深圳楼市：现在的市场可以跑赢大盘的房子还多吗？

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会员提问：五哥，你好，深圳工作，在老家三四线城市有一套房，手上现金200万，想在深圳买房投资，全款支付。可行吗？

答：你好，买房比较忌讳全款，杠杆对于买房来说很重要，因为资产是弹性的，负债却是刚性的，一般来说，负债才能保护自己的财富。通货膨胀是大家都晓得的道理，10年前的100万和现在的100万就不是一个概念。全款买房只能勉强跑赢通胀，但是贷款能够使你的收益率提高，资产增值速度也会更快。200万的话，完全够深圳房子的首付，依照目前的发展态势，人口和资源只会越来越集中。

会员提问：五哥，你好，我想知道现在在深圳买房怎么样才能跑赢大盘？就是不考虑预算的情况下买哪种房或者在哪个地区买房会比较好？

答：你好，深圳楼市中，涨幅最大的永远是学位房，以八卦岭为例，板块高涨幅得益于优质名校落地，荔园小学与荔园实验学校双双落地，给八卦岭的老破小房价带来了成倍的跃升，目前深圳与名校沾边的楼盘都获有不错的涨幅。购房者对学区房的追捧主要源于深圳优质教育资源稀缺，学区房无法满足持续增长的教育需求，其稀缺性自然成为牵引房价增长的动力。小户型低总价的学区房更能满足家长对学位的需求，家长购买学区房主要是看重其附加的学位价值，而居住价值成为其次，因此，面积越小，购买学位的成本越低，越受购房者青睐。另外，次新房也是影响房产溢价的一个重要因素，相对于老旧的学区房，次新房流动性更佳，具有更高的居住价值，建议购房者在预算足够的情况下优先考虑次新学区房。当前学位房政策风险还是比较大，纯投资学位房谨慎入手。

会员提问：五哥，你好，大家都觉得宝中的房价虚高，那碧海的房价水分肯定也很重，我之前打算买在碧海，被朋友劝阻了，请问买在这里值得购买吗？真的价格虚高吗？

答：你好，碧海有两个优点：一是配套设施比较完善，商业、地铁、学校都具备，学校质量一般，但这是受区域教育资源所限；二是居住舒适度高，密度低，楼龄新，商品房多，部分房子有海景。碧海的缺点在于有飞机噪音。总的来说需要具体楼盘具体分析，价格是否虚高不取决于楼盘是否有劣势，而取决于楼盘炒作的程度。

会员提问：五哥，你好，光明龙华的一些楼盘限价，请问限价是什么意思？是否说明这些区域已经不值得投资？请问光明龙华的房价现在怎么样？未来会如何发展？

答：你好，关于限价，可以明确以下几点：1.政府限价宅地是指政府组织、通过市场化运作出让土地的方式，提供定价较低的住宅，满足中低收入家庭的住房需求，土地限价可以促进房价平稳健康发展。2.龙华坪山值得投资。光明龙华等地都有新发展，可以达到承接关内外溢需求、留住人才、提升产业、满足刚需刚改需求等多重效果，如果在早期投资这些区域，可以获得收益。3.非限价土地依然走市场化模式，提升了聚集效应。4.龙华已经逐渐走出红利期，新房缺乏上涨动力，而光明还处于吸纳人口和产业的阶段，适合打新，但未来光明的二手房价是否稳固还存在疑问，需要一个大型企业促进片区持续成长。

会员提问：五哥，你好，预算在500万左右，想要在深圳买房，现在还能不能买？有哪里推荐？积分不高还能参与打新吗？

答：你好，首先要明白，预算500万左右，意味着什么：如果拥有珍贵的3成首付资格的话，那么首付150万，月供要18682元；如果5成首付的话，则是首付250万，月供13344元。总而言之，不管打新还是二手，收入都要覆盖月供的2倍。接下来从打新与二手两种情况来对比分析一下：就二手房的情况而言，如果想要大户型，只能考虑关外的龙岗、坪山，关内的盐田；如果想先上车再置换，则关内三区都可以考虑。就打新的情况而言，300-500万预算买的西部优质片区有三个——沙井（万丰海岸城）、光明中心区（松茂御城）、松岗（松风明月、联投东方）。最后，打新不仅是辛苦活，也是一门技术活，打新的要求相对严格，稍有不慎就会被拒，甚至被取消打新资格。因此，一定要做好每一步的规划。

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