父母的房子自住,不打算出。我们俩40岁,首付预期350-370w左右(目前储蓄存款180w、公积金账户存款60w,打算卖掉父母在昆明的一套房子大概190w,不敢全部用来首付,留一部分装修和给老人),月收入28500(其中两人国管公积金每月共9000、两人税后收入共19500),月供计划在1.6w。 问题1:以我们的情况看多少标的的房子合适? 问题2:房子位置,老公在西四环永定路附近上班,我在南五环外上班,都是开车,目前想考虑石景山的西现代城、远洋山水、诗景长安;不知道这几个小区是否合适? 问题3:除了以上小区,房姐有没有别的建议,其他几个区都行,只要离老公单位别太远太堵就行,另外我们更倾向于次新、停车方便及交通方便; 问题4:关于购房顺序,是等昆明的房子卖出拿到房款后再持币看房购买?还是看房及卖房同时进行?就怕看好了房子,昆明的房子一时半会儿未出,来不及。

回答:1. 能看一套总价600上下的标的 2. 石景山自住来说还不出错,比较符合你们的需求,到西四环和南面交通都算便利。 西现代城人口密度太大,靠近交通主干道,不是太好 远洋山水,是石景山为数不多的品质盘,近年涨幅能跟上大盘, 距离八宝山地铁站非常近,注意回避下最南侧楼栋临近莲石东路,会受噪音影响。 诗景长安挨着依翠园,小区很小,几栋楼。 优点在,这片的次新房很少,诗景长安有一定对比优势。 顺序上 远洋山水>诗景长安>西现代城 3. 这个预算看石景山就不错,其他只能看下丰台的马家堡和角门、丽泽板块了。 4. 同步看着,昆明的房子一旦确定买家,北京就同步买进

提问:房姐房地产市场是一个波动的市场,但感觉每一次的向 上的波动都会比前一次的浪高,那是不是只要房子拿在手里不卖,忍过低迷期,随着时间的推移永远是金额上涨的?

回答:楼市确实是呈周期性波动的。一般来说,价格也是一浪高过一浪。 但是不同城市,城市的不同地段,房价波幅不同,涨幅也有差别。 在目前调控预期下,市场安全的范围可能会继续收缩。 千万不要陷入市场永远会上涨的幻觉。 目前房产投资到了考验专业知识与人性的时候,价格分化将变的越来越严重。 同样的一笔投资,即便是一个城市,也有涨与不涨的差别,极端情况下甚至会出现好的投资经常翻倍,不好的投资多年阴跌。 老思想看不懂新事物,投资要紧盯机会成本,有些片区没好的发展,或占据的资源有限,要及时调整。 对于未来房价将要走向稳定的判断,是分化的。那么会是什么样的分化法呢? 肯定是一二线与三四五线城市之间的房价分化。 这些城市之间本来就有一个比较大的房价差距,尤其是经历了严格的楼市调控之后三四线城市房价依然保持足够的稳定,并没有出现一些大跌, 即使那些一二线城市房价出现了明显下跌,三四线城市房价都不见太大的波动。 因此,随着房价稳定趋势明确之后,作为失去房价助力的三四线城市与基础相对要完善的一二线城市之间的房价走向,自然会出现两个不同的走向。

提问:美丽智慧的房姐你好!新人首问。 本人家庭年收入税后大概30万,现在燕郊自住一套93平两居房,贷款已经还完了。2015年在唐山贷款投资买了两套房,我和媳妇名下各一套,目前尚共欠贷款45万,现在如全部出掉,还完贷款能余下100万。另外在北京顺义天竺自贸区还有一套写字楼也是贷款买的,原值249万,目前尚欠贷款80万。写字楼目前返租给开发商了,年租金20万,贷款和返租协议于2026年同步到期。 现在手上有子弹500,因之前一直无资格在北京买房,今年5月份开始夫妻二人都有资格了,想在年底前先入手一套上车盘。因我们夫妻二人都在北边上班,所以考虑在13号地铁沿线以及回天地区和北七家一带置业。媳妇比较看重小区品质和居住环境,所以看了北七家这边的新房,如翡翠公园、和悦华玺、华润理想国、华润万橡悦府,还有未来科学城的未来公元、东方蓝海,而我比较看重交通状况,怕位置太偏万一以后不好置换,所以着重看了二手房,比较满意的如金域华府、融泽嘉园,国风美唐、公园悦府、流星花园以及立水桥的北京北和顶秀青溪等小区。 1、燕郊的房子现在没有处置计划,唐山的房子是否还有上涨空间,是继续持有还是现在就处理掉。如果处置不掉的话,之前贷款记录太多,我们现在贷款还能否贷下来? 2、因孩子已经22岁,目前在外地大三在读,计划考研到北京后在北京工作。兼顾自住和跑赢大盘的需求,现在买房是买三居好还是两居好?买新房好还是买二手的好? 3、上述的新房盘和二手盘,麻烦房姐从性价比的角度帮我们排下名呢。 4、或者还有什么好的地区和楼盘方便建议一下,因为我们目前只关注了回天地区和北七家一带,总觉得好像选筹范围少了些。 万分感谢房姐!盼尽快回复!

