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天河著名“洼地”,正在抛弃刚需

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最近,君君去天河东圃转了转。

发现一些“脏乱差”小巷变干净了,破旧的房屋粉了白墙;中介门店仍然随处可见,但也有少数倒闭了;三溪那一带在宜家搬来之后,周边商业已渐成规模……

变是变了点儿,但走一圈还是熟悉的味道。

东圃二马路两边永远摆满了自行车、电动车;各种各样的美食店数不胜数;长租公寓、创意园夹杂在其中,与城中村和菜市场比邻而居。



这个距离珠江新城只有6个地铁站的地方,一直是广漂们租房的热门选择。有的人住几年习惯了,买房时也会考虑买在这里。

但东圃却是一个很容易让人忽略的地方,简而言之,存在感不强。

它不像邻居车陂那样烟火气爆棚,也远远够不着金融城的高大上。东圃怎么说呢?既接地气接得“平平无奇”,又有些高端精致在里面。

走进它,依然会看到粗犷拙朴的生活痕迹,这是它的底色,是刷刷白墙、整整绿化带掩盖不住的生活气息。



而这几年,随着城市发展、房价上涨以及泛金融城概念的加持,曾经的天河洼地、刚需天堂,如今已经与这些标签渐行渐远。

Part.01

兴于“九运会”

东圃是什么时候发展起来的呢?大概可以追溯到新世纪初。

2001年冬天,“九运会”在广州举行。重头戏开幕式选在了广东奥林匹克体育中心。

当时,奥体中心刚竣工不到俩月,是专为九运会而建。项目前后花了近三年时间,投资16.7亿元,占地约100万平方米。

地址就在天河黄村。

现在我们经常会把黄村和东圃分成两个小板块来看,但那会儿的黄村还归东圃镇管辖。

到2002年底,东圃镇和相邻的沙河镇被撤销,设立前进、珠吉、新塘、车陂、棠下、长兴、黄村等7个街道。

东圃与黄村才严格意义上分道扬镳、各奔前程。

而在更早之前,东圃一直属于广州市郊区。看名字就知道,“圃”意为园圃,东圃曾以蔬菜种植闻名广州。



那时老广们去趟天河都叫“出城”,到东圃直接就到乡下了。直到九运会举行,东圃才从小透明成为人们关注的焦点。

这当然也要归功于1987年那场“六运会”。六运会让天河体育中心平地而起,周边人气开始聚拢,区域逐渐繁荣。

有这个珠玉在前,九运会自然让人们对东圃寄予厚望,而事实发展也的确如此。

Part.02

板块逐渐繁华

九运会之后,东圃逐步发展起来。

广州“东进”战略也是自那时迈出实质性步伐,然后便一路向东,越来越东。

嗅觉敏锐的开发商开始进驻。如今东圃二手房成交比较热的旭景家园、羊城花园、盈彩美居、中兴花园等楼盘,都是九运会前后所建。稍晚一点的,还有城市假日园和美林湖畔花园。



楼盘建好,人气聚集,交通、商业等配套自然也要跟上。

2009年,广州地铁5号线开通,从东圃站搭乘地铁到珠江新城仅6个站,差不多也就15分钟。如今板块内还有13号线二期珠村站在建,预计2022年通车。

另外,中山大道上的BRT快速公交东圃镇站,经过的公交路线多达25条。



东圃还汇集了广园东快速路、中山大道、黄埔大道、广州环城高速等交通干道,驾车出行也比较便利。

商业主要集中在东圃大马路上,像早期的东圃摩登城、东圃购物中心等。

2011年底天银商贸大厦落成,紧接着天河城百货东圃店开业,成为当时东圃唯一的一间大型百货。与其同年开业的还有东圃四季时尚荟。



| 天河城

再后来几年,乐都汇广场、M+Park漫广场、美林M·LIVE天地等相继开业。2019年宜家从天河北搬到三溪地铁口,引起了不少的关注。

到2021年,山姆在广州的第二家店开在了宜家旁边,东圃的商圈氛围也越发完善和成熟。



| 宜家家居

短板自然也是有的,比如学校和医院。

东圃板块内的学校有旭景小学、羊城花园小学、东圃小学、前进小学、盈彩美居小学、广州市第十八中学等,整体算不上太好。公立医院有天河区第一人民医院。

总体而言,生活氛围浓厚、交通便捷、商业配套完善……让东圃备受租房族和购房者的青睐。

但近年随着房价不断上涨,东圃已经今非昔比。

Part.03

曾经的刚需天堂

多年来,东圃一直有着天河房价洼地、刚需置业第一板块之称。

被贴上这些标签,无非是因为它位于市中心,相关配套资源丰富,跟天河其他板块比着房价相对友好,吸引了不少刚需在此置业等等。

而且前面也提到,东圃大多数楼盘建于九运会前后,十几二十年的楼龄在二手房里面,算不上“高龄”。

尽管学校和医院配套一般,但买东圃的人基本预算不高,啥都想要也不太可能,要不怎么说是刚需呢。

那么,东圃的刚需“品质”是从什么时候开始变化的呢?

2013年时,久未出新盘的东圃上新,佳润上品菁园首期均价2.2万元/㎡。

而与之毗邻的盈彩美居因为佳润上品菁园开盘,二手房成交价卖到约2.1万元/㎡,比佳润上品菁园才低了1000元/㎡。



图片 | 盈彩美居

新盘稀缺,是东圃二手小区们房价上涨的底气之一。

但那时的东圃依旧是天河房价洼地。数据显示,2015年10月佳润上品菁园销售均价2.6万元/㎡,相比天河在售新房均价低出63%。板块内整体二手均价在2015年时也才1.8万元/㎡左右。

到了2016年5月兰亭盛荟开盘,均价3万元/㎡,但不到3个月就涨至3.5万元/㎡。随后兰亭盛荟一路上涨,2020年开盘已经突破5万元/㎡。

一手涨,二手自然也跟着涨。

尤其是美林湖畔花园、城市假日园等小区环境较好、楼龄较新的楼盘,在2019年之后价格大幅上涨。此外旭景家园、盈彩美居、中兴花园等涨幅也不小。

比如美林湖畔花园,此前二手挂牌价已经去到7万+,盈彩美居、中兴花园等也均破了5万。毫无意外的,这些小区都被“指导”了。



图片 |美林湖畔花园

目前东圃1月最新二手房均价在3.8万元/㎡左右,当然因小区而异,“3字头”的也有但比较少,且多为旧一点的楼梯楼。

大多数二手小区成交价还是在4-5万元/㎡之间,甚至更高。这个价格,刚需想要上车已经需要踮个脚了。

东圃,还是那个大家公认的刚需板块吗?

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