房贷资产质量最坏时期或已过

目前，房企融资端正有序恢复，推动房企资金运转可持续性提升；按揭贷款边际放松有望促进销售回款，缓解房企现金流压力，有助于银行对公房地产贷款资产质量稳定，降低房地产上下游产业链风险，银行表内涉房贷款不存在短期风险大面积暴露的可能。

本刊特约作者 方斐／文

2022年1月6日，银保监会在新闻发布会上披露，截至2021年11月末，房地产贷款同比增长8.4%，较10月份提升0.2个百分点。结合前期人民银行披露每月住房按揭贷款增量、货币政策执行报告等数据估算，2021年10月和11月，房地产开发贷新增规模分别为-400亿元、-1100亿元左右，自4月份以来延续负增长态势，截至11月末，开发贷增速已降至0附近，按揭贷款增速为11.5%。2021年11月，涉房类贷款增速回升主要由按揭贷款贡献，开发贷增长依然疲软。

不过，近期监管层对房地产融资态度“日趋友好”，鼓励开发贷款投放，2021年11月份，市场传闻监管要求开发贷“浮出水面”，尽管各方对“浮出水面”的理解不尽相同，但一般认为应为余额增量≥0，但目前来看这一目标尚未实现。

目前，开发贷面临“冷热不均和需求不足”的双重挤压：一方面，优质房企资金可得性高、融资成本低，但银行体系风险偏好下降，经营行为体现出明显的亲周期性，弱资质房企资金可得性明显下降，近期开发贷负增长的态势从中小银行扩展到大型银行；另一方面，随着开工率的下降，房地产开发项目较少，导致整体资金需求也相对较弱。

2021年12月中旬，央行、银保监会发文鼓励银行投放并购贷款，发放并购贷不纳入涉房类贷款管理，并购贷使用、承债式收购不纳入“三道红线”管理，交易商协会鼓励发行并购类债券。目前部分地方政府积极协调推动辖区内企业“肥瘦搭配”项目端并购，但并购仍是偶发性事件，更具象征性意义。

目前，房企端融资恢复的不确定性明显高于按揭贷款，短期内“浮出水面”的难度依然较大。下一阶段稳定房地产销售是当务之急，中期看仍需在“一揽子”政策安排下重塑房企现金流，防范风险传染，实现“保交楼”政策的顺利实施。

房贷增速持续放缓

商业银行在房地产领域的风险敞口主要包括房地产开发贷款、个人住房按揭贷款。2020年下半年以来，在房企“三道红线”融资新规、银行“房地产贷款集中度管理”等行业严监管政策下，房地产行业信贷投放整体放缓，房地产开发贷款和个人住房贷款增速快速下滑。特别是房地产开发贷款余额已连续两个季度下滑（2021年二、三季度累计下滑2600亿元）。截至2021年9月末，金融机构房地产开发贷款和个人住房贷款余额分别为 12.2万亿元、37.4万亿元，较年初仅增长2.1%、8.5%，占贷款总额的比重分别为6.4%、19.7%。由此可见，在监管政策不断升级的背景下，涉房信贷增速持续放缓，涉房信贷增速下行，占总贷款比重趋于平稳。

近年来，银行房地产信贷投放结构也在发生变化：对公房地产贷款占比较为稳定，个人按揭贷款占比提升、趋于平稳根据银保监会的数据，商业银行信贷主要分布在以下领域：个人按揭贷款，占比22.3%、基建贷款，占比22.8%、制造业贷款，占比12%、批发零售贷款，占比10.5%、房地产贷款，占比7.1%。具体情况如下：

一是对公房地产贷款，占比稳定在10%以下，集中度趋于降低。各家银行本身就有设置贷款行业集中度管理；从2019年开始，部分资产规模较大的银行对房地产贷款还设置了总授信额度，控制行业集中度风险。在近年调控政策不断趋严的背景下，银行对公房地产贷款集中度已经趋于降低。

二是个人按揭贷款，2013-2017年占比逐步提升，目前稳定在22%左右。个人按揭贷款占比提升一方面是受居民购房需求驱动；另一方面，个人按揭贷款具备低风险、高收益、低资本消耗的特征，银行投放意愿较强。近几年，房地产调控政策坚持“房住不炒”的原则，不将房地产作为短期刺激经济的手段，地产金融政策随之收紧，个人按揭贷款占比趋于平稳 。

三是其他贷款，制造业、批发零售行业占比持续下降（2012-2019年占比下降 17个百分点），主要是由于2013年以来经济下行压力加大，传统制造业、批发零售行业资产质量恶化，银行主动缩小了这两个行业的风险敞口。基建类贷款占比基本保持平稳（占比在 22%左右）。信用卡、消费贷等非房零售贷款占比亦逐年提升（2012-2019年占比提高6.9个百分点），反映银行加快零售转型。

