写给2022年广州买房人的心里话

如过山车般的2021楼市，让不少参与其中的买房人高呼“活久见”。

上半年拼首付梭哈抢房，下半年二手冰封一手站岗，知名房企接连暴雷，保交楼都成大喜事，步入如“青铜时代“的房地产真的走向落日余晖？

“广州还在上升周期” “不要纠结眼前眼光看长远”“谈价格反弹还太早”“黄埔到了平台区”...

《请回答2022》解惑嘉宾之一，克而瑞广佛区域首席分析师 肖文晓，果敢给出了判断。

对于眼前涨跌的焦虑，他支招穿越周期的方法论；

对于网红区网红盘，他说何必在一棵树吊死；

对于还想炒短线赚一笔，他劝你放下妄想。

是近期躺平气氛里难得的积极，也有字字扎心的避坑提醒。既是专业出发数据支撑的判断，又是过来人肺腑良言的真诚。

听听来自他的“大实话”——

1.“至暗时刻已经过去”

背景：高层放话“维稳”，房贷利率下降，政策暖风频吹。

去年四季度，行业交流中我常用的标题是“至暗时刻”，但会跟一句“曙光隐现”。

目前房地产调控政策明显缓和，对广州来讲，这一轮调控底部基本已现。2021年的金九银十，广州一二手成交都跌入低谷，但11-12月成交量明显回升。

当然，一手数据有年末促销、集中网签等因素影响，但二手从8月谷底到10月只有5000多套，再到11、12月一路回升到6000、6900套，这意味着市场随政策的边际松动，信心在恢复。

我认为，广州这一轮调整最坏的时候已经过去了。

2.“广州仍处上升周期”

背景：尽管遭遇密集调控，2021全年广州一手住宅无论成交套数还是成交均价依然增长。

房价是易涨难跌的。

去年下半年，广州不少楼盘平均降幅达10%，个别20%~30%。然而盘点全年发现，广州整体均价3.3万/㎡，历史上第一次突破3万关卡，且同比上涨16.6%。

进一步把时间范围拉大，从2010年至今12年间，有6年房价涨幅在10%以上，有3年房价涨幅在20%以上。

实际上没有涨的年份的只有：2011年、2017年，持平或微跌。背后有限价等政策原因。

这带给我们一个启示：过去十几年里广州房价处于上升周期，你在任何一个时间点买房，今天来看都是没有问题的，不管当时的房价是跌是涨。

2021年下半年跌，但是全年还是涨了。因为我们还在延续过去的上升周期。

那接下来是不是也随便买？全国来讲不一定，在广州我认为基本没问题。

但要调整自己期望值，政策环境和行业周期决定了，房价不大可能再重复过去的巨大升幅。话说回来，广州毕竟是一个有2.5万亿GDP、有1800多万人口的一线城市，在国内只有少数城市能媲美，购房者还是应该有信心。

3.“不要被吹涨广告吓到，谈价格反弹还太早”

最近看到不少楼盘广告，喊话“涨价前夜”。不要慌，市场也没恢复到这种地步。

俗话说“量在价先”，虽然底部已现，但12月6900套的二手成交，对比2020年-2021年上半年每月一万套以上，差距明显。我认为，至少每月八九千套才是正常表现。

一手方面，“暴雷”房企解决手上的问题不会一蹴而就，需要时间，可能半年初步稳定，整体风险去化需要更久。

市场信心的恢复是一个缓慢的过程。所以我倒是不担心政策稍微松动了一下， 2022年上半年广州房价马上会反弹，谈这个还是太早了。

4.“网红黄埔到了平台区”

背景：2021年黄埔销售金额达730亿领跑全市， 成交超1.7万套仅次增城，均价同比+20%达3.8万/㎡。红透半边天。

2021年，黄埔确实是广州的网红区，核心因素有三：其一，区域底子比较好。GDP3000多亿，仅次于天河。其二，紧挨天河，又与天河形成较大的价差。最后，黄埔房价能涨这么快，背后是供不应求。最近三年的供求比约0.9。

2015年到2019年，我经常建议身边的朋友去买黄埔。当然我自己也买了。

到了去年最火的时候，黄埔知识城都已经涨到3万多，科学城基本都奔着5、6万去。这时，我觉得黄埔这一波行情差不多了。

前面提到的第三个因素，“供不应求”发生了变化。

这两年黄埔土地供应上来了，其次作为旧改示范区，有五六十个村在推进改造。如果保持原有改造进度，未来几年新增供应将达到300-400万方/年，这是一个什么量级？

过去几年，黄埔每年供应只有100多万方，最高的2020年也只是210多万方。

这个数据告诉我们，接下来的黄埔会内卷。甚至说，目前黄埔几个旧改项目问世后，已经在内卷。

黄埔的房价到了平台期。需要重新去聚合一些新的能量，才有机会再往上去走。

“第一套房，除了流通性，其他别纠结太多”

