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89万套!深圳楼市供应海啸,来了!

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近日,深圳市住房和建设局、发展和改革委员会发布了《深圳市住房发展“十四五”规划》

期间,深圳将建设筹集住房89万套(间),其中,建设商品住房35万套;建设筹集公共住房54万套(间),包括公共租赁住房6万套(间)、保障性租赁住房40万套(间)、共有产权住房8万套....

这个供应总量大约3倍于深圳过去每年平均住房供应总量。

本来深圳去年楼市就“惨兮兮”的,还没等缓过神来。

89万套这么大的量入市,会不会引发楼市震荡,且看本期分析!

.01

89万套新房,怎么看

先划重点词“房住不炒”!

现在所有的政策调控都围绕“房住不炒”这个目标。

目前房价及成交量已经双降,调控的成果已经显现,这个时候还要保障大量房源入市,是否会“挤死”深圳楼市?

其实不然,为什么要推出此举,我们从目前深圳的基本住房情况分析。

一,住房结构不合理:

当前深圳市住房建筑面积约6.21亿平方米,从数据上看是基本满足居民居住需求。但城中村等各类宿舍占比较高,功能配套不足,不匹配现代城市发展定位。

二,住房保障不充分:

当前深圳户籍家庭仍存在不同程度的住房困难问题,公共住房供应滞后于人群增长规模。

三,住房供需关系紧张:

到2025年底,深圳市常住人口预计将增至1860万,住房需求持续增加,土地资源紧张,供需矛盾仍然突出。

这样看,要缓解供求矛盾稳房价,首要解决“保障供应”。

2021年深圳官方给出的统计数据显示,截至2020年末户籍人口587.4万人,常住人口1756万人。深圳的实际人口数量,早已超过2000万人。

200万套商品房,对应2000万的人口,实际房屋人口比达到了1:10。

而2021年新增的商品房数量约6万套,新增人口近50万。

从人口比的数据来说,深圳需要海量的房源才能解决“供给侧”的结构问题,任重而道远。

我们回到历史时间线上看——


其实深圳每年的住房用地供应都在增加,只不过赶不上人口增长的比例。

“十二五”期间,计划建设筹集54万套住房,“十三五”期间,累计建设筹集住房78.63万套,“十四五”期间,计划筹集89万套。

按比例换算,“十三五”期间规划住房增加比例约为45.6%。“十四五”期间规划住房增加比例为13.19%。

所以今年的“十四五”住房规划只是之前土地出让政策的延伸,并不需要过度解读。

.02

新房供应高位

二手房会怎样

深圳一直都是一个新房供应量不足的城市,在2016-2020年间,深圳新房每年的成交套数仅在2.5-4.5万套之间,市场中无货可选。

在2020年前,深圳楼市成交的主力都是二手房,2016-2019年每年二手房成交量都超过6万套,高峰值时超过9万套。

但在过去的2021年中,深圳楼市一、二手房销量经历了“两级反转”的过程!


2021二手房销量降到了40699套,而新房成交量为52000套,达到6年新高。

一方面是由于二手房指导价的出台,分流了一部分购房者。

但更主要的还是一手房市场增量,让购房者有房可选。


按照计划,深圳未来5年,每年新房供应套数会维持在6-8万套的高位。

而深圳公共住房,在接下来的2021-2023年中,每年供应将会超过10万套。

如果说把去年两次连续的政策调整,迅速遏制了房价蹿升的举措,理解为短期应急的“堵漏”方式。

那么“十四五”规划中出台的的增加居住土地供应,就是治本的办法。

因此,未来几年深圳的新房会持续高位的供应,在限价政策不变的前提下,对二手房的“伤害”不可避免。

.03

深圳还能买吗?

2022 年,到底适不适合在深圳买房呢?

我们认为,深圳的城市基本面长期向好,在这一轮政策调控之后,市场健康度得到提升。

利好长期参与到深圳城市发展中的各行各业建设者。

其实就是一句话“刚需能买”

从深圳十四五发展规划来看,深圳不论是城市战略定位,还是产业结构升级,都是整个湾区经济活力增长的引擎,城市基本面支撑过硬,远景可期!

还有个小数据仅供参考,2021年全国集中二次土拍时北京的土地流拍率高达63%,然后是沈阳59%,广州52%,而深圳是最低,只有4.5%。

那么这个数据又反映了什么呢?

在当前情况下,深圳是众多房企唯一看好的地产市场!没有唯二!

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