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狂涨46%!刚开年,上海秒杀北广深!

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俗话说得好:“同人不同命,同伞不同柄。”

城市之间,也是如此。

今天,在群里看到一张易居研究院智库中心的图。

数据反映的是全国重点城市1月份新房成交情况,具体如下:


可以看到,一线城市之中,上海成交最好,同比上涨31%,环比更是大涨46%。

最差的是深圳,成交同比大跌58%,甚至还比不上部分二线城市。

按理来说,上海和深圳,经济、人口、产业都很牛逼,楼市支撑点应该不分伯仲。

那么,长三角大佬和珠三角大佬,为什么会出现不同的行情?

.01

其实,两者去年的二手房数据,就能告诉我们答案。

先来说说上海。

下图是中原研究院统计的2019年-2021年上海二手房市场量价走势。


去年上海二手房市场一共成交了27.75万套。

但主要还是靠上半年撑起来的,而这一波上涨行情实际上从2020年上半年就开始启动了。

去年成交下滑的拐点出现在7月份,当时主要就是二手房核验价出台,要求采取“三价孰低”的原则。

说白了其实也是二手房指导价,二手房贷也被卡住了。

所以,下半年上海二手房成交开始下滑,但是恢复的速度也很快,3个月之后就开始反弹了。

到了12月,成交量已经回到1.8万套,出现了年末翘尾的行情,回暖迹象初显。

其中,浦东、宝山、闵行和松江成交占比最高,而成交涨幅最多的是奉贤、崇明、嘉定、松江。


看到这组数据,上海楼市为什么回血这么快,答案其实已经很明显了。

没错,就是跟上海的落户放松有关,特别是五大新城。

下面是近三年上海落户的相关数据,去年真的是前所未有的暴涨。


可以看到,2021年上海落户、居转户、人才引进的人数,都创了新高。

其中,2021年落户人数高达7.3万,人才引进人数高达35444万,都比2019年和2020年加起来还多。

人口突然激增,住房需求就会激增,这就是上海楼市迅速反弹的主要原因之一。

所以,今年上海楼市应该会出现小阳春的,要买入的朋友要抓紧窗口期了。

.02

反观深圳,去年二手房市场比上海就差很多。

根据中原研究院统计,去年成交量只有40699套,跌到十年来新低。

虽然11月有小幅反弹,但只是昙花一现,12月再次跌破2000套,只有1971套。


其实,我觉得最主要的原因,还是因为政策太严格了。

首先,自然是二手房指导价,而且还是全市“一刀切”,几乎所有小区都打了骨折,加上银行也要按指导价放款,首付大幅提高劝退了很多买家。

其次,就是限购政策,本地户口都要3年社保才能买房,非本地户口还要5年社保,拿到房票不是一件易事。

第三,增值税2改5,豪宅线再次恢复,让二手房交易成本增加了几十万甚至上百万,让不少人宁愿去买新房。

第四,大学区制吹风,学区房价值惨遭洗牌,叠加二手房指导价,不少优质学区房出现暴跌。

从目前来看,这几个政策都没有出现松动,所以深圳二手房市场注定还是低迷。

接下来2月份的二手房指导价的调整,将会是深圳二手房市场值得关注的变数,如果上调,才有可能回暖。

当然,对于刚需来说,市场低位运行也是一件好事,让之前买不起的人有机会上车。

不过,深圳楼市回暖其实也是迟早的事,毕竟它向来都是供不应求。

2020年1179万的净流入人口,已经达到全国第一,而2021年全市住宅供应量才十万套左右。

另外,2023年还有715新政到期,到时一大波人拿到房票,市场更加供不应求了。

所以,趁着今年到明年7月15日的这段时间,要在深圳买房的朋友,可以择机入市了。

.03

其实,从近期高层一窝蜂地维护房地产市场来看,思路很清晰了。

具体可以回顾下面几篇文章:

突发!住建部发话:今年楼市要做好8件大事!

悬念揭晓!房贷利率下调,高层催你买房了!

高层集体喊话!没看懂这些内幕,明年买房很危险!

最新解读:中央经济工作会议,定调明年楼市!

定调楼市!高层集体表态,每一条都值得深思!

一方面是要让楼市走出低迷,另一方面是要化解房企的债务危机。

但是,让楼市回暖≠刺激楼市,不然5年期LPR利率也不会只降5个基点。

整体来看,今年楼市走势应该就是前低后高,按微笑曲线来走了。

所以,上半年都是一个比较好的入手时机,核心城市、核心地段、品牌房企的房子都不会有大问题。

部分资料来源:刘晓博说财经

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