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新房均价破7万,这个城市要飙?!

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中国楼市火热的城市,一般都有共通之处,我们把它总结为“四不缺”

不缺有钱人,不缺刚需、改善,不缺产业,不缺城市等级。

楼市调控趋严的时候,“四不缺”支撑了当地房价的抗击打能力,楼市回暖时,“四不缺”又让当地市场率先启动。

中原地产数据显示,上周(1月10日-1月16日),上海全市新房均价攀升至70728元/㎡,环比上涨10.5%,这也是半年以来的上海市最高均价,回暖信号明显。


同样的情况也发生在另一个楼市代表性极强的城市——北京。

2021年12月至2022年1月,北京各区域成交量均有肉眼可见的上涨。据通天苑地区一位中介透露,在过去不到10天里,他所在的小区成交了近10套房源,创下过去三个月来新高。

2022年,楼市的又一个春天要来了吗?

01

2022年楼市回暖是大概率事件,不过会存在一个明显的梯队。

率先回暖的北京、上海就是第一梯队,它们在支撑楼市某个方面上,拥有超出其他城市的优势。

我们先来说说上海。

下图是2020——2021年上海二手住宅房成交套数走势图,上个月上海的成交量已经是9月低点的1.53倍了。


上海二手房市场真正的转折点,发生在去年7月份。当时受到“三价取低政策”和二手房贷款限额的影响,上海楼市开始一路下滑。但相比深圳下跌到2000、3000的每月成交量,上海市全年低于2万套成交量的仅仅只有6个月。

而且通过市场调研我们发现,即使成交量下滑,上海二手房成交价格依然比较稳健,大部分小区也没有出现大量抛售的情况。

为什么?

除了城市能级的因素外,住房需求增量在支撑着上海楼市。人口基数就不用提了,单从落户增量上看,增长趋势就非常猛。


2021年前面2个季度的总人数,就比过去两年的单年总数高。三个季度加一起,也比前两年加在一起的总数高。

再来看看北京。

去年3月北京二手房突然迎来一波阳春之势,随后到10月前,除了6月有一波小幅度回暖以外,其他月份的交易量都有不同程度的下跌。


2021年3月前后,北京楼市有两个比较大的利空:严查经营贷流入楼市、以及东城、西城、海淀、朝阳等区传出“多校划片”的消息。

不少家长也是抢在开学前紧急买房,想抢在政策之前拥有学区房,这在一定程度上也是影响了3月的成交量。

北京为啥楼市回暖如此迅速?

一方面在于经济实力强劲,二是金融方面利好政策,持续吸引有购买力的人群进入北京。


(部分截图)

上图是2020年中国城区经济总量排行榜,前5中北京有2个海淀区、朝阳区,前10中,北京和深圳一样有3个,但从整体排名上要优于深圳。

经济总量代表了很多东西,不仅仅是有多少钱,更代表着城市的产业基础、未来发展空间。

这一点上北京的优势很明显,这也是为啥中国有这么多“北漂”的原因。

而且去年11月,北京证券交易所又成立了,无疑是强强联合。一大批金融相关产业的公司、企业会选择入驻北京,相关高净值人群也会再一次向北京聚集,需求、购买力这一块又是一个提升。

02

看到这里,大家可能还会存在一个疑问:

同样不缺有钱人、不缺需求、不缺城市权力的深圳,为啥没有站在楼市回暖的第一梯队中?


其实关键在于政策,深圳可以说是全国楼市调控最严格的城市了。

第一限购,深圳本地户口,外加3年社保才能购房,大幅提高了购房资格的门槛。

第二是高昂的二手房交易税费,增值税“2改5”、恢复豪宅线,这让每套二手房多了数十万甚至上百万开支;

第三则是“二手房成交官方参考价机制”,深圳大部分小区发布了二手房参考价格,很多都和市场价存在明显价差,银行根据参考价放贷,相当于变相提升了二手房的首付。

此外,深圳楼市还有一个重要的“政策靴子”没有落地,就是写入《深圳经济特区社会建设条例》的“大学区制+义务教育阶段教师交流制”。

如果算上这个,就是4重枷锁,从买房资格到交易成本,再到二手房的风向标——学区房,层层设卡。

如果这几个政策不松动,那么深圳二手房市场就很难像北京、上海、广州、杭州等城市一样明显回暖。

深圳住宅市场在2022年躺平,不是坏事,反而是好事,前几年深圳房价涨得太多、太快,如果深圳买得起房的人越来越少,谁来建设城市?

不过需要注意的一点是,深圳楼市中的供需矛盾依旧存在。

过去4年里,深圳住房市场新增土地面积只有0.66㎡/人,仍然是全国人均最低的,而2023年7月15日,715调控刚好3周年,将有数十万人陆续累计满3年深圳社保,开始买房。

如果你是深圳刚需,尽量选择在这个时间点之前买房。

03

最后,从宏观的角度上看,今年中国楼市主要有两个任务:

一是化解大房企的违约风险,给他们进一步降杠杆;二是让房地产市场有所回暖,稳住投资和消费,带动关联行业回暖。

1月16日,国家发改委表示:要促进住房消费健康发展,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

次日国家统计局局长宁吉喆也表示,房地产增长对经济增长总体上起到了拉动作用,未来要促进城市住房需求,特别是改善性住房需求持续释放。

主动支持“住房消费”,这样的措辞在中国房地产发展历史上实属罕见,说明住房消费,至少在未来一段时间里,都是推动我国经济增长经济复苏的一个热点。

昨天(1月20日)上午9点15分,全国银行间同业拆借中心发布了最新的LPR,1年期利率、5年期利率,分别降息了10个基点和5个基点。

两期利率同时降息,不仅是为将要购房的人减轻了一点购房成本,更重要的是它传递出的信号:

国家对楼市的政策,已经从抑制炒作转向了支持合理消费。

注意,是合理消费,从1年期利率和5年期利率分开下调可以看出,国家希望楼市回暖促进居住消费,而不是楼市过热。

如果你是刚需、改善人群,现在基本上已经到了买房抄底的好时候了。

不过需要注意,买房尽量选择核心城市的核心区域,有地铁物业、配套完善等加分项加持,就更好了。

尽量不要买期房,在选择开发商时也应该注意选择经营状况稳定的央企、国企品牌。

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