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写给2022年广州买房人的心里话

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如过山车般的2021楼市,让不少参与其中的买房人高呼“活久见”。

上半年拼首付梭哈抢房,下半年二手冰封一手站岗,知名房企接连暴雷,保交楼都成大喜事,步入如“青铜时代“的房地产真的走向落日余晖?

“广州还在上升周期” “不要纠结眼前眼光看长远”“谈价格反弹还太早”“黄埔到了平台区”...

《请回答2022》解惑嘉宾之一,克而瑞广佛区域首席分析师 肖文晓,果敢给出了判断。

对于眼前涨跌的焦虑,他支招穿越周期的方法论;

对于网红区网红盘,他说何必在一棵树吊死;

对于还想炒短线赚一笔,他劝你放下妄想。

是近期躺平气氛里难得的积极,也有字字扎心的避坑提醒。既是专业出发数据支撑的判断,又是过来人肺腑良言的真诚。

听听来自他的“大实话”——

1.“至暗时刻已经过去”

背景:高层放话“维稳”,房贷利率下降,政策暖风频吹。

去年四季度,行业交流中我常用的标题是“至暗时刻”,但会跟一句“曙光隐现”。

目前房地产调控政策明显缓和,对广州来讲,这一轮调控底部基本已现。2021年的金九银十,广州一二手成交都跌入低谷,但11-12月成交量明显回升。

当然,一手数据有年末促销、集中网签等因素影响,但二手从8月谷底到10月只有5000多套,再到11、12月一路回升到6000、6900套,这意味着市场随政策的边际松动,信心在恢复。

我认为,广州这一轮调整最坏的时候已经过去了。

2.“广州仍处上升周期”

背景:尽管遭遇密集调控,2021全年广州一手住宅无论成交套数还是成交均价依然增长。

房价是易涨难跌的。

去年下半年,广州不少楼盘平均降幅达10%,个别20%~30%。然而盘点全年发现,广州整体均价3.3万/㎡,历史上第一次突破3万关卡,且同比上涨16.6%。

进一步把时间范围拉大,从2010年至今12年间,有6年房价涨幅在10%以上,有3年房价涨幅在20%以上。

实际上没有涨的年份的只有:2011年、2017年,持平或微跌。背后有限价等政策原因。

这带给我们一个启示:过去十几年里广州房价处于上升周期,你在任何一个时间点买房,今天来看都是没有问题的,不管当时的房价是跌是涨。

2021年下半年跌,但是全年还是涨了。因为我们还在延续过去的上升周期。

那接下来是不是也随便买?全国来讲不一定,在广州我认为基本没问题。

但要调整自己期望值,政策环境和行业周期决定了,房价不大可能再重复过去的巨大升幅。话说回来,广州毕竟是一个有2.5万亿GDP、有1800多万人口的一线城市,在国内只有少数城市能媲美,购房者还是应该有信心。

3.“不要被吹涨广告吓到,谈价格反弹还太早”

最近看到不少楼盘广告,喊话“涨价前夜”。不要慌,市场也没恢复到这种地步。

俗话说“量在价先”,虽然底部已现,但12月6900套的二手成交,对比2020年-2021年上半年每月一万套以上,差距明显。我认为,至少每月八九千套才是正常表现。

一手方面,“暴雷”房企解决手上的问题不会一蹴而就,需要时间,可能半年初步稳定,整体风险去化需要更久。

市场信心的恢复是一个缓慢的过程。所以我倒是不担心政策稍微松动了一下, 2022年上半年广州房价马上会反弹,谈这个还是太早了。

4.“网红黄埔到了平台区”

背景:2021年黄埔销售金额达730亿领跑全市, 成交超1.7万套仅次增城,均价同比+20%达3.8万/㎡。红透半边天。

2021年,黄埔确实是广州的网红区,核心因素有三:其一,区域底子比较好。GDP3000多亿,仅次于天河。其二,紧挨天河,又与天河形成较大的价差。最后,黄埔房价能涨这么快,背后是供不应求。最近三年的供求比约0.9。

2015年到2019年,我经常建议身边的朋友去买黄埔。当然我自己也买了。

到了去年最火的时候,黄埔知识城都已经涨到3万多,科学城基本都奔着5、6万去。这时,我觉得黄埔这一波行情差不多了。

前面提到的第三个因素,“供不应求”发生了变化。

这两年黄埔土地供应上来了,其次作为旧改示范区,有五六十个村在推进改造。如果保持原有改造进度,未来几年新增供应将达到300-400万方/年,这是一个什么量级?

