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为何无锡的人均GDP全国排名靠前,房价涨不过三、四线城市?

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无锡这座传统的江南城市历史悠久、人文荟萃,拥有很多靓丽的城市名片!下面一一例举:

一、无锡的城市名片:最耳熟能详的是江南胜地、太湖明珠;无锡自古就是著名的江南鱼米之乡,素有布码头、钱码头、窑码头、丝都、米市之称;

无锡是中国国家历史文化名城。无锡是中国民族工业和乡镇工业的摇篮,是苏南模式的发祥地;全国十大最具经济活力城市、中国制造业最具竞争力城市、福布斯大陆最佳商业城市、中国大陆创新能力最强城市、中国生态环境十佳城市、中国最佳商务城市、中国最佳环境实践奖第一名、国家花园城市E类第一名、全国首批信用示范创建城市、国家传感器创新示范区;

其中最值得骄傲的无锡是中国唯一的文明城市群(无锡江阴宜兴),同时也是唯一的连续三年当选中国最宜居城市!(数据来自中国城市中国社会科学院和经济日报社在北京共同发布了《中国城市竞争力报告No.17》);无锡是中央军委三大联勤保障部所在地,战略位置十分重要。世界最快计算机太湖之光就在无锡、世界潜水最深的姣龙号也在无锡。并且无锡马拉松比赛已成为全国最炙手可热的四大马拉松,被称为“画中跑”!


一、无锡的旅游名片:无锡有鼋头渚、拈花湾小镇、灵山大佛、中央电视台影视基地——三国城、水浒城、唐城、梅园、蠡园、惠山古镇、荡口古镇、东林书院、崇安寺、南禅寺等景点。无锡拥有5A级景区5个,在江苏省名列前茅。4A级景区26个;是中国优秀旅游城市。大诗人郭沫若赞美无锡太湖的“太湖佳绝处,毕竟在鼋头”名闻遐迩!

无锡有著名的江南大学(国家211工程),其食品科学与工程、工业设计是国内领先学科。铁路无锡站现为华东地区仅有的三个客货特等站之一。无锡南站为货运特等站,重要的京沪铁路及沪宁城际铁路穿城而过。

无锡共有五个火车站、其中无锡站、无锡东高铁站、惠山站、无锡新区站、无锡南站五个站点。加上最近正在选址的苏锡常城际铁路太湖新城站共六个,一个城市拥有六个火车站或去全国绝无仅有的。并且无锡在长三角的地理中心、苏锡常的中心、苏州与无锡共用的唯一的国际机场苏南硕放机场就在无锡。

京杭大运河穿城而过,因此无锡的交通四通八达,已成为全国重要的区域性交通中心,并且无锡到上海的高铁及快车每天达224列,比公交车还方便快捷,实现达到上海半小时城市圈。


二、无锡的人文名片:提到无锡人文荟萃并非浪得虚名,比如历史大书法家王羲之、东晋大画家顾恺之、明代思想家顾宪成、著名的大地理学家徐霞客、北大方正创始人王选、著名经济学家薛暮桥、孙冶方、著名物理学家周培源、著名漫画家华君武、清末数学家华衡芳、著名的“三钱”中的钱伟长、著名大画家徐悲鸿、著名雕塑家钱绍武、著名文学家钱钟书、杨绛;著名音乐家《歌唱祖国》作曲家王幸;刘天成、著名《二泉映月》华彦钧;大诗人刘半农、著名国学大师钱穆等。近现代的名人有:秦邦宪(博古)、陆定一、国际奥委会副主席何振梁、红学家冯其庸、乒乓球世界冠军蔡振华、台球世界冠军丁俊晖、新东方的俞敏洪、原中国人民银行行长周小川、著名国际问题专家李慎之、原香港财务司长唐英年、原国家副主席荣毅仁。中央电视台著名主持人邵圣懿等等。


三、无锡的重要经济名片。无锡GDP是全国十五个超万亿城市!但在更具说服力及代表性的人均GDP排列上,无锡名列前茅,仅次于深圳,超过北京、上海、杭州、南京、苏州、天津、重庆、成都、武汉等一系列超大城市,足可见其强大的经济实力!

在苏锡常很多人常常把无锡与苏州相比较。苏州管辖昆山、常熟、张家港、太仓四个县级市;而无锡仅管辖江阴和宜兴两个县级市;苏州城市面积8488平方公里,而无锡城市面积仅仅4628平方公里;苏州人口1062万,无锡城市人口650万,可见无锡在相对有限的城市人口、相对有限的城市面积更少的情况下创造出令人瞩目的经济奇迹!并且无锡江阴成为中国工业第一大县级市!


