二手业主注意！卖房窗口，快来了！

大家好，话接上文：

实锤！广州限价松动，有盘涨幅直飙33%！

之前说过了，我的房东提醒我趁早搬走，说要把他的房子卖出去，他个人觉得，现在是个不错的卖房节点。

他有想卖的想法，但想法不是很坚决。

他犹豫之处在于，觉得是不是过完春节，等到年中的时候再卖，能卖个高点的价格。

#1

虽然他要卖的这套房子涉及到我的切身利益，但我还是尽可能的从客观因素出发，去分析卖房这件事。

我也观察到了，在之前那篇文章发出后，评论区有相同疑问的读者不在少数：

咱们首先要明确一点：

现在，已经不是最不适合卖二手房的时候了。

什么时候最不适合？

刚出二手房指导价，市场情绪一片恐慌，叠加银行放贷速度缓慢，大半年才放款的时候——也就是大概2021年9、10月左右。

那个时候想卖房，卖家面临的是三座大山：

第一座大山名为参考价。

被划入参考价范围的项目自然是卖不动了，我们之前就做过统计，96个“被参考”的小区，近3个月未有成交的小区数量高达43个，占比近一半：参考价出台半年，那些“被指导”的小区，卖得如何？

没被划入参考价范围的项目也逃不掉，市场一片哀嚎遍野，根本找不着幸存者，其中尤以天河、黄埔为首，多个楼盘降价超50万。

第二座大山名为信贷政策。

其实金融端调控的本意是好的，收紧钱袋子，加强资格审核，严查首付来源，打击炒房客。

但在调控过程中，放贷时间被延长，严重影响到了部分业主“卖一买一”的操作。

急着收钱去买新房的那一批，只能在原有基础上再降一点价格，卖给全款客户。

第三座大山则是新房分流。

在同一时间段内，市场的购买力是有限的。

虽然2021年二手房出台了参考价，打压了一波二手房价涨势，但这远不及新房直接限价力度来得明显。

购房者稍一合计，就能发现市场上新房绝对是更香的，楼龄更新，产品更好，物业更有保障，而二手，简直“狗都嫌”。

本来就卖不出去什么价格，现在买的人还少了一大批，二手房业主苦不堪言。

三重因素叠加，在2021下半年，业主想要卖房，必然要报出比自己心理价位低得多得多的价格才能成交。

#2

我可以斩钉截铁地说，二手房售卖，最艰难的时候已经过去了。

市场上的负面情绪已经被消化得差不多，逐渐趋于稳定。

但是不是最好的卖房时候呢？

倒未必。

这也要分情况来讨论。

#3

先cue一下没有“卖一买一”需求的业主。

如果你对现金流要求不高，真不必急着现在卖房。

一个最关键的问题在于，二手房市场短期内没有太大起色。

根据中原数据，2021全年，二手房市场经历了先扬后抑的过程，从9月开始，彻底扭涨为跌，虽然目前跌幅有收窄，但房价仍处于下行通道：

另外，虽然最近市场上吹出了不少暖风，比如降息，比如国家GDP增长。

但这一桩桩一件件，基本都是影响楼市整体趋势，很难落脚到具体的二手房市场上。

换句话说，二手房缺乏直接的利好刺激。

想让二手房翻身做主人，要么直接减轻税费负担，要么取消参考价的限制，要么指望新房发布诸如学位房不确定等重大利空信息，去倒逼显现二手房的价值。

但长的不说，半年之内，基本没可能。

在至少半年之内，新房都是更具吸引力的，二手房没有独特竞争力，也就卖不出好价格。

以最新的二手房源挂牌数据为证，虽然降价房源有减少的趋势，但在整个市场上的占比仍旧超过半数：

（35%+12%+4%=51%）

#4

但对于有着卖一买一需求，尤其是想买新房的业主而言。

我的建议是：要么尽快，要么拖一拖。

尽快，就是尽量在小阳春到来之前，完成一整套的卖买流程。

从客观因素出发，相比之前，现在放贷速度明显加快。

根据我们的了解，各银行的相关人员都表示年初额度相对充裕，其中像中国银行、广州银行都有1个月就能放款的案例：

根据经验，一般年初都会是放款最快的时候。而放款速度，直接影响到我们“卖一买一”的弹药是否充足。

更为关键的要素在于，现在新房，正处于上行通道中。

根据中指院的数据：

2020年，全市新盘住宅均价30222元/㎡；

2021年，全市新盘住宅均价34419元/㎡。

同比涨幅约13.88%。

具体到2021年，逐月的数据也显示，目前广州新盘已经完成筑底过程，开始抬头向上。

到12月的时候，均价甚至有了要突破4万大关的势头。

广州新房目前在涨价，预计3-5月的时候还会迎来一波小阳春，价格还得往上拱一拱，届时虽然选择变多，但人们买入的成本也会相对提升。

而如果不是非常着急“卖一买一”，建议各位可以再观望一会再做决定。

因为在常规情况下，卖一买一的时间间隔一般不会很长，所以节点是对应的。

比如你卖在了市场低点，也会买在市场低点；卖在了市场高点，也会买在市场高点。

但在现时点，我们卖二手去买新房，基本上算是卖在了低点，而买在了高点。

一个字：亏。

#5

综上所言。

2022年，广州的整体市场形势已经摆在这，市场信心给足了，“房住不炒”的大方针也不会放松。

我倾向于将其称为“慢牛”市。

在这样的一个市场下，各位必须明确自己卖房的目的，才能使自身的利益最大化。

是为了盈利套现？还是卖一买一？卖一买一又急不急？

不同需求对应不同卖房策略，上文中已经针对不同需求给出了建议，大家可以对症下药。

最后，新的一年，预祝各位都能楼市丰收！