过去几年,黄埔每年供应只有100多万方,最高的2020年也只是210多万方。

这个数据告诉我们,接下来的黄埔会内卷。甚至说,目前黄埔几个旧改项目问世后,已经在内卷。

黄埔的房价到了平台期。需要重新去聚合一些新的能量,才有机会再往上去走。

“第一套房,除了流通性,其他别纠结太多”

我的第一套房在越秀区淘金,大约在2009年买入。

这套房子有不少槽点:二手房改房、当时已经超20年楼龄、面积只有四五十平,一房一厅…

核心优势也明显:市中心稀缺地段、学位不错、离生活工作圈子近,市场刚经历2008年的低谷价格尚未完全恢复…

当时也会有纠结:面积是不是太小了,以后作为婚房不够用;老城区停车也不方便,近2万单价可以去郊区买个全新正规三房。

那会刚参加工作没几年,还单身,其实纠结的问题不是眼前刚性需求。“别想太多,买了再说”听了同行相劝,加上对房子核心优势的判断,上车了。这套房为我后面的买房生涯奠定了基础,再后来随着组建家庭、职业动态等需求,通过它买一卖一,翻倍撬动住房改善。

5.回顾自身的经历,给年轻买房人,分享三个感悟:

其一,年轻人买房,多考虑当下,而不是那些不确定性的未来。

职业生涯初期,工作地点、收入甚至婚恋情况都处于变动和成长的状态。别被过分的长远考虑,淹绊了选择。

其二,我建议第一套房子选在市中心,而不是郊区。

第一套房的选择很重要,要确保它拥有良好的流通性,如核心地段、口碑物业等,确保有一天要卖,能容易卖出去。

大多数年轻人,平常生活工作圈子在市区或者说从事的产业聚集区,在圈子中买房为生活工作提效。

其三,有机会先上车。

虽说这些年收入涨幅追不上房价涨幅,但回头看过去,每个当下买房都不是易事。当你的总价预算是固定的,面积上要有所取舍,新房跟二手房也要有所取舍,找准机会,上车再说。

在上升周期里,你每个选择原则上都是正确的,而且越早买可能越好。

肖文晓给买房人的回信:


长达1个月的征集中,我们收到了购房者的提问,有首套刚需,也有高位站岗族,他们的声音或许代表了我们的焦虑。

问:

高位买了南沙黄阁...接近3万买现在跌到2.6万,每月还贷心在滴血,价格还会回来吗 ?

答:

还是大周期小周期的问题。在广州2035规划里,南沙是广州唯一副中心,是自贸区,是粤港澳大湾区几何中心c位,我不会认为10年后南沙会比今天的南沙差,只是好到什么程度而已。

如果你不着急用钱套现,南沙是一个成长性区域,黄阁也算南沙区域中心,只要你愿意给予时间,它一定会给你回报。如果你等不了,有了新的选择,那就果断进行转换。

问:

买房还会是资产保值的好手段吗?

答:

买房防通胀,在全世界来讲都是一个主流的选择。尤其是普通的老百姓来说,房屋是最大宗的资产,是抵御通货膨胀最有效方式。

只是并非所有的房子都能防通胀。广州为例,远郊近郊不少楼盘都降价了,但是市中心企稳。有三个标准,第一个看地段,能选市区就不要选郊区,能选中心不要选非中心。第二看资源,能选贵的就不要选便宜的。第三看物业。符合三个标准,你的房子至少在市场的平均线上,保值防通胀,完全没问题。

但投资的话,近几年的风向早已不是房产了。高净值人群资产配置中,房地产类大幅度下降,转去更多元化的领域,严格调控环境下,限购限贷等让房产的投入回报率不如从前。

问:

对2022楼市有何预判?对买房人有什么建议?

答:

我对今年广州楼市的预判,三个“稳”。

第一,政策维稳。过去大半年,房地产市场发生了剧烈变化,部分调整幅度超过管理层预期,接下来政策会给予一定的优化,让市场尽快稳定下来。

第二,量价回稳。广州市场过去半年量价齐跌的状态会改善,随着成交量恢复,打折促销幅度也会相应没那么大。

第三,地市要稳。广州三轮集中供地,一轮比一轮冷,一轮比一轮依赖国企央企。民企不拿地,对于政府而言是很头痛的。

要鼓舞行业信心,加强拿地意愿,必须在供给侧调整,比如拿出优质地、降低出让门槛、降低楼面价等。

买房人怎么应对?

第一,不要过分焦虑。不轻易被开发商心理营销战术、自媒体论调牵着鼻子走,陷入情绪,影响判断。

第二,要有定力。远离“杠精”,愤世习俗的抱怨只会影响你的判断。

最后,对需求进行合理排序,该出手时就出手。遇到合适的房子就跟谈恋爱一样,是对的人,当定则定。

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