税点点分享房地产开发商常用税务筹划策略

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类型

名称

方法

所依法规条款

备注与建议

公司设立时的筹划

地区优惠

信箱公司是要取得税收优惠政策的空壳公司。七类地区有税收优惠：

1、经济特区，所得税率15%；

2、国家级经济开发区，根据投资额可免1到5年的所得税不等；3、国家级高资质产业开发区，一定时候所得税率15%；

4、保税区，所得税率15%，保税区里的企业相互交易不征税，另外，国外产品到了保税去暂时不征关税，不征进口关税，国内的企业把产品卖到了保税区，就可以提前办理出口退税手续；

5、贫苦地区，贫困地区企业可免税3年；

6、西部地区，原则上国家鼓励、产业部的指导下的企业所得税率15%，国家指导、鼓励的产业可以免2减3；

7、当地政府财政返还的地区。

在全世界所有目前能够自由进行公司注册的避税港中，英属维尔京群岛（BVI）注册要求最低，监督力度最小，公司注册是该地区的支柱性产业之一，在发展旅游业的同时放松管理，发展外资企业注册行业就是这个岛国的立国之本。

避税港包括：

1、不开征所得税和财产税的避税地，如维尔京（BVI）、百慕大群岛、巴哈马群岛、开曼群岛等；

2、只征收较低的所得税和财产税的避税地，如瑞士、直布罗陀、所罗门群岛、新加坡等。

3、只对来自当地的收益征税，而对来自海外的收益免税的避税地，如中国香港地区、巴拿马等。

4、提供某些税收优惠的避税地，如卢森堡、荷兰、爱尔兰和希腊等。

集团可考虑在上述地区设立取得税收优惠的信箱公司（不能是开发企业，可设为贸易或工程咨询类公司），同时将利润转到信箱公司以避税。

公司性质筹划

信箱公司可设为个人独资或合伙制

财税2000年091号文件，《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定的通知》，在这当中就强调了对个人企业和合伙企业所得税的征收工作一律停止。

可设合伙制咨询公司，向盈利子公司收“咨询费”，将资金转出

公司设立时的筹划

不同行业间利润转移

利润转移到税费有优惠的咨询、设计、装修、代理公司、物业等

（94）财税字第001号。这个文件的第一条的规定大家可以看一下，对新办的独立核算的从事咨询业、信息业、技术服务业的企业或经理但应自开业之日起第一年至第二年免征所得税。第五，对新办的独立核算的从事公用事业物资，也对外贸易业、仓储等可以免征求一年。

国税发2000（84）号文件第53条，纳税人发生的佣金符合下列条件的，可计入销售费用：(一)有合法真实凭证；(二)支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人(支付对象不含本企业雇员)；(三)支付给个人的佣金，除另有规定者外，不得超过服务金额的5%。（没有单位的佣金限制）

利润转移。XX也可起到信箱公司的作用，另外集团还可设立咨询公司，销售公司的信箱公司进行利润转移。（前提是子公司盈利）

外资优惠

资金国外转一圈，转为外资或中外合作企业，享受地方外资税费减免优惠

子、分公司选择

选择设立分公司还是设立子公司：1、分支机构盈利，总部亏损，最好是设成分公司；2、分支机构亏损，总部盈利，也最好设成分公司；3、分支机构在项目所在的当地有税收优惠，有财产返还，建议设成子公司。

有时在外地设分公司，当地税务机关也让你在地方交税。分公司也分成两种，一种是独立核算的分公司，一种是非独立核算的分公司，对于独立核算的分公司可以要求它营业税和所得税在当地交，对于非独立核算的分公司，对房地产企业来讲，营业税一般是在当地交，所得税可以回总机构交。独立核算的分公司要满足三条：第一，在外地设立银行结算帐户，第二，设立会计帐户编制会计报表，第三，能够独立计算盈亏，这三条都符合了，营业税所得税都在当地交；否则营业税当地交，所得税可回总部交。

在盈利的情况下，子公司向集团缴纳“品牌使用费”或其它名目费用，转移利润

解决下岗职工就业避税

可以设立物业管理与装饰装修公司

财务字2002年208号，财政部国家财务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知，你安排下岗人员30%就可以免收三年的企业所得税和个人所得税的优惠（房地产公司不享受该优惠）。