个人按揭贷款不良率稳定在极低水平，对公房地产贷款不良率有所上升、但仍较低。从不良贷款率来看，制造业、批发零售行业不良率最高，2019年年末不良率为4.7%；个人按揭贷款不良率最低，2019年年末不良率仅为0.3%；对公房地产贷款不良率较低但近几年有所抬升，由2013年的0.48%上升至2019年1.3%。

从上市银行的情况看，2021年上半年，对公房地产贷款资产质量有所波动，个人按揭贷款资产质量保持平稳。2021年上半年，部分上市银行的对公房地产贷款不良率有所上升，显示在“三道红线”融资新规、“房地产贷款集中度管理”的背景下，部分高杠杆房企信用风险正逐步释放。上升幅度超过0.5个百分点的包括全国性的工商银行、浦发银行、招商银行、浙商银行；区域性的渝农商行、重庆银行、厦门银行、郑州银行。个人按揭贷款方面，大部分上市银行按揭贷款不良率降低或持平，资产质量保持优异。

梳理房地产调控政策思路及演变路径，有助于我们跟踪房地产金融政策、以及银行涉房信贷的变化趋势。东兴证券分析认为，中国房地产政策调控可大致分为两个阶段。以2016年7月政治局会议为分水岭，此前调控政策受经济增长驱动表现为松紧交替，调控节奏偏短期，调控手段主要为需求侧，呈现出大起大落的特点。而2016年年中以来，政策层面开始统筹稳增长和防风险，政策定调“房住不炒”、“因城施策”、“长效机制”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，2016年以来地产调控政策延续性较强的特征凸显。

第一个阶段是2016年7月前，主要表现为经济增长驱动下的调控政策。住房市场化改革以来，中国房地产政策受经济运行情况的驱动，表现出多轮松紧交替的特征。当经济下行压力较大、宏观政策以“稳增长”为主要目标时，往往通过放松房地产政策来刺激经济增长；当经济出现过热，房价持续过快上涨时，房地产政策则相应收紧。具体表现如下：

1998-2003年（宽松），为提振经济启动了住房市场化改革，支持居民贷款购房，并减免房产交易税金，刺激住房需求快速释放。同时，货币宽松为房地产开发提供流动性支持，房地产开发投资高速增长。期间，流动性过剩导致投资性购房需求激增，房价快速上涨。

2004-2008年（收紧），货币政策逐步收紧，需求调控加码，加强个人住房贷款管理，土地供给端、房企融资端均呈收紧趋势，房价涨幅趋缓。

2008-2009年（宽松），金融危机后，政府推出一系列经济刺激计划，货币政策宽松，连续降准降息。房地产调控政策亦转向宽松，通过下调房贷利率、首付比例刺激居民购房需求，同时满足房企合理融资需求。在货币政策、调控政策双宽松的环境下，地产销售、房价快速反弹。

2009年年末至2011年年末（收紧），此前的刺激政策使得经济过热、通胀抬头、房价疯涨，2009年年末房地产调控政策再次收紧。货币政策收紧，同时推出系列限贷、限购、限价政策抑制投机投资性购房，加强房企融资监管，房地产销售端及房价上涨速度得到控制。

2011年年末-2012年（宽松），受欧债危机波及，宏观调控向“稳增长”倾斜，货币政策有所放松。住房信贷政策呈现差异化特征，中央政策不放松、地方政策微调释放刚需。过剩流动性推动房地产市场回暖。

2013年（收紧），由于房价较快反弹、且经济增速符合预期，房地产调控再度收紧。货币政策中性，主要以“限购、 限贷、限价”抑制需求为主，但由于各地的政策实施力度弱化、执行效果不佳，房地产市场销售、投资、房价继续回暖。

2013年年末-2016年上半年（宽松），在经济步入新常态、经济增速快速下台阶、稳增长压力加大的背景下，新一届政府明确房地产“市场化调控”思路。货币政策宽松，各地逐渐放松限购限贷，同时推行棚改货币化安置。购房需求迅速释放，销售端复苏、房价轮动上涨、开发投资增速逐渐回暖。

第二阶段为2016年7月以来，本轮房地产调控政策。政策定调“房住不炒”、“因城施策”、“长效机制”。2016年7月，中央政治局会议首提“抑制资产泡沫”、“防范和化解金融风险隐患”，政策层面开始统筹稳增长和防风险。2016年12月，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落，促进房地产市场平稳健康发展。房地产政策定调为“房住不炒，因城施策，长效机制”，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

从调控手段来看，由短期需求端调控为主向供给端、融资端倾斜。供给端改革土地制度和发展住房租赁市场，融资端推动房企控负债、降杠杆。同时，货币政策稳健、严控资金流入房地产。货币政策稳健主要体现为保持流动性合理充裕，严控资金违规流入地产。货币政策释放流动性更强调“精准直达实体”，通过多种政策工具引导银行支持实体经济、普惠小微等领域，严控资金违规流入房地产。