回答:1. 唐山又一波上涨,现在脱手比较合适,这个位置没有长持价值,贷款没问题 2. 二手更好,三房比二房好 3. 新房建议看华润万橡悦府 ,二手建议 国风美唐 4. 纯投资 还能看看 望京、百子湾、双井、宋家庄等板块

提问:房姐,你好。目前我们一家四口,老公在西二环长椿街地铁附近上班,年薪40左右,我暂时全职在家看娃,两男孩,老大小学,老二幼儿园,现在已将唯一的郊区的房子卖出,加上所有存款,大概筹集500左右,现在想在市里买房,总价750以下,考虑的因素主要包括:保值增值,孩子教育,自住,老公通勤。问题:1.目前我们主要考虑的是西城,您觉得这个思路对吗?如果是您,您会优先考虑北京哪个区?丰台?海淀?以及这个区的哪个学区?2.在西城,目前我们只关注了广外,广内,展览,如果是您,您会考虑哪些学区,从保值增值的角度,兼顾教育,您觉得优先考虑哪个学区哪些小区。3.考虑到丽泽商圈,我们自己觉得广外好像保值增值空间大些,您认为呢?我们看了一些广外的房子,分两大类,2000年以后的次新小区,两居700以下;90年前后的老公房小区,小三居,600出头,次新小区环境好些,但是也很拥挤,公房小区外观旧,停车相对好点,从保值增值,以及自住的角度,您觉得优先选哪种?以上是我们目前所想到的,请您指点迷津,我们是京籍,只有一套已出售,所以这次购房主要考虑保值升值、教育、自住、通勤。

回答:西城学区比较均衡,重视教育选西城,建议看重点看看广外那边,比如车站西街,广外的小学还行,初中也比较均衡,属于西城中等水平,价格上也还合适。选择2000后的小两居比较好。毕竟你们还要考虑自住,广外保值没问题。

提问:房姐收到你的回答非常激动,也非常感谢,就昨天那个问题,如果绿城玫瑰园的房子出手了,奉化其他地方还能买吗,东部新城,东钱湖这二个地方位置我们都不是很熟悉,怕入错了坑,而且入东部新城的房子子弹也不够,麻烦房姐帮我再指点一下

回答:首先不知道你绿城玫瑰园出售后资金有多少,可以根据你的资金情况来制定方案。 奉化我是不看好的,人口都是净流出的,产业是实在不多的,全靠城际铁路、方桥区域的带动,其实对奉化城区影响是不大的。 奉化最大的优势就是靠近宁波城区,它承接的是城区人口的外溢需求以及部分投资客。 但真正有钱有购买力的人,是不会去奉化买房的。 要靠奉化本地人支撑起二手房交易量是比较困难的。还是要看主城区价格挤压之后,有多少不能接受老破小的购房者搬到奉化去安家。 奉化项目四面开花,除了主城区,还有两条开发的主轴。第一条也是最大的主轴是沿地铁3号线,从方桥一直到金海路;第二条是从溪口,往东一直到莼湖。 如果一定要买在奉化,务实的来看,选择奉化主城区,仍然应该是排在最优先级的。 另外地铁3号线沿线。北有金茂,中有保亿,继续往南有万科,一直往南有宝龙。 无论如何,奉化的每一个板块都经不起爆炒,因为爆炒之后如果没有接盘侠,最后必然是一地鸡毛。 市场蛋糕越小,就越容易凉透,这个道理在奉化也一样适用。