方法小结

1、收入转移法：①资产重组，把装修等剥离出房地产公司；②定价分拆，把精装修房折成毛坯房与装修合同；③关联交易。

2、费用成本分摊法：①高息借贷，信箱公司高息借款，转移子公司利润；②租贷，信箱公司的物品租贷给子公司并收取租贷费（私车公用，签署租贷补偿协议，在公司折旧起抵税效应）；③服务收费，包括咨询费、代理费、手续费、佣金、劳务费等；④资产评估法，将信箱公司资产（土地）通过评估高估后计入开发成本；⑤债务重组，信箱公司跟房地产子公司进行适当的债务重组，造成子公司损失，减少利润；⑥材料高价甲供，利润转给上游关联公司（国家税务总局第6号《关于企业债务重组业务所得税处理办法》第九条的规定：关联方之间发生的含有一方向另一方转移利润的让步条款的债务重组有合理的经营，需要符合下列条件之一的就可以按照我刚才讲的这么做：第一，经法院裁决同意的，第二，有全体债权人同意的协议）；

3、利润或亏损转移法。

①精装修房拆成毛坯房与装修合同，省了装修款部分的契税、公共维修基金、营业税，开发商还规避责任；②促销中应该把赠送的装修款、礼包、家电款、物管费等从房款中扣除；③甲供可将XX公司钱转出来，但融资效果不如由施工单位向供应商欠资，增加管理困难，能否在少数公司采用，不要一刀切

所得税避税

薪酬福利化（适用于企业中高层）

将高薪酬转为公司配车、单位住房等，减少个人所得税，车可在公司折旧，加大税前列支项目，减少利润

财税［2003］158号《国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》： 个人独资企业、合伙企业的个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者利润分配，并入投资者个人的生产经营所得，依照“个体工商户的生产经营所得”项目计征个人所得税。纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。

其中个独、合伙企业需要仔细讨论

薪酬费用化

老板商场买的东西开公司发票

将薪酬中的通讯津贴等补贴分出来，如手机费、打的费采用报销的形式而不要归入工资，或打入餐卡等

培训、考察避税

针对的是营销人员

财税制［2004］11号文件：对商品营销活动中企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励所根据所发生的费用缴个人所得税。

税避税

自建房不交税

自建自用，不销售即可

国税函发［1995］191号国家税务总局关于企业(单位)所属建筑安装企业征收营业税问题的批复：对企业附属的建筑安装企业承担本企业的建筑安装工程，凡不与本单位结算工程价款的不征收营业税。

合作建房可避税

入股合作，共担风险的方式避税

［1995］156号国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》17条：房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税"以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税"的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税；

改变交易方式避税

卖整栋楼可评估后转为股权，再股权转让避免交易税

国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》第三条：下列行为应视同销售确认收入：1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；2、将开发产品转作经营性资产；3、将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；4、以开发产品抵偿债务；5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。

对吃下整栋楼的大客户可考虑尝试房产入股后股权转化的方式避税

股权收购

股权转让

先分后转

股权转让以分红后按股本等价转让最为节省，分红企业不用再交所得权；如果不分红，股权溢价部分作为股权转让收益要补交33%的所得税。

股权溢价以分红后按股本等价转让最为节省

投资方式

股票投资

投票投资以个人名义炒比以公司名义炒好。因为以个人名义买股票他不交个人所得税，免税；以公司名义来买股票，将来挣了钱了，首先要交33的所得税，然后把钱从公司拿走还要补交20%的所得税。如果有一天税务局盯上你，你钱哪儿来的那么多，就是买股票了，买股票是不交税的。如果说做房地产生意的，得申报交税。

招标采购

供应商选择

一般纳税人他要卖玻璃的话肯定含1７点的，小规模的含4点到6点的税，作为开发商来说，一般买小规模纳税人的便宜；而作为工业企业，买一般纳税人的更划算，开增值税发票可抵进项税。

设备安装企业招标费用节省

占房产商中比例小，对西气东送等项目作用较为显著；关注省级地方税务机关具体名单

财税制［2003］16号文件《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》13条：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。

各子公司预决算部门可关注当地省级

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