从需求端来看，房地产调控“因城施策”，个人住房贷款收紧、严控非房贷违规流入。各地“限购、限贷、限价、限售”政策总体不放松，并根据实际情况因城施策，同时可以在人才引进、放宽落户等方面进行放松。信贷政策方面，“房地产贷款集中度管理制度”直接限制银行的个人住房贷款占比上限，部分银行面临调整压力、按揭贷款额度紧张。此外，监管要求银行加强信贷审核、资金追踪等，严防经营贷、消费贷流入房地产市场。

从供给端来看，土地调控政策持续发力，增加租赁住房有效供应。土地调控政策持续发力，通过限制拿地资金来源、保证金及付款期限、预售管理、将库存与供地挂钩、供地“两集中”等政策提高房企拿地门槛，抑制土地市场热度，稳定市场预期。同时，增加租赁住房有效供应，并配套融资政策，支持住房租赁市场加速发展。

从融资端来看，房地产金融监管持续强化，“三道红线”、“房贷集中度管理”严控房企融资端。房企各类融资渠道逐渐收紧，包括资管计划、信托融资、债券发行等，房地产金融审慎管理制度要求稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。2020年8月，房企“三道红线”政策试点，对重点房企资金和融资端进行管理，约束房企高杠杆拿地和高负债扩张行为。2020年12月，房地产贷款集中度管理制度出台，直接限制银行的房地产贷款占比上限。

融资环境或将改善

2021年以来，在房企融资端“三道红线”、房地产贷款集中度管理等政策的作用下，房企有息负债呈收敛趋势。个别大型房企风险暴露进一步加剧了金融机构风险偏好下降，2021年上半年，银行对开发贷有较大幅度的收紧，房企资金链紧张。同时，房地产调控政策收紧，按揭贷款额度紧张、放款周期拉长，部分地区二手房限价，房地产税改革试点等，导致三季度以来市场遇冷、销售明显疲软，加剧了房企现金流的紧张程度。由于房地产及其相关产业链对于经济增长和信用扩张具有重要作用，房地产市场遇冷对经济增长形成了较大的压力。

2021年以来，随着房企融资端、居民需求端收紧，销售疲软、房企现金流压力加大，地产行业风险不断凸显。不过，近期政策发生了边际变化，恒大事件按个案风险处置，房地产行业融资环境逐渐改善，尤其是个别大型房企风险事件定调为“个案风险”，而非系统性风险。

12月3日，恒大公告不能及时兑付境外美元债，广东省政府约谈管理层并派驻工作组。随后“一行两会”做出回应，将恒大风险定调为“个案风险”，源于公司自身经营不善、盲目扩张，不会对中长期市场的正常 融资功能产生影响、不会对银行业保险业的正常运行产生负面影响、对资本市场稳定运行的外溢影响可控。同时，引导金融机构“满足房企合理合规的融资需求”，增强了市场对其他房企和房地产市场平稳运行的信心。

2021年10月以来，相关融资边际放松，银行按揭贷款投放加快。截至9月末，房地产金融工作座谈会以来，房地产及相关金融政策开始纠偏。在坚持“稳地价、稳房价、稳预期”目标的同时，提出“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。

从监管底线上看，银行房地产贷款集中度管理要求并未放松，但根据银保监会最新表态，“要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展”。按揭贷款方面，11月以来投放速度加快、额度小幅松动。开发贷方面，秉持因城施策、差异化的信贷政策，重点支持长租房、保障性住房建设，以及优质地区、优质房企、优质项目的合理资金需求。

展望未来，后续政策基调不会改变，但可能出现边际及局部放松，涉房融资环境或将有所改善。

从房地产政策来看，坚持房住不炒的总基调，边际改善托底经济。中央经济工作会议重申“房住不炒”，同时指出要“加强预期引导 ，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场 ，推进保障性住房建设”，“商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。当前房地产行业政策总基调为“在房住不炒的原则下，维护房地产市场平稳健康发展”。预计政策基调不会出现明显扭转，但会边际改善托底经济。

从信贷政策来看，满足房企、购房者的合理信贷需求，促进相关领域风险平稳化解。在房企融资端，预计信贷政策优先支持保障性住房开发建设；同时，鼓励银行发放并购贷支持优质房企兼并收购出险和困难的大型房企的优质项目。在需求端，会更好地满足购房者的合理住房需求，按揭贷款边际放松，稳定销售回款。往后看，如果后续经济和地产领域压力持续超预期，也不排除可能下调MLF利率和5年期LPR利率。