我的第一套房在越秀区淘金，大约在2009年买入。

这套房子有不少槽点：二手房改房、当时已经超20年楼龄、面积只有四五十平，一房一厅…

核心优势也明显：市中心稀缺地段、学位不错、离生活工作圈子近，市场刚经历2008年的低谷价格尚未完全恢复…

当时也会有纠结：面积是不是太小了，以后作为婚房不够用；老城区停车也不方便，近2万单价可以去郊区买个全新正规三房。

那会刚参加工作没几年，还单身，其实纠结的问题不是眼前刚性需求。“别想太多，买了再说”听了同行相劝，加上对房子核心优势的判断，上车了。这套房为我后面的买房生涯奠定了基础，再后来随着组建家庭、职业动态等需求，通过它买一卖一，翻倍撬动住房改善。

5.回顾自身的经历，给年轻买房人，分享三个感悟：

其一，年轻人买房，多考虑当下，而不是那些不确定性的未来。

职业生涯初期，工作地点、收入甚至婚恋情况都处于变动和成长的状态。别被过分的长远考虑，淹绊了选择。

其二，我建议第一套房子选在市中心，而不是郊区。

第一套房的选择很重要，要确保它拥有良好的流通性，如核心地段、口碑物业等，确保有一天要卖，能容易卖出去。

大多数年轻人，平常生活工作圈子在市区或者说从事的产业聚集区，在圈子中买房为生活工作提效。

其三，有机会先上车。

虽说这些年收入涨幅追不上房价涨幅，但回头看过去，每个当下买房都不是易事。当你的总价预算是固定的，面积上要有所取舍，新房跟二手房也要有所取舍，找准机会，上车再说。

在上升周期里，你每个选择原则上都是正确的，而且越早买可能越好。

肖文晓给买房人的回信：

长达1个月的征集中，我们收到了购房者的提问，有首套刚需，也有高位站岗族，他们的声音或许代表了我们的焦虑。

问：

高位买了南沙黄阁...接近3万买现在跌到2.6万，每月还贷心在滴血，价格还会回来吗 ?

答：

还是大周期小周期的问题。在广州2035规划里，南沙是广州唯一副中心，是自贸区，是粤港澳大湾区几何中心c位，我不会认为10年后南沙会比今天的南沙差，只是好到什么程度而已。

如果你不着急用钱套现，南沙是一个成长性区域，黄阁也算南沙区域中心，只要你愿意给予时间，它一定会给你回报。如果你等不了，有了新的选择，那就果断进行转换。

问：

买房还会是资产保值的好手段吗？

答：

买房防通胀，在全世界来讲都是一个主流的选择。尤其是普通的老百姓来说，房屋是最大宗的资产，是抵御通货膨胀最有效方式。

只是并非所有的房子都能防通胀。广州为例，远郊近郊不少楼盘都降价了，但是市中心企稳。有三个标准，第一个看地段，能选市区就不要选郊区，能选中心不要选非中心。第二看资源，能选贵的就不要选便宜的。第三看物业。符合三个标准，你的房子至少在市场的平均线上，保值防通胀，完全没问题。

但投资的话，近几年的风向早已不是房产了。高净值人群资产配置中，房地产类大幅度下降，转去更多元化的领域，严格调控环境下，限购限贷等让房产的投入回报率不如从前。

问：

对2022楼市有何预判？对买房人有什么建议？

答：

我对今年广州楼市的预判，三个“稳”。

第一，政策维稳。过去大半年，房地产市场发生了剧烈变化，部分调整幅度超过管理层预期，接下来政策会给予一定的优化，让市场尽快稳定下来。

第二，量价回稳。广州市场过去半年量价齐跌的状态会改善，随着成交量恢复，打折促销幅度也会相应没那么大。

第三，地市要稳。广州三轮集中供地，一轮比一轮冷，一轮比一轮依赖国企央企。民企不拿地，对于政府而言是很头痛的。

要鼓舞行业信心，加强拿地意愿，必须在供给侧调整，比如拿出优质地、降低出让门槛、降低楼面价等。

买房人怎么应对？

第一，不要过分焦虑。不轻易被开发商心理营销战术、自媒体论调牵着鼻子走，陷入情绪，影响判断。

第二，要有定力。远离“杠精”，愤世习俗的抱怨只会影响你的判断。

最后，对需求进行合理排序，该出手时就出手。遇到合适的房子就跟谈恋爱一样，是对的人，当定则定。