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意外!时隔9年,坐标河西中,一批双学区新房可能开售

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昨天,我在金奥费尔蒙办事的时候,获取一条比较惊人的消息:据说,就在今年,这里有可能有一批房源要重新入市!



实拍图

看来南京老盘新开的节奏,真的如同吃了炫迈,一时真的停不下来啊(这是个老梗)!



说起南京金奥费尔蒙,在整个河西还是颇为出名的,原因是这栋造型颇为奇特的建筑,是地标之一,此前多部在南京取景的热门剧集,基本都会拍到金奥费尔蒙:

比如说《人民的名义》提到汉东省,最引人瞩目的就是这座建筑——



节选自影视作品《人民的名义》

开发商是南京金高房地产开发有限公司,比较出名的有两点:

①打造了河西中心位置的地标建筑、知名住宅小区;

②破产拍卖了一大批自留房源,一时是新闻焦点。

首先看第一点,除了金奥费尔蒙之外,这家房企在河西还开发了拉德芳斯等小区,目前在河西的二手房里小有名气,也是河西的早期开发者之一

而第二点就比较唏嘘了,就在去年12月底,阿里法拍正式公布的重组债权的处置公告,债权本金加利息共计12.1424亿元,开发商正是南京金高房地产开发有限公司,这次处置中,其中一个资产包是开发商将名下金奥费尔蒙146套精装公寓作为抵押物:



根据公告,金奥费尔蒙抵押的146套精装酒店式公寓,总建筑面积3.1万㎡,这样一算,平均一套面积超200㎡,是住宅性质,民用水电,可通燃气。

事实上,这批公寓在2013年底曾经尝试销售,当年,金高房地产拿到了金奥国际中心146套公寓、284套办公,以及商业、车位的销许。



而相关资料显示,这批房源虽然是公寓,但是使用年限是70年,也就是从地段资源、付款方式来看,这批房源和住宅无异。



但是考虑到2013年前后,建面约180㎡、260㎡、甚至400㎡的大户型接受度寥寥,所以这批房源一直难以售出。直到今日,房源被拖成了抵押资源包。

当然,目前来看,这批房源虽然没有售出,但是一直作为租住房源,在南京的高端租房市场上颇具声名。

据悉,项目月租金约2.1-3.9万不等,基本一个月起租,一次性付清的方式,但是租客大部分都是企业高管或外籍人士,生意倒也是不错。

我在大堂拿到租赁人员的联系方式,他表示:确实知道这批公寓被抵押的消息,但是目前没有影响项目的租赁情况,但是近期也有听说,公寓可能会转变运营方式,拿出来一批房源来卖,可能最早在今年,具体要等公司的通知



我和一起看房的中介聊了下这批房源的素质,也梳理了下项目的卖点:

①千万级豪宅的市场认可度增加,可能带来销售窗口期;

应该说,2013年前后,南京主流市场对超大户型的接受度还是比较低的,毕竟总价放在那,但是眼下不一样了:

整个2021年,南京总价1000万以上新房成交达1918套;千万级二手房成交944套;这些房源中,3000万级豪宅成交84套,5000万级豪宅成交10套。

在这个背景下考虑,目前,优质地段的大面积产品的接受度和前些年相比大大增加,如果这批房源价格适中,改造得宜,在市场上也可能有机会。

②南师附中新城双学区也是此批房源的一大亮点。

这批酒店式公寓的土地使用年限与住宅一样,为70年,这也就意味着,该地段的施教区,这批房源可以正常享用。

而这里,恰恰是南师附中新城双学区,这是2021年最新的两所学校的施教区划分,可以看出来,项目位于施教区内。





当然,我们从公告上也可以看出来,第三方机构也确认了房源的学区属性:



而目前,新城本部双学区的学区房报价已经超过5.5万/㎡,其中比较高的成交案例是,万科金域缇香88㎡两房已有8万/㎡成交记录,拉德芳斯一套135㎡的成交单价逼近8.4万/㎡。

特比是和金奥费尔蒙类似的公寓类产品,雨润国际广场,安居客上的报价已经高达57975元/㎡。



河西绝对优质的地段+最顶配的学区资源,确实让业内(我+中介)对这批房源的推出市场后的反响,还是有一定的期待。

项目地处河西最繁华的板块,周边配套随便一亮,都是耳熟能详的存在:



我当天实探发现,这里距离元通地铁站距离适中,可步行直达:



实拍图

项目斜对角即为人气较旺的河西商业体——华彩中心,西南角则是南京未来最受期待的商业体IFC,楼下步行就是河西中央公园:





实拍图

可以说地段寸土寸金,兼具繁华商业,还有奢侈绿地环境

而项目目前在租的都是大户型的公寓产品,从入户大厅即可看出其品位偏向于高端:



实拍图

而承租最小户型为130㎡,网上有不少内装图,基本也是按高端大平层的配置来做的设计:











以上图片来源于项目官网&南京楼市



虽然项目亮点不少,整体河西市场也进入到了大户型时代,但是考虑到,如果入市,这又是一个老盘新卖的案例,而去年开始的南京老盘新卖,都面临不少尴尬局面

撇开新盘不谈,事实上,类似金奥费尔蒙这样已经被使用过的老盘新卖的尝试,在河西也不是没有,比如去年第三季度,位于老牌学区聚集地河西北——龙江的一个学区房宁工新寓一村,也尝试重新入市:



实拍图

该批房源也是地铁出行极为便利,且拥有不错的学区,房源属性更是住宅:



实拍图

但是据悉销售效果很一般,原因还是,虽然有一定的学区资源加持,但是产品老旧(此批房源是在原有房源基础上重新出新售出),满足不了日益挑剔的居住需求。

此前我也去实探过这批房源,从户型上看比较陈旧,且空间都不够阔绰:





实拍图

小区环境更是特别普通。宁工新寓整体开发在1996年左右,距今已经20多年,90年代开发小区,几乎没有绿化景观意识,加上物业打理不太上心,整个小区环境非常一般:



实拍图

而且,就目前整体市场大环境而言,由于存在政策风险,学区房的溢价能力,正在被空前质疑,学区房的成交,也在大幅度下滑。

尤其是河西的学区房,对比2021年年头年尾,下降趋势显现。同为新城本部双学区的小区:

中海塞纳丽舍西苑成交价从2020年的6.85万/㎡跌到6.38万/㎡:



由此可见,固然河西学区附加值可观,但是真正为学区买单的热情正在下降,等到金奥费尔蒙入市的时候,买房人对学区的热情还能一如既往吗?

而如果不以学区作为主要卖点,宁工新寓一村的殷鉴不远,基本不能简单装修后就直接开卖,尤其是居住过的房源,多多少少需要一些改善,无论是小区环境还是户型甚至内部装修,都需要更多的亮点。

你认为金奥费尔蒙如果重新入市,现在还会受欢迎吗?

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