7城打响购房补贴战，最高600万元，意味房产调控放宽了？

• 日前，广东珠海发布“人才友好青年友好行动计划”，对产业人才最高住房补贴金额达600万元。据不完全统计，近半月来，已有保定、玉林、亳州、昆明、长春、珠海等至少7城公布涉及购房补贴的相关政策。

也就是说，近半月就有7城打响购房补贴大战。那么，它们为何要推出这些购房补贴政策呢？这是否意味着我们的房产调控政策要放宽了呢？

一、高房价进程到一定程度，谨防进入“逆城市化”现象

要知道，如果高房价进程到一定程度，会进入逆城市化情况。这个比较抽象，我举个例子，当上海房价收入比在45以上，一个男生要不吃不喝45年才能买个小房，这个男孩是没有希望成家的。

• 也就是说，当城市化到某个临界点，小城市的人口流出导致房价低，大城市的男孩也会退走，前段时间出现了一个海员去鹤岗买房并呼叫同类去就是这种情况。

当逆城市化进行时，大城市人口会减少。我们看下统计数据，近三年，上海除金山区和青浦区人口略有增加外，其他区人口都减少，这种形势下，上海高房价就到顶了，缺乏人接盘。

而且进入逆城市化后，人口出生率又断崖下跌，一线城市要保有高规模人口是困难的，每十万人才能养活个交响乐团，几万人的城市根本不谈这事。

• 所以说，当城市化时，一线城市有更强的吸金能力，房价高了，地皮费也高了，城市美化了，收入也高了，经济由于吸金也上行了。但当逆城市化时，原来的游戏结束了，尤其是人口流失严重，保有经济规模是困难的。

• 其实像日本东京和韩国首尔等，确实是有都市圈的“逆城市化”现象，这个现象发生的根本逻辑是东京首尔的房价比周边高得没离谱，那么离谱后会发生啥呢，参看下东欧三国土尔其等，就没有什么都市圈，房价高的城市是呈萎缩状的。

• 可见，避免出现“逆城市化”现象，大城市的购房补贴其实就是在抢人而已。

二、我们可以来看看，一个年轻人能为城市带来什么？

1）土地财政，俗称进城税。假设城市土地出让金结合明面税收，占到房价的50%，一个刚需购买一套价值200万的房子，可以给地方直接带来100万的财政收入。

2）地方银行利息。100万贷款20年等额本息利息支出为57万，当然考虑到通胀，也是一笔不小的开支。

3）社保。保持池子不枯竭，要么开源，要么节流，考虑到人口结构，社保池子需求越来越高，节流不了那么只能是开源，谁来交呢？后来的劳动者，而且会越来越高，社保支出为人力成本的重要组成部分。

4）消费支出。一个人的支出是另一个人的收入，年轻人消费欲望是超过上一辈人的，扩大内需的主力军，一些企业不靠着年轻群体的小额贷款都差点搞出万亿级别的市场估值，消费体量不可估量，年轻人的消费支撑了一个城市多个行业的就业，自己本身就是就业的一部分。

• 产出大于消耗的群体永远是稀缺资源，但也有相对稀缺，供需关系决定“价格”，以前城镇化进程高峰，城市土地和容量是相对稀缺资源，城市并不用抢人大家也会来。随着城镇化的尾声来临，某任姓经济学家也不需要为其城镇化潜力的预测负责，产出大于消耗的群体越来越稀缺，不出意外2021年是土拍的拐点，地方的财政必然更加捉襟见肘，抢人就是抢财政收入和地方的经济潜力。

因此，对于年轻人来说，不要光看城市补贴，更重要的是选一个大环境好的、潜力大的城市，到哪里都要交土地税，只是有的城市以公共福利和经济增长、就业薪资等形式返还给你，有的则是竭泽而渔。

三、城市竞争：由“抢房强房”到“抢人强人”的转变

从7城购房补贴陆续推出来看，未来我们中国城市之间的竞争态势与趋势都在逐渐发生转变，由“抢房强房”进入到“抢人强人”之争。

• 东北三省人口持续外流，三亚变成小东北，没有人就没有希望，没有期望，没有预期。有远见的地方都不会再将精力过多聚焦在地方楼市上，而是强化人才的稳定与吸引。

这不单单是落户的简易程序，是真真正正去网罗吸引各行各业精英人才，纳入到城市的方方面面中去，要营造一个长远良性的城市人才梯队。

• 比如合肥就这方面的典范，先产业引进，后人才稳固，GDP也是一跃成为中部佼佼者，先后引进了蔚来、京东方等，被称为"风投之都"、"科创之城"。这就像一个班集体一样，城市间的竞争理念需要转变，优秀的学生看全局，差生则看局部。

另外，城市户口正在变得越来越不“重要”，GDP是区域属性的，人口与人才同样也是逐利的，哪个城市产业环境好，生态环境好，经济潜力大，人口与人才就会流向哪里。高铁等交通工具更加催发这种转变。

• 东部沿海城市仍然具有强大的吸引力吸附力，成为“用脚投票”的大票仓，尤其南北生态环境差异巨大，南方沿海城市变得越来越有吸引力，三亚的“候鸟”已经变成“常鸟”。

最后，政策制定不再是从前的单一模块机制，而是要通盘考虑城市管控的各个专业口，形成良性循环和长效机制。

• 譬如为支持人才更好落地扎根，某些城市就会在土地出让要求中明确人才住房的指标和交付运营要求，解决住的问题，还要解决教育与医疗，真真切切地强化人才引入标准，从大城市和同类城市抢人才。后期的政策制定一定是多元考虑和良性互通的，否则各自为政自很可能会适得其反。

• 因此，未来的高潜城市，应该是人才扎堆进入，各个管理端口均衡协作，有整体大运营思路，有精微的操盘，有更协同的机制。

总之，这个我觉得并不是地产新闻，更不是房产调控的宽松，而是城市的抢人大战，意在为城市搜罗高级人才而推出的补贴计划。

• 这和普通住房买卖不是一回事，这是地方政府开展的招财引资和招才引智的“双招双引”政策。为了吸引相关领域的优秀人才，用大家最关心的住房补贴做筹码，吸引高端人才入驻。各个地区都有响应政策，只不过或大或小，没有新闻里几个城市搞得这么大动静而已。