提问:新人首问 房姐你好, 工作居住证资格,sfsd,首付400万左右,年薪税后80万,且还有较大增长空间。 明年结婚,码农。双方都是互联网从业者,婚后家庭年收入过百。因为随时可能换工作,买房首先关注距离主要的互联网聚集地通勤方便,其次是居住体验,暂时不考虑小孩上学问题。 最近刚开始看房,看过新北苑附近华贸城等小区的两居。立水桥附近顶秀青溪 北京北的三居。目前觉得顶秀青溪北京北观感不错。 请问房姐: 1. 之前受中介只能贷243万的说法影响,看的都是700以内的房子。其实有较强的还款能力,可以接受更高的贷款额度。以我的情况,您觉得总价什么范围的房子合适呢? 2. 有推荐的区域或者具体的小区吗?

回答:你好,首付400,月供能力不错,sfsd买立水桥太可惜了。 建议入手总价800-1000左右的盘。 互联网行业重点关注2个板块:西北旺和望京。 西北旺推荐:中海枫涟山庄 百旺茉莉园 望京推荐:保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城 宝星国际 慧谷阳光 季景沁园 北纬40度

提问:房姐好,西二环有一个110+的两室学区房(在孩子名下,没有贷款),楼龄22年,在周边老小区里算不错的,但是没有电梯,停车困难,车子经常被划,来上学的租户也让小区品质有所下降,好处是近地铁近医院,生活非常方便。在海淀颐和园有单位一套50+平两居(没有产权,只能使用,而且如果买了商品房就会被收回,所以房子写孩子名)。父母还有一套西城四室的房子。此外自己在怀来有一套叠拼,烟台一套洋房。现在家里日常主要就我一人居住,孩子们都在国外,5年内只会偶尔回国小住。但是考虑孩子已经大学毕业,可能会带朋友回来,并且几年后可能回国工作,想卖掉二环房,换成大的3-4室改善住房,换房原因除了老房子的不便处,还有就是两个孩子都大了,至少需要三室。自己工作自由,在家工作机会多,所以希望家里环境改善,对区位不敏感,只是新房子交通上方便回来照顾父母更好。目前看了孙河的天瑞宸章,首开拾光里,国风尚樾(已经没有三室了,pass),珑原、澳洲康都的四室平层,东湖湾三居,还打算看福熙大道,以及未来科学城一带的新楼盘,主要考虑西、北,西北,东北,希望自住改善加增值,也考虑如果孩子回来工作相对交通方便,求支招,是否建议出掉二环学区房,换新房还是二手,孙河的房子上次看过很喜欢,是否能保值以及地段配套估计能否较快完善,求推荐选项,怎么配置合适,谢谢!

回答:孙河长期看还不错,但配套要3-5年后才能成型,定位就是中央别墅区,人口密度比较低,商业入驻积极性不高。另一个就是选择配套和商业更成熟的望京 例如东湖湾、橄榄城 适合投资+自住。福熙大道不建议 定价比较高 ,位置也不如望京。

提问:坐标重庆,目前手上有110万,想一半购入非自住投资盘(二套房,4成首付,总价需130以下),另一半观望二手市场购入婚房(用一套房购买,3成首付,总价200左右),请问新城琅翠这个盘投资价值如何,关于需求,有合推荐吗?

回答:重庆做第几套房,都可以贷出7成 新城这个一般 首先你是不是土著,在哪里工作? 底仓多少? 首付110可以买到自住投资两相宜的标杆盘了。

提问:房姐老师好,咨询中多次提到要具备商业思维,请问具体什么样的是商业思维?怎么理解?

回答:一、尊重消费者 尊重消费者,让消费者爽,而不是感动自己,让自己爽; 尊重规则,凡事必有代价。 二、解决问题 学会看懂问题,老实面对现实,专心解决问题。 商业是解决熵增的产业; 解决熵增,就是解决问题; 解决问题的最好办法是解决问题,不是抱怨问题,也不是讨论问题,而是解决问题。 三、竞争才是常态 只要有市场,就会有竞争,妄想一开始就垄断的人,只会把精力消耗在疲于奔命而不是壮大自己。 所谓守正出奇,自己本身的实力始终最重要的,正道才是捷径。 竞争对手不一定是敌人,对手也可以是合作者。 财富来自交易,只要是人,都可以交易。 四、想要挣钱,就要学会分钱。 聪明人,会考虑如何让双方的利益最大化; 普通人,只想让自己利益最大化; 愚蠢的人,想让别人赚不到钱。

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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