那么,这样一个曾经三次当选中国新一线城市,苏南传统实力最强二线城市,经济发达、生态宜居、人文荟萃、地理优越、居民富裕、交通四通八达、文明城市群等城市房价涨幅却比不过三四城市呢?

从2019年江苏省的城市房价涨幅榜来看,传统的三线城市常州房价14122元/平方米;三线城市南通市房价13720元/平方米;三线城市扬州市13081元/平方米;相比四线城市昆山市房价15906元/平方米,无锡房价仅12800元/平方米!无锡市房价在江苏省排名积第七名,不要忘了无锡可是中国15个GDP万亿城市、江苏省人均GDP排名第一的城市!

这样的房价排名突显出与无锡的城市知名度、与无锡的经济实力及城市地位感觉上“不相匹配”,同样也说明了无锡的房价与同样是经济发达城市南京苏州相比是物美价廉的。虽然通过数据的对比发现无锡市房价是有“良心”的,但无疑仍然会遭到很多人的吐槽及怒怼的,因为在无锡买不起房的仍然大有人在的,尤其是在无锡的外来打工业者,仅凭6/7千左右的工资水平,买上哪怕是80平方米的商品房,按照2019年江苏省房子平均价12800元/平方米计算,12800单价*80平方米=102万,不吃不喝也要15年左右的时间,更何况统计的仅仅是平均价,一般的城市区域真正的商品房房价可远不止这个价格。

回过头来还是说一说无锡房价的“物美价廉”,虽然很多买不起房的打工者依然会吐槽,但无锡的房价在长三角处于“价值洼地”是不争的事实!


不要与苏锡常城市相比,仅仅拿长三角的四线城市浙江的绍兴市和金华市相比,无锡的房价也不占优势并且落后很多。2019年平均房价绍兴市为16063元/平方米、金华市为16037元/平方米,连五六线城市义乌市的平均房价都在20554元/平方米,所以,无锡的房价与之相比的确是“良心价”了,毕竟上述这些城市与无锡的城市级别及地位无法相提并论,无锡毕竟是三次新一线城市、中国最宜居城市、人均GDP第一梯队。

造成无锡房价涨幅落后三四线城市的原因在哪里呢?笔者观点认为有以下几个因素:

首先是无锡的安置房过多稀释了房价。在太湖治理及众所周知的杨时期,无锡建设了大量的安置房、号称人均一套房,甚至于称其为全国第一。

现实中,通过笔者的实地统计及了解,无锡居民中拥有几套房的比比皆是。并且无锡的很多安置房建在了市中心,甚至于位置非常好的区域,因此,众多的安置房因素势必冲击了商品房的销售,拖了房价涨幅的后腿。由于本地人的购买需求降低,自生性的购买力相对不足。特别是2015-2016时期,购买住房的主力往往是外地居民或大量的苏州炒房客,本地人的购买冲动相比之下显得微弱。

其次是外来人口流入不足的尴尬。虽然九十年年代是无锡是外来人口的大量流入地。但上世纪90年代特别是进入新时期以来,无锡的人口规模、结构一直处于快速变动之中。目前无锡市人口增长率是千分之一,城镇化率是76%左右,常住人口650万左右,比上一年增长0.33%,人口出生率大致在8.5左右。外来人口流入每年2万左右,与相邻的全国第二大外来人口流入城市苏州动辄外来人口45万左右的流入相比显得微不足道,突显出人口流入的尴尬。


无锡外来人口的有限流入也造成了房价涨幅的“慢节奏”。相比于南京、杭州、苏州、东莞等这些人口流入大市,房价与外来人口的流入某种角度是成正比的,人口基数在房价因素中是占很大优势的,因为在增量资金与存量资金的消费中,增量资金是重要的积极驱动因素。

再次是城市合理定位的“成也萧何败萧何”。无锡虽然地理位置处于长三角的中心、苏锡常的中心、并且是区域性交通中心。但以上海城市圈为中轴来讲,无锡与上海之间夹着一个中国第二大移民城市、制造业的中心城市苏州,这样也造成上海的经济辐射效应落后于苏州及昆山,以至于缺乏高薪企业的入驻,高薪企业相对减少使得高素质人才及高技术人才流入的匮乏,也间接影响到房地产的购买力水平。

再加上无锡的城市发展战略是产业+旅游+宜居,而其中的产业重点鼓励的是高新技术产业,比如物联网、软件、集成电路、生物医药、芯片、传感器等。

高新技术产业是非劳动力产业,需要的人才流入与制造业传统产业人口流入是不对等的。比如富士康动辄几万人的劳动力,而高新产业对于人口要求相对较弱,对于人才要求相对突出。再加上无锡的城市定位更多考虑到宜居因素、旅游因素,因此,对于高素质人才是饥渴的,对于低素质人才需求较弱,叠加地理空间的有限性种种因素,使得城市的房价上涨节奏是相对苏州南京杭州是趋弱的。


而前期太湖治理及产业战略性转型因素使得无锡这个城市不可能再走人口密集型产业的老路,这样一来就间接过滤掉很多的购买力人口,影响到房价的涨幅。因此,产业战略与城市地位所形成的人口管控是房价涨幅的重要因素。

无锡这座城市在全国范围内来讲由于安置房因素本身是“不缺乏住房”的,再叠加外来人口的不足,产业转型及宜居城市定位,也造成了无锡房价涨幅的落伍。

以上我们讲的无锡房价落后于三四线城市仅仅是静态的比较,然后从动态角度观察,无锡房价走势具有很强的区域性特征及特点。

首先无锡的房价水平在全国及长三角区域是相对合理的,估值水平放在长三角范围内属于价值洼地。因此,近几年无锡的房价也在“后知后觉”地启动,甚至经常不显山不露水地领涨全国!

比如2017年无锡以22.9%的涨幅高居全球房价涨幅第三,中国房价涨幅排名第一!数据显示,全球房价涨幅第二的城市是冰岛的雷克雅未克,也仅仅只比无锡高了零点一个百分点。房价涨幅排名全球第一的是加拿大的多伦多,比无锡高了约三个百分点——26.1%。说明无锡的房价价值洼地正在开始被慢慢填平之中。事实上,2017至2020年上半年,无锡房价涨幅每年都保持在“不温不火”的0.5%左右,这给出很强房价上涨规律性印象,如果把深圳房价比做“疯牛市”、苏州房价比作“斗牛士”,而无锡市房价更像是猴市。要么不涨,要么就窜涨。由于政府近几年房价管理的高水平,房价涨幅保持在稳健的上升通道之中,呈现出明显小幅上涨的慢牛攀升状态。

所以,经常看到全国许多的房价数据排名中,无锡房价数据总是身在其中,并且表现出刚性状态。通过近几年的房地产表现的特点发现,无锡房价的走势震幅相对较大,被动性突出,受到苏州房价影响较大,跟随性明显。因此仅从长三角房价估值水平来看,无锡的房价收入比依然处于低水平状态!

大家知道,房价收入比通常指房屋总价与居民家庭年收入的比值,其反映了投资者购房的难易程度,也从侧面反映出房地产行业的泡沫程度。根据易居房地产研究院公布了一份“2018年全国50城房价收入比榜单”。排名首位的是深圳,房价收入比为34.2,是全国购房难度最高的城市。无锡房价收入比达到9.5,在全国处于偏低水平的,在江苏省6个被监测的城市中,也是最低的。

而2020年的上半年数据显示,根据易居房地产研究院3月27日发布的《2019年全国50城房价收入比报告》显示,房价收入比排名首位的仍然是深圳,为35.2,再次成为全国购房难度最高的城市。无锡房价收入比为10.1,在全国属于偏低水平,在全省6个被监测的城市中也是最低


说明了什么?如果从购房人角度,先不要忙着吐槽、不要忙着怒怼,仅仅从无锡的房价水平放在全国房价涨幅大盘中来看,说无锡的房价是“良心价”并不为过,数据说明了一切,观点可以骗人,数据是无法骗人的!

但令笔者不安的是,无锡的房价涨幅正在后来居上,正在逐渐慢慢向上爬升中。以无锡房价收入比及价值洼地效应、再叠加无锡城市能级、城市地位而言,无锡的房价的价值洼地在未来的几年势必被填平,理由其实很简单,无锡优越的地理位置,经济发达程度、城市生态环境、人文素质、城市管理水平、交通发达程度、未来经济发展潜力等在全国虽然不能说独一无二的,但也是屈指可数的。

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