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难营业!宜宾一开发商向业主承诺购买商铺包租、五年后回购,如今空置

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周刊调查

商铺委托经营管理,头三年租金抵扣24%总房款,后两年租金按实际租赁价收取,五年后开发商以原价无条件赎回……“甜蜜”的承诺让人心动。空置数载,商铺既难出租营业,开发商又无力回购,倍感心酸的业主们走上了各自的维权之路。

“甜蜜”承诺难兑现

“我们依照《民事调解书》相关条约,要求法院强制执行予以确认的协议内容。”2022年1月13日上午,十余户业主向南溪区法院集体提交了《执行申请书》,要求被申请方四川永利房地产开发有限公司(以下简称‘永利公司’)退还全部房款并承担办理产权转移登记的全部费用。

业主与永利公司纠纷何来,又为何在签订《民事调解书》一年多后,再度诉诸法律?



2013年,宜宾市民王庆与永利公司签订《购房合同》,以176294元的总房价,购买了南溪一号广场2栋负一层一间32.06平方米面积的商铺。签约当日,他还与永利公司签订了《委托经营管理合同》。“《委托经营管理合同》约定,我将自有产权的商铺委托永利公司经营管理,由其进行统一的规划、招商、租赁、推广和经营。而作为回报,自2015年1月1日至2017年12月31日止的三年租金总收益,可一次性冲抵24%的商铺总房款,随后的2018年、2019年实际出租期间的全部租金收入也归我。”

“商铺购买后,五年承租,委托开发商经营管理,商铺前三年租金可抵扣24%的总房款,后两年内业主享有实际出租期间的全部租金收入,合同期满后,开发商还将按原价无条件赎回商铺……”这些“甜蜜”的承诺在八年前让王庆心动不已,如今却犹如喉咙里卡住的“苦杏仁”般,让人咽不下又吐不出。

未开张的“商铺”

“五年后商铺生意红火我就续约,生意清淡就让开发商原价回购,期间租金就是利润,这笔投资怎么算也不亏。”当时王庆心里盘算得挺好,但事实却不如人意。

时间悄然到了2018年,可以领后两年的商铺租金了,到手租金仅为10元/平方米/月。相比前三年的租金,下降了近80%,这是怎么回事儿?到永利公司询问的王庆,得到了“商贸城”未打造成功,商铺租不出去的答复,连这10元/平方米/月的租金也是永利公司想办法筹措的。



理想与现实的巨大差距,让一号广场负一楼的商铺业主们难以接受。他们曾认为,一号广场毗邻金鸿客运站,被进出南溪的人群所瞩目,假以时日,不难“火”起来。但直至2019年底《委托经营管理合同》期满,地下商铺始终没有被租出去,永利公司口中的“商贸城”更是连影子都没有。

《回购方案》,四种选择

“后两年租金急速下滑,我们认了,权当是投资失误,但本金总不能也折进去吧,《委托经营管理合同》可写好的——本合同期满前5个工作日内,甲方(业主)出售该商铺的价格在不高于其最初购买价格的100%时,经得甲方同意,乙方无条件进行购买。”王庆本以为合同条文清晰明了,按此办理,收回购房本金不难。但他和一帮业主们等来的不是永利公司的爽快回购,而是一份有着四种选择的《回购方案》。

一是永利公司按分期付款方式一年内付款给买受人;二是买受人可用名下商铺置换负一层尚未售卖的地下车位,按市场价4.5万元/个置换,差价多退少补,置换后可委托公司进行代卖或出租;三是买受人可将商铺继续租给永利公司1年,租金按12元/平方米/月计算,1年后可选择按第一种方式回购,也可按第二种方式置换地下车位;四是永利公司赠送买受人等同面积的地下商铺,前期管理合同作废,双方另签订管理合同,由永利公司代为管理招商。

《回购方案》中还约定,若买受人购房时为按揭,需结清银行按揭款,房管局才能撤销备案等回购事宜;未接房的业主需先完善接房相关手续后,方可办理回购事宜;对于买受人所购买房屋已经发生的印花税、交易费等一切费用由买受人承担。

维权路,各不同

在对《回购方案》进行协商的过程中,不少业主觉得永利公司并无诚意,于是另寻维权渠道。

王庆和部分业主向南溪区法院提起诉讼,并于2020年11月份与永利公司达成《民事调解》——他们名下的商铺委托永利公司继续代为管理经营三年(2020年1月1日至2022年12月31日),每月租金不得少于15元/平方米,按季度支付。永利公司要继续对商铺所在楼层(负一层)的全部商铺进行整体打造,并于2022年1月1日前招商并正常营业,具体标准为:正常营业商铺不低于该楼层全部商铺的80%。若永利公司届时违反约定,则自违约之日起10日内退还业主所购商铺的全部款项,同时承担因办理产权转移登记的全部费用。



张洪均和部分业主则选择了向宜宾仲裁委员会提起仲裁,并于2021年6月15日获得仲裁结果——解除申请人(张洪均)与被申请人(永利公司)签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》,被申请人(永利公司)退还购房款。

还有一部分业主既未提起诉讼,也未申请仲裁,他们处于观望之中,想看看最终哪条路走得通。

新年已过,“商铺”依旧

2022年元旦的钟声已敲响多日,被业主们寄予希望的一号广场地下商铺并未如《民事调解》约定的那样正常营业。

“记者你看,这就是协议里说好今年要正常营业的地下商铺。”1月13日,在王庆等人指引下,记者缓缓走入一号广场负一楼。借助几处天窗透下的光线,可以看到,整个负一层都处于废弃状态,由于渗水的缘故,地下有大片潮湿的痕迹,大部分商铺空空荡荡,小部分堆有杂物。



“与永利公司达成《民事调解》后,我曾下来看过,一年多过去了,情况并未有任何改变,没有一家商铺正常营业,更别说80%了。我们这些业主相信了永利公司的承诺,但结果依旧令人失望。”王庆表示,既然永利公司违约在先,他们自然要向南溪区法院申请强制执行《民事调解》相关条款。据悉,1月18日,南溪区法院已正式立案执行。

开发商:《协议》在履行

面对王庆等业主的质疑,永利公司办公室职员兰学英表示,自从和部分业主达成《民事调解》后,公司一直在遵照履行。

“2020年1月——2021年12月,在一号广场地面商铺的租金也才13元/平方米/月的情况下,公司仍按15元/平方米/月的价格向签订《民事调解》的地下商铺业主发放租金。”兰学英称,近年来,在网络销售及新冠疫情等多重冲击下,实体店的日子很不好过,永利公司能坚持按协议发放租金已经不容易了。


图片来源于网络

“2020年,我们就把地下商铺整体出租给了地面上的三叶家私城和永超家私城。”兰学英表示,由于生意不景气,第一年是免费出租,第二年租金也仅为5元/平方米/月。这就是说,永利公司是在自掏腰包(10元/平方米/月)履行协议。短期内要公司按原价赎回商铺并不现实。

“或许是因为近年来市场饱和的缘故,家私城生意不好做,连地上商场都没什么顾客,我们哪还有能力去整体打造地下商铺?”永超家私城工作人员罗女士在证实负一楼商铺确被租赁的同时,也声称只会将其用作囤货仓库使用。

民事诉讼、提起仲裁、申请强制执行

王庆、张洪均等业主维权结果最终怎样

一号广场负一层商铺未来命运又将如何

本刊将继续予以关注

本文刊登于《新三江周刊》2022年1月20日3期 文中部分人物为化名 作者:银于佳

文章来源:新三江周刊-宜宾传媒网

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