房贷风险大面积暴露概率小

房地产行业流动性风险对银行资产质量的影响总体可控。前期部分高杠杆房企信用风险暴露，导致部分银行资产质量承压。往后看，东兴证券认为，在政策托底不发生系统性风险、房价不存在大幅下跌的前提下，房企流动性风险对银行资产质量的影响是可控的。

融资环境边际改善，缓释流动性风险。目前，房企融资端正有序恢复，推动房企资金运转可持续性提升；按揭贷款边际放松有望促进销售回款，缓解房企现金流压力，有助于银行对公房地产贷款资产质量稳定，降低房地产上下游产业链风险，银行表内涉房贷款不存在短期大面积风险暴露的可能。

银行表内涉房风险敞口有限，目前整体资产质量较优。个人按揭贷款占比超过20%，不良率长期在0.5%以下，资产质量优异。对公房地产贷款占比在7%左右，不良率在1.3%左右；且开发贷具有较强的土地、房产作为抵押，即便发生违约，银行也能通过有抵押物处置收回部分本金/利息、减少损失。

在“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下，房价大幅波动的可能性较低。过去几年的房地产行业严监管使得中国房价上涨速度趋缓，泡沫得到有效抑制，行业整体走向平稳健康发展，在“三稳”政策目标下，房价大幅波动可能性较低。根据国际经验，房价大幅下跌会导致个人住房按揭贷款不良率上升；同时，首付比例越低、每月还贷支出越大，违约可能性越高。考虑到中国居民购房的首付比例较高，即使房价下跌、违约情况预计也更为可控。

根据光大证券的估算，2021年11月，银行房地产开发贷新增-1100亿元左右，延续负增长；2021年12月，由于央行加大了稳定信贷投放要求，信贷投放1.2万亿元左右。在项目储备偏弱的情况下，受央行月初窗口指导影响，银行开始通过票据冲量，这导致跨年期票据利率大幅下行，其中1个月利率降至零附近，并带动长端利率出现同步下行。月末银行转为通过对公短贷满足狭义信贷指标要求，对票据资产则通过“高抛低吸”方式获得利差收益，对公中长期贷款预计依然偏弱，部分银行在12月份推动同业应收类投资回表，投放了部分对公贷款。

央行在MPA考核中要求金融机构四季度每月新增人民币贷款实现同比多增，并根据多增幅度给予相应的激励性举措，旨在引导加大信贷投放力度。但这一要求并非“一票否决”，银行也有自身经济性诉求。加之实体经济有效需求不足导致项目储备不及往年水平，银行对公贷款景气度明显走弱。2021年12月，按揭贷款可能呈现“环比走弱、同比多增”的态势，新增规模估计维持在3000亿元。虽然政策进一步鼓励开发贷投放，但增长“浮出水面”尚需时间；零售非按揭贷款景气度受到长尾客群风险上升影响，估计中小银行投放态度不确定性增加。

整体来看，预计2021年12月份新增信贷数据“总量不差，结构欠佳”、“月初回落、月末冲高”，新增规模维持在1.2万亿元左右，与上年同期大体相当，且呈现以下三个特点：第一，结构上，对公弱、零售稳；第二，机构上，大行多、小行少；第三，时序上，月初落、月末冲。从12月份的数据看，有效需求不足的问题可能延续，进而可能导致2022年初信贷投放从整体“开门红”向分部“差异化”演变，后期“宽信用”需要政策端进一步发力。

房地产贷款方面，坚决落实“房住不炒”的政策，2021年11月末，房地产贷款同比增长8.4%，增速环比有所提升，购房者的合理住房需求进一步满足，个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。对于长租房市场保障性住房建设的金融支持力度加大，投向住房租赁市场的贷款增速接近各项贷款平均增速的5倍。近期房地产政策出现边际转松，从11月信贷数据来看，居民长期贷款出现回升，按揭贷款有所松动，多地已下调房贷利率，且开发贷、并购贷政策亦出现松绑，政策稳地产的预期较强。预期2022年房地产贷款增速有望边际提升。

不良贷款率方面，2021年11月末，银行业金融机构不良贷款率为1.89%，较年初下降0.04个百分点，拨备覆盖率为192.9%，较年初上升10个百分点。但与9月末相比，资产质量边际恶化，市场对此已有预期。近期政策边际宽松且多次释放维稳信号，宽信用力度逐渐加大，实际上，银行资产质量压力最大的时刻已经过去。

对银行而言，从信贷投放角度来看，2021年，在经济下行压力明显且调控强度较大的 情况下，企业贷款需求减弱且银行风险偏好降低，导致中长期贷款投放不及预期，2022年，随着宏观调控政策发力、房地产和基建投资回暖，经济下行压力减缓，银行扩表压力将减缓。从资产质量角度来看，政策边际宽松且多次释放维稳信号，宽信用力度逐渐加大，资产质量压力最大的时刻已经过去，整体来看，当前应该是银行板块配置